Рынок коммерческой недвижимости продолжает деградировать, но аренда дорожает.
Упадок на рынке коммерческой недвижимости Омска наблюдается много лет. Кризис в стране и особо сложная экономическая обстановка в регионе привели к оттоку из него наиболее состоятельного населения, в том числе предпринимателей. Сегодня промышленность Омска, мягко говоря, не развивается, а местный бизнес представлен преимущественно торговлей. В последние годы крупные девелоперы не заглядывают в наш город. Мало кто из участников рынка смотрит в будущее с оптимизмом.
Рынок планирует вниз
Большая часть рынка коммерческой недвижимости Омска на сегодня представлена объектами торговли – их доля составляет 69%. Остальное – офисы. По итогам года в сегментах рынка роста не отмечено. По данным ООО «ОМЭКС», снижение средней цены на торговые помещения было в пределах 1%, офисы же согласно статистике подешевели на 9,5%. При этом если спад в сегменте офисных помещений был равномерным, то стоимость торговых площадей в III квартале года даже немного «отыграла» вверх – почти на 1,4 тыс. руб. за 1 кв. метр. В результате к концу года цена «квадрата» офисной недвижимости превышает 30,5 тыс. рублей, а торговых помещений составляет около 41 тыс. рублей.
Метаморфозы Street Retail
В настоящее время рынок торговой недвижимости Омска перенасыщен предложениями о продаже объектов Street Retail – на их долю приходится 89% всех оферт. В меньшинстве – помещения в торговых центрах (6%), собственно ТЦ (1%) и магазины (4%).
Согласно статистике за 2018 год рынок Street Retail просел почти на 9%. Средняя стоимость 1 кв. метра такой недвижимости на конец декабря составляла около 43 тыс. рублей.
Как отмечает директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН, в нашем городе наиболее многочисленный по количеству предложений о продаже рынок является и более провальным:
— Street Retail дешевеет уже три года подряд. Из ранее самого востребованного этот сегмент превратился в самый быстропадающий, даже обрушающийся. Потому что нет в Омске специальных программ по развитию улиц. В других городах есть такие программы и экскурсионные маршруты, улицы развивают, чтобы они были комфортными для прогулок, чтобы кафе не просто располагались на первых этажах в зданиях, но они также занимали и площадь перед зданием. Подобные программы развития реализуют в кооперации бизнес и власть. Бизнес выходит с инициативой, а муниципалитет ее всячески поддерживает. Как сказал один эксперт, в Омске Street Retail превратился в Platz Retail. По-немецки «Platz» – это площадь. То есть речь уже не об улицах, а о маленьких «пятачках» вокруг центральных остановок – там, где максимальные потоки потенциальных покупателей.
Тем экспертом, который дал определение изменившемуся формату объектов Street Retail в Омске, был Александр БАРКО, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Авеста-риэлт». Он также поделился с обозревателем «Коммерческих вестей» своим видением тех метаморфоз, которые сегодня претерпевает рынок недавно очень популярной недвижимости:
– По проспекту Маркса и по улице Ленина у нас всегда были объекты Street Retail. Там были магазины брендовой, импортной одежды и обуви. Но валюта поднялась, изменились зарплаты, открылись Меги, Маяки и прочие Континенты расширились – бренды ушли туда или вообще покинули наш рынок. И больше на него никто не заходит. В результате Street Retail превратился в Омске в Platz Retail. То есть раньше была сплошная линия, а сейчас прерывистая. Да, цены в этом сегменте заметно снизились. Но я вам скажу так, на те места, которые платц-ритэйловые, сейчас есть заказчики, которые готовы заплатить за них 300 – 400 тыс. рублей за 1 кв. метр. Но хорошие объекты, где идет бизнес в Омске, просто сегодня не продаются. Такие места если и реализуют, то по ограниченному количеству причин: если очень сильно прижало – проблема с банком или еще какая-то сложная жизненная ситуация сложилась, второе – у человека есть просто шикарный проект, где четко просчитано, что он будет приносить хорошую прибыль, и третье – переезд на ПМЖ в другой регион или даже в другую страну. Есть еще отдельные ситуации, когда человек устал и просто отходит от дел. А в остальном те, кто владеет хорошими объектами, их не продают.
Противоречия офисной недвижимости
Согласно статистике для офисных помещений в истекшем году наиболее провальными были II и IV кварталы, в течение которых их средняя стоимость упала на 1,2 и 1,4 тыс. рублей соответственно. При этом в III квартале ценник на офисы незначительно подрос – на 11 рублей (0,04%). Но по итогам года в целом по цифрам рынок заметно просел.
Максим РЕПИН уверен, что офисы перестают быть востребованы из-за того, что на рынке коммерческой недвижимости Омска ничего не происходит:
– Кому нужны офисы? Офисы – это обслуживание какого-то производства, какой-то деятельности, а если ее нет, она уменьшается, сжимается, то и офис не востребован.
По словам директора АН «Миран» Вячеслава ГОРЮНОВА, исходя из его опыта, цифры статистики полностью подтверждают реальную обстановку на рынке в 2018 году.
А по мнению директора оценочной компании «ОМЭКС-Лекс» Александра ДМИТРЕНКО, спрос на офисы уменьшается, кроме того, из-за активной миграции предпринимателей из региона.
Есть эксперты, чей практический опыт расходится со статистикой, в их числе Александр БАРКО, который заверил, что вопреки цифрам в действительности на рынке в 2018 году торговая недвижимость просела сильнее, чем офисная:
– Сейчас на рынке офисной недвижимости – и это, на мой взгляд, характерно для всей коммерческой недвижимости – наблюдается парадоксальная вещь: выбор огромный, но нет сделок. А дело в том, что на продаже сейчас 90% хлама, который никому не нужен. При отсутствии развития бизнеса как такового хороших предложений на рынке практически нет. А если они есть, то ценник на них гораздо выше не то что сегодняшней статистической низкой цены, но даже той цены, что была когда-то. Пропасть между самыми дешевыми и самыми дорогими объектами растет точно так же, как пропасть между богатыми и бедными. Деньги у людей есть. У меня есть много заявок, в том числе от федеральных ритейлеров всех мастей: там и сфера развлечений, и медицина, и т. д. Есть бизнесмены, которые хотят выходить на омский рынок, но их не устраивает то, что сегодня есть в продаже. Хорошие места всегда будут востребованы. Что касается обвала цен на офисы, то здесь скорее всего сыграл роль вброс на рынок большого количества дешевых объектов банками. По ним были суды, и банки через суд забрали эти объекты у МАЦЕЛЕВИЧА, ТУРМАНИДЗЕ и других. Эту недвижимость выбросили на рынок в большом количестве по очень низкой цене. Видимо, это временно сломало рынок. Например, в «Миллениуме» были объекты по 28-30 тыс. рублей за 1 кв. метр. Но на сегодня они все проданы.
Склады и производство: слабо и никак
Средний ценник на производственно-складскую недвижимость в Омске в прошедшем году также снижался, в целом по итогам 12 месяцев он упал на 15,6% – с 9,6 тыс. до 8,1 тыс. рублей за 1 кв. метр. Только за IV квартал стоимость производственных и складских помещений просела на 6,9%.
С учетом того, что статистика ООО «ОМЭКС» показывает небольшой рост цен на склады с начала года, высокий отрицательный показатель, видимо, этому сектору обеспечила статистика по производственным помещениям.
По словам Максима РЕПИНА, эти объекты в Омске сегодня совершенно не востребованы:
– Производственная недвижимость вообще никому даром не нужна. Люди пытаются ее продать, но продавать некому, потому что никто не собирается заниматься никаким производством в Омске. И даже склады слабо востребованы. Есть такие объекты, которые стоят на продаже несколько лет, и по ним за это время нет ни одного звонка, они вообще не вызывают никакого интереса, ни за какие деньги.
Не так давно производственные помещения активно превращали в торговые и складские – так произошло с частью площадей ликвидированной в 2012 году омской фабрики по переработке шерсти ППО ЗАО «Сибшерсть» и с помещениями сгинувшего в 2007 году ГТП «Восток» (бывшая Кордная фабрика). Та часть омской промышленности, которая пережила даже 90-е, с проблемами последних нескольких лет не справляется. В качестве примеров можно назвать Завод криогенной техники, сотрудники которого всю осень проработали по 4-дневному графику и сейчас, после небольшого перерыва, готовятся снова к нему вернуться, в ОМО им. П. И. Баранова сдают в аренду помещения и через свой официальный сайт распродают станки – «в рамках модернизации предприятия». Таких примеров еще немало. Мелкие производственные фирмы банкротятся в более короткие сроки, т. к. у них сейчас просто нет работы.
Как результат – производственно-складская недвижимость по цене в минусе.
Сектор аренды на плаву
Как признают участники рынка, аренда коммерческой недвижимости в 2018 году не так сильно падала, как продажа. Это подтверждается цифрами, согласно которым в этом секторе был отмечен рост.
Так, с начала года аренда офисов выросла в цене на 6,6%: с 411 до 438 рублей за 1 кв. метр. Торговые помещения также подорожали – рост составил около 3,7%: с 482 до 500 рублей за «квадрат».
Сегмент Street Retail был последователен и по аренде просел – причем еще сильнее, чем по продаже – на 12,3%: с 584 до 512 рублей за 1 кв. метр.
Аренда производственных помещений и складов подрастала: в целом на 7,2% – со 137 до 145 рублей за 1 кв. метр. Отметим, что рост цен на склады в этом секторе был более высоким, чем на производственную недвижимость.
По словам экспертов, наибольшее оживление этой части рынка наблюдалось в III и IV кварталах года.
Тенденции и проблемы
Почти все тенденции, отметившиеся на рынке коммерческой недвижимости Омска в 2018 году, сложно назвать позитивными. Первое, что, по словам опрошенных экспертов, влияло и влияет на рынок коммерческой недвижимости, – это миграция из Омского региона местного населения, естественно, в том числе и предпринимателей. Ее темпы год от года растут.
Вячеслав ГОРЮНОВ уверен, что масштабы этого процесса не все осознают в полной мере:
– Сейчас многие уезжают. У меня уже 1,5 года работает и развивается проект «Сочи», и я могу говорить очень ответственно о том, что очень много людей переехали и перевезли свой бизнес из Омска в другие города. Сначала потянулись граждане, а за ними и бизнес. Речь в основном о молодых предпринимателях 25 – 40 лет. Запустив проект, я сделал ставку на миграционные процессы. В целом сегодня мало кто осознает всю серьезность этой ситуации. По моим ощущениям, только Челябинск впереди нас по миграционным процессам.
По данным Омскстата, за январь-ноябрь 2018 года регион покинуло 5 106 организаций, среди которых больше всего торговых компаний и фирм по ремонту автотранспортных средств и мотоциклов (2 140) и строительных организаций (672).
При этом на учет за 11 месяцев в Омской области поставлены 3 179 предприятий, и большинство здесь – фирмы вышеназванного профиля (1 207 и 584 соответственно), а также обрабатывающая промышленность (243).
Однако, по словам Александра ДМИТРЕНКО, эти данные не отражают реальную картину на рынке:
– У нас есть еще и скрытая миграция. Когда люди уезжают, но не всегда меняют место регистрации. Таких очень много.
Относительно нейтральную, но довольно вредную, опять же, для рынка коммерческой недвижимости тенденцию назвал Александр БАРКО:
– ТЦ действительно вряд ли будут строиться по одной причине – как таковая торговля все больше уходит в Интернет. Даже продуктовая сфера начинает туда уходить. Одна хозяйка салона мне рассказала, как ее салон превращают в примерочную, т. е. люди выбрали в Интернете модель одежды, понимают, что она есть в этом салоне, приходят мерить, а потом уходят и покупают ее в Интернете.
Среди тенденций-старожилов эксперты назвали значительное уторговывание цен продаж в процессе переговоров продавца с покупателем.
Но самой острой в настоящее время для рынка коммерческой недвижимости является проблема, которую также озвучил руководитель ООО «ОМЭКС-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО. Речь об отсутствии в это сложное время поддержки предпринимательства со стороны местных органов государственной власти:
– Если посмотреть, что у нас творится в градостроительной политике, то это просто ужас. Ну, например, уже несколько лет обсуждается упрощение процедуры перевода помещений из жилого фонда в нежилой – речь о квартирах на первых этажах многоквартирных домов. Власти не могут найти решение этой проблемы, хотя оно на поверхности. В соответствии с Конституцией РФ решение этого вопроса – компетенция департамента архитектуры города. Но никому это не интересно, никто этим не занимается, потому что градостроительная политика у нас направлена на нерешение вопросов. Инвестиционный климат у нас не то чтобы ухудшали, его просто разрушают.
Многие эксперты уверены, что именно эта ситуация в том числе стала причиной того, что у предпринимателей исчез интерес к объектам Street Retail.
Вторая острая ситуация, о которой упомянул г-н ДМИТРЕНКО, касалась вступления в силу с января 2019 года нового нормативного документа, пришедшего на смену скандальным постановлениям № 108 и 162 и установившего для предпринимателей Омской области новый порядок начисления арендной платы за земельные участки:
– Этот документ – половинчатое решение. В нем есть плюсы. Например, для производства сделали 3%, это здорово, то, чего я и просил, производству повезло. Но вот для торговли установлен коэффициент 5,9%, в то время как должен быть не более 3%, потому именно столько составит двукратный размер земельного налога. Далее, например, гаражные боксы для хранения индивидуальных автомобилей. Некоммерческая организация, которая никаких доходов от используемого земельного участка не получает. Их, вопреки здравому смыслу, засунули в одну категорию с производственными гаражами и стоянками, у которых есть реальные доходы. Для них ставка теперь – 2,5% вместо 0,6%. То есть для гаражей ставка арендной платы превышает в 8 раз размер земельного налога. Так что гаражные кооперативы будут сдыхать. И торговля тоже. Вот вы сейчас ходите по магазинам, вы же видите, что там коллапс в торговле, нет покупателей, одни продавцы, а им 5,9% сделали. К нашему региону приковано внимание других регионов, в связи со всеми «земельными событиями» мы прогремели на всю Россию. И вот соседи сейчас увидят этот нормативный акт и скажут: ребята, ну что творите-то?. И какой потенциальный инвестор зайдет к нам в регион? Да никакой. Зачем ему это?
Грустные перспективы и чуть-чуть оптимизма
Оценивая наиболее вероятное развитие событий на рынке коммерческой недвижимости Омского региона в перспективе, Максим РЕПИН не усматривает позитива:
– Завершая 2017 год, от 2018 года мы ждали чего-то хорошего, но в результате увидели то, что рынок продолжает сжиматься. В 2018 году мы отметили 10-летний юбилей экономического кризиса. За это время бизнес съежился не только до размера помещений, но уже даже те помещения, которые у него есть, – избыточны. Бизнес сжимается все больше и больше, он практически вымирает. Проекты, которые в Омске были реализованы за эти 10 лет, можно пересчитать по пальцам. За прошедший год крупных бизнес-центров не строили и не вводили в эксплуатацию. Появлялись только сетевые магазины, т. е. новые объекты были в том сегменте, который четко просчитан под население, которое проживает вокруг. Все это наглядно говорит о том, что инвестиции в Омске глобально убыточны. Даже в очень долгосрочной перспективе. Поэтому у нас развития сегмента коммерческой недвижимости практически нет. Востребованности в какой-либо коммерческой недвижимости сегодня в Омске нет вообще. Если мы представим коммерческую недвижимость как один организм, который 10 лет умирает, то он уже остыл настолько, что ему уже, наверное, ничего не надо. В 2019 году можно ждать только еще большего «остывания» рынка. Пока ни один фундаментальный показатель не оказывает на него положительного влияния – только отрицательное. И значит, сжатие продолжится.
Но есть эксперт, чей прогноз оптимистичен. Александр БАРКО считает, что затянувшееся бездействие, возможно, надоест людям и в начавшемся году рынок недвижимости наконец придет в движение:
– Я являюсь по жизни оптимистом и считаю, что если в 2018 году был отложенный спрос, были попытки к приобретению, то вполне возможно, очень хотелось бы и даже верится в то, что в 2019 году пойдет развитие всех сегментов рынка. Только когда рынок развивается, появляется какое-то движение по коммерческой недвижимости. Сейчас я вижу, что у людей блестят глаза, до сих пор было выживание, кризис у нас затяжной, но сейчас у меня есть ощущение, что скоро все, возможно, начнет оживать.
По мнению же Вячеслава ГОРЮНОВА, на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время нет ярко выраженного отложенного спроса: «Если он и есть, то совсем незначительный.
Ранее аналитический обзор был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 16 января 2019 года
