Чиновники скидывают цены на земли под проекты КРТ, но предприниматели все равно считают их неподъемными.
В рамках выставки-форума «Сибирская строительная неделя», проходившей в конце мая в парке «Россия – Моя история», состоялся круглый стол, посвященный программе комплексного развития территорий.
Начальник управления градостроительства и развития жилищного строительства министерства строительства и архитектуры Омской области Оксана СПИРИНА отметила, что механизм комплексного развития территорий необходим региону для обновления жилого фонда, развития социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры, создания рабочих мест и развития экономических технологий.
Чиновница обрисовала фронт работы:
– Регионом должны быть предусмотрены возможности дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников домов, попадающих в зону КРТ, уточнен перечень объектов недвижимости, которые нельзя изъять для КРТ нежилой застройки, сформулированы дополнительные требования к участникам торгов на право заключения договора о КРТ и меры государственной поддержки инвесторов.
По данным администрации Омска за прошедший год на территории города приняты несколько постановлений о комплексном развитии территории с размещением школ и детских садов на улицах 16-я Северная (общей площадью 29,5 га), Авангардная (10,1 га), продолжается реализация заключенного договора о комплексном развитии незастроенной территории в районе улицы 21-я Амурская.
СПИРИНА сообщила, что после двух несостоявшихся торгов на право заключения договора на 10 лет о комплексном развитии территории участка в границах улиц 16-я Северная – Красный Пахарь – 7-я Северная – Герцена порядок определения изначальной стоимости объекта был изменен. Если раньше в качестве расчета стоимости лота бралась оценка имущества оценщиком, то теперь – процент от кадастровой стоимости актива. Благодаря этому начальная цена предмета аукциона упала с 1,3 млрд рублей до 80 млн. Чиновница подчеркнула, что новый порядок расчетов призван облегчить вход застройщиков на подобные торги.
Среди уже доступных льгот и мер поддержки инвесторов, которые развивают проекты КРТ: освобождение от платы за подключение к инженерным сетям, компенсации застройщикам, расселяющим аварийное жилье, например, предоставление земельных участков на льготных условиях, гарантии поручительства по кредитам и займам, минимальная арендная плата за земельные участки.
Главный архитектор Омска, директор департамента архитектуры и градостроительства администрации города Роман ВОРОБЬЕВ добавил, что программа КРТ поможет справиться с насущными для Омска проблемами расселения из аварийного и ветхого жилья, обманутых дольщиков, экономя при этом средства из городской и региональной казны. В свою очередь власти в других регионах как правило берут на себя обязательства по строительству дорог, или основных инженерных коммуникаций, или социальных объектов.
– В настоящее время прорабатываются 11 территорий жилой застройки от 3 до 25 га с целью вовлечения в хозяйственный оборот путем механизма КРТ, – добавил ВОРОБЬЕВ.
По инициативе правообладателей в прошлом году заключен договор между департаментом архитектуры и градостроительства и ООО «Траст-Инвест» в отношении территории «Сибзавода». Условиями договора предусмотрено строительство жилого комплекса с нежилыми помещениями и здания образовательной организации на 810 мест с комбинированным блоком начальных классов.
Рассматривается возможность реализации решения о КРТ по инициативе правообладателя в отношении территории бывшего санатория «Рассвет» федеральным застройщиком «Глоракс» с возможностью размещения социальной инфраструктуры, в том числе здания образовательной организации с комбинированным блоком начальных классов на 340 мест.
Руководитель направления комплексного развития территорий группы компаний GloraX Станислав ШУЛЬЖЕНКО рассказал о положительных для девелоперов новостях. Так, с 1 января 2025 года в рамках КРТ могут быть затронуты частные участки, если на их месте по плану разместится транспортно-коммунальная или социальная инфраструктура. Также в зону КРТ теперь попадают земли сельскохозяйственного назначения, если они используются не в соответствии с правилами землепользования и застройки или если КРТ предполагает изменение целевого назначения земли.
ШУЛЬЖЕНКО поделился конкретными судебными кейсами. Так, в 2024 году инвестор пытался взыскать с краснодарских властей убытки за невозможность реализации проекта жилищного строительства. Приобретя на торгах право на застройку земельного участка, ПЗЗ которого предусматривали только ИЖС, а не многоквартирные дома, застройщик предполагал, что добьется внесения изменений в ПЗЗ, но этого не произошло. За время перипетий возможность ведения строительства на участке и вовсе оказалась недоступна, и инвестор обратился в суд. Суд во взыскании отказал, сославшись на то, что компания – профессиональный участник рынка недвижимости и ее руководство не могло не осознавать, что подвергает свои капитальные вложения существенному риску.
Второй кейс – уже от 17 апреля 2025 года – тоже имел место в Краснодаре. Инвестор успешно занимался освоением земельного участка, но столкнулся с проблемами, когда обратился за получением разрешения на строительство. К тому времени администрация города Краснодара внесла в местное законодательство изменения, в соответствии с которыми реализация жилищного строительства возможна только в рамках инструментов КРТ, то есть при условии создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Предприниматель направился в суд обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство, дело дошло до Верховного суда. Высшая инстанция отметила, что инвестор обязан обеспечить всю необходимую инфраструктуру своим клиентам – не обязательно безвозмездно, но обязан. Объемы необходимой социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры суд не уточнил. ШУЛЬЖЕНКО назвал это определение критически важным:
– Инвестор должен Родине. Ситуация, в которой раньше можно было строить и при этом ничего не отдавать, а создавать проблемы власти, полностью сейчас исключена.
Также представитель «Глоракс» посетовал на классическую для Сибири проблему с нахождением границ осваиваемых земельных участков в прибрежной полосе. В основном земли возвращались в федеральную и муниципальную собственность со всеми вытекающими последствиями для застройщиков. Аналогичная ситуация с неучтенными объектами, старыми домами и так далее. ШУЛЬЖЕНКО подчеркнул, что, когда муниципальные власти принимают решение о КРТ, то должны отдавать инвестору готовые площадки, а не напичканные давно нерешаемыми сложностями, удорожающими конечную стоимость проекта.
Поднял ШУЛЬЖЕНКО и вопрос о высокой ключевой ставке Центрального банка, а также отсутствии льготного финансирования. По его словам, в связи с этим срок реализации КРТ, варьирующийся сейчас от 3 до 15 лет, можно смело увеличивать до 20 лет:
– И не будем забывать о демографической ситуации, в которой страна окажется в ближайшее десятилетие. Кто будет содержать все замечательное социальное хозяйство, которое построят инвесторы? Концессионный механизм подразумевает передачу его публичной власти. Это колоссальная нагрузка! На мой взгляд, сразу нужно делать упор на многофункциональность объектов, чтобы они сочетали дошкольное и среднее образование, культурно-досуговую деятельность и т.д. Основная проблема – существенный износ инженерной инфраструктуры. Все меры стимулирования, прежде всего, должны быть направлены именно сюда.
Председатель правления РООР «Союз строителей Омской области» Юзеф МОСЕНКИС поинтересовался у ШУЛЬЖЕНКО, какова вышла стоимость квартир в микрорайонах, построенных «Глораксом» в других регионах в рамках КРТ, например в Нижнем Новгороде. Но представитель группы компаний ответить на вопрос не смог...
– А ведь все к этому сводится, – улыбнулся МОСЕНКИС. – Инфраструктурные объекты возводятся не за счет застройщиков, а за счет населения. После принятия соответствующего решения Омским городским советом, застройщики набросили 7–12 тыс. рублей на кв.м. Продажи упали в два раза. Я призываю городскую, региональную власть проводить двусторонние встречи со строителями. Прежде чем пойти в проект КРТ, нам надо все подсчитать. Почему не состоялся аукцион по 16-й Северной? Там около 500 частных владений. С каждым потенциальный застройщик должен встретиться, подписать соглашение. В том числе с шиномонтажками, магазинчиками и прочим мелким бизнесом. Еще коммуникации изношенные, детские сады, школы и другие вопросы. Мне говорили, что, по грубым прикидкам, выходит 300 с лишним тыс. за кв.м. Понятно, никто квартиры не купит. Для застройщика такой проект – прямой путь к банкротству. Потому на торги никто и не идет. Сделана попытка все переложить на застройщика, вернее, на население. Но государство, как ни крути, не может не участвовать. Деревяшки в центре Омска так и останутся, если эти вопросы не решить.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 4 июня 2025 года.
© Фото автора
