Строительство наемных домов может окупаться лет за 15.
В феврале в пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» состоялась пресс-конференция на тему «Ипотечное зачатие. Как изменится рынок недвижимости в 2025 году»
Российская общественность обсуждает проект так называемого ипотечного зачатия. Идею о новой схеме льготного кредита на покупку жилья под фиксированные 6% годовых предложили представители строительной отрасли на совещании с вице-премьером РФ Маратом ХУСНУЛЛИНЫМ: льготную ипотеку получат бездетные молодые семьи, которые планируют родить ребенка в течение двух лет. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство. Сейчас оригинальную инициативу отправили на согласование в финансовый блок правительства. Эксперты утверждают, что идея пока не до конца продумана и в нынешнем виде имеет лазейки для махинаций. При этом рынок недвижимости в ожидании очередного заседания Центробанка по ключевой ставке, которое состоится уже 14 февраля.
Светлана РАЗВОРОТНЕВА, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ: «Эскроу-счета как антибиотик – болезнь убивает, но и полезную микрофлору тоже»:
— Предоставление льготного кредита под обязанность родить детей, мне кажется абсолютно фантастической идеей. Она очень уж рискованная, извините за цинизм: может, изменятся обстоятельства, распадется семья, люди не смогут родить ребенка по медицинским показаниям и останутся в кабале с повышенным кредитом. С этической и юридической точки зрения нельзя заставить кого-то рожать под угрозой финансового наказания. Конечно, это предложение вряд ли пройдет, но другие надо обсуждать в условиях, когда очень большому числу россиян недоступна покупка жилья в ипотеку, особенно в крупных городах.
Нам нужно диверсифицировать и способы приобретения жилья, и меры поддержки. Одно из направлений – индивидуальное жилищное строительство: там и ставка меньше, и квадратные метры дешевле. Но есть риски – до недавнего времени дольщики никак не были защищены. В прошлом году мы приняли закон о строительстве коттеджных поселков с помощью эскроу-счетов, но еще надо посмотреть насколько это все повысит стоимость квадратного метра. Потому что эскроу-счета как антибиотик – болезнь убивает, но и полезную микрофлору тоже.
В декабре в Госдуме был круглый стол, посвященный жилищно-строительным кооперативам, это тоже одна из возможных форм дешевого строительства. Она требует развития, хотя, конечно, она небезопасна и много историй нехороших было с ней связано. Тем не менее, в ряде регионов, например в Белгородской области, в Башкортостане, ЖСК до сих пор работают, находясь под присмотром Центробанка.
Мне кажется, самое продуктивное и перспективное решение проблемы – лизинг, когда люди живут в наемном жилье, а часть платежей засчитываются как будущие ипотечные взносы. В какой-то момент люди смогут выкупить квартиру. Такие формы уже реализуются на Дальнем Востоке. Но в целом по стране доля наемного жилья критически мала – меньше 5%. В крупных европейских городах она составляет минимум половину фонда, особенно в странах Северной Европы. Там жилье развивалось не как бизнес-проекты, а как социальные проекты профсоюзов совместно с муниципалитетами, с регионами.
Мы считали, что у нас строительство наемных домов может окупаться лет за 15. Чтобы эта система заработала, нам нужно целенаправленное создание единого наемного фонда и субсидии на наем, которые будут меняться в зависимости от уровня доходов населения. То есть, допустим, человек вырос, встал на ноги и теперь платит за жилье самостоятельно или арендует его в новом месте. Мне очень нравится опыт Дании, где богатых людей агитируют жить в наемных домах, чтобы не возникало гетто. Это модно, это социально ответственно, это полноценная жилищная политика. А у нас, извините, есть только политика поддержки застройщиков.
Константин АПРЕЛЕВ, почетный член Российской гильдии риелторов: «В условиях высоких ставок по ипотеке рынок жилья будет дрейфовать в направлении рассрочки»:
— Количество выданных ипотечных кредитов в прошлом году сократилось в 1,5 раза. Это почти 40% от общего объема сделок с учетом роста цен. Мы потеряли чуть меньше половины рынка – всего-навсего за полгода после отказа от льготной ипотеки на все новостройки, которая носила безадресный характер, при сохранении семейной ипотеки. Естественно, еще не начали работать меры, связанные с введением ипотечного стандарта. Мы видим, что Минфин уже отреагировал на аналитику прошлого года, вернув ставку вознаграждения банков за выдачу льготных ипотек в 3% и 3,5% за выдачу ИЖС. С моей точки зрения, это логично. Иначе проседание банков было бы гораздо более существенным.
При отсутствии масштабных программ финансирования ипотеки, эскроу-счетов и прочих инструментов поддержки на рынке многоквартирных домов мы видим постоянный прирост ИЖС: уже 58% от общего объема ввода в эксплуатацию. Доля стимулирующих программ со стороны государства, на мой взгляд, минимальна. Если бы она была выше, то экономическая эффективность и стимулирование спроса показали совершенно другой результат. Я даже не говорю о том, что на самом деле почти 70% нашего населения мечтает жить не в многоэтажном доме, а собственном. Понятно, что строительство собственного жилья очень сильно связано с комплексным развитием территорий, с развитием инфраструктуры, транспортных коммуникаций. Но мы видим, как меняется спрос на примере Москвы и Московской области. Он становится более гибким и стимулирующим на покупку именно отдельного дома.
Застройщикам придется слезть с иглы дешевых кредитов, перестроить свой бизнес и существенно повысить эффективность всех процессов в строительстве. Выиграют те застройщики, которые умеют управлять себестоимостью, делать все быстро и качественно. Естественно, это приведет к потерям как застройщиков, так и дольщиков.
Мы видим, как меняется структура привлечения денежных средств – все чаще для покупки жилья предлагается рассрочка, по крайней мере, на период строительства жилья. И это может привести к трансформации законодательства в части ФЗ № 214. Модель, когда дольщик должен был внести 100% стоимости жилья на эскроу-счет, в том числе с помощью ипотеки, а потом сидеть и ждать, будет трансформироваться в модель «дольщик внес 10% стоимости и ждет, когда дом построится». На мой взгляд, рынок будет дрейфовать в эту сторону. Плюс рассрочка при продаже жилья, когда оно уже построено. Это тренд, по которому рынок будет двигаться в условиях высоких ставок по ипотеке.
Сейчас половина населения России, которая могла бы купить жилье в льготную ипотеку, не может получить кредит. Потому что в 70% городов страны новое многоквартирное жилье не строится и вряд ли будет строиться в ближайшие годы. Президент РФ Владимир ПУТИН в декабре предлагал обратить внимание на рынок вторичного жилья, чтобы с его помощью поддержать граждан. Но я что-то не увидел пока никаких программ Минстроя в этом направлении.
На мой взгляд, лучшим образом стимулирует рождаемость, конечно же, поддержка ИЖС. Потому что желание иметь не одного, не двух, а трех детей возникает только в том случае, если у вас есть пространство. В идеале, чтобы человек мог хорошо жить и полноценно развиваться, ему нужна отдельная комната – это подтвердила пандемия. В городских квартирах создать такое пространство крайне сложно. Нужна специальная программа для стимулирования развития территорий под ИЖС в окружении крупных городов-миллионников и средних городов с населением до 500 тысяч человек. К тому же в ИЖС себестоимость квадратного метра ниже – во многих регионах в два раза по сравнению с многоквартирными домами. Напомню, что в Америке семьи начали рожать по трое детей, в том числе за счет того, что после второй мировой войны значительное количество вернувшихся военнослужащих начало получать специальные субсидии на приобретение загородного жилья – произошел строительный бум.
Надо развивать, стимулировать, поддерживать социальное жилье, жилье по найму, не создавая специального жилого фонда, ведь это колоссальные капиталовложения. Возьмите жилье на вторичном рынке, которое обходится в 4-5% для нанимателя от его рыночной стоимости в год, и просубсидируйте ставку найма. При этом, если субсидия составит 30-40%, тот, кто это жилье сдает, точно заплатит налог с дохода, то есть вы половину денег, потраченных на субсидирование, совершенно спокойно вернете. Надо просто мозги включить и начать думать экономическими категориями, совмещать любые инструменты стимулирования с оценкой их эффективности. Вот если бы мы проводили анализ всех действий, которые предпринимаются в декларируемых политических целях, я вас уверяю, мы совершенно по-другому выстроили бы экономику. Не по-трамповски, конечно, но более разумно, системно, предсказуемо, достигая те же цели меньшими затратами. А сегодня у нас эмоциональная, социальная экономика.
Айгуль ЮСУПОВА, управляющий партнер Группы компаний «Юникей»: «Программа арендного жилья привлекает молодых специалистов и стимулирует жителей оставаться в регионах – было бы замечательно распространить опыт Дальнего Востока на всю Россию»:
— Инициатива «ипотечного зачатия», на мой взгляд, очень сомнительная, очень сырая, однозначно требующая доработки: невозможно законодательно, документально зафиксировать обязанность семьи родить ребенка. Это и неэтично, и невозможно по медицинским показателям. Возникнет дополнительная нагрузка, дополнительное давление на семью, на женщину, в первую очередь угроза возникновения финансовых трудностей, пересмотр ставки ипотеки. Конечно, это плохо. Думаю, такой законопроект принят не будет.
По итогам января 2025 года, по данным ДОМ.РФ, объем ипотечных сделок по сравнению с январем 2024 года снизился на 71% по количеству сделок и на 68% по сумме. Это достаточно серьезный показатель, и игнорировать эту тенденцию застройщики не могут. Структура спроса и продаж в наших проектах сильно изменилась. Объем льготной, семейной ипотеки в продажах по объектам в Москве в январе 2025 года составил всего 25%. Доля стандартной рыночной ипотеки под 30% годовых составила 3%. Еще 8% – это приобретение квартир за наличку, 64% – программы рассрочки, которые мы предлагаем покупателям с первоначальным взносом 20, 30, 50%. В ближайший год рассрочки будут в тренде на рынке недвижимости. На Дальнем Востоке ситуация другая – там дальневосточная ипотека под 2% годовых, это 60% в структуре продаж.
Также на Дальнем Востоке активно развивается программа арендного жилья, которая привлекает молодых специалистов и стимулирует жителей оставаться в регионах. Мы построили в декабре жилой дом как раз по этой программе и передали его ДОМ.РФ. Это полностью отделанные квартиры с мебелью и даже бытовой техникой. Благодаря правительственным субсидиям семья получает жилье в аренду по очень доступным ценам, гораздо ниже рыночных. Например, трехкомнатную квартиру в 60-65 кв. м можно арендовать за 10-15 тысяч рублей. Было бы замечательно распространить этот опыт и в других регионах России.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 февраля 2025 года.
