8 арбитражный апелляционный суд раскрыл подоплеку ряда притворных сделок.
В Центральном районном суде завершается рассмотрение уголовного дела бывшего директора "дочки" НПО "Мостовик" – ООО ЖКХ "Сервис" – Жанны ЗАХАРОВОЙ и управляющего ООО "ЭкоТрансСервис" Константина ДАХНО. За отчуждение принадлежавшего ЖКХ "Сервис" полигона ТБО в Надеждинском сельском поселении в пользу компании "ЭкоТрансСервис" Жанну ЗАХАРОВУ обвиняют в совершении мошенничества в особо крупном размере (ч. 4 ст.159 УК РФ) и злоупотреблении полномочиями (ч. 1 ст. 201 УК РФ), Константина ДАХНО – только в мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК РФ).
Напомним, что вопросы правомерности передачи мусорного полигона рассматривались и в арбитражном суде Омской области. Суд первой инстанции решил, что "ЭкоТрансСервис" на законных основаниях завладел полигоном, однако это решение было отменено Восьмым арбитражным апелляционным судом, а полигон вернулся в собственность ЖКХ «Сервис». Традиционно представляем читателям основной корпус мотивировочной части судебного постановления. Для тех, кто захочет ознакомиться с ним в полном виде (а там есть подробная хронология событий), документ целиком приложен ниже.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск 29 мая 2017 года
№ А46-8450/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бодунковой С.А. судей Смольниковой М.В., Семёновой Т.П. при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М., после перерыва? секретарем Бойченко О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5468/2017, 08АП-3689/2017, 08АП-5464/2017) общества с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис», Захаровой Жанны Викторовны, общества с ограниченной ответственностью «Научно — производственное объединение «Мостовик» (ИНН 5502005562, ОГРН 1025501857710) на решение Арбитражного суда Омской области от 10 марта 2017 года по делу № А46-8450/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Научно — производственное объединение «Мостовик» (ИНН 5502005562, ОГРН 1025501857710) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис» (ИНН 5501089305, ОГРН 1055501085771) и обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» (ИНН 5501262447, ОГРН 1145543050916) об оспаривании сделок...
Анализируя сделки, заключенные между ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.
Договор займа № 1 от 24.12.2014 заключен на невыгодных для заемщика условиях, предусматривающих, невозможность досрочного гашения задолженности без согласия займодавца (что в течение длительного времени сохраняет обременение залогом имущества заемщика), высокий размер пени и неустоек. Также пунктом 2.4 договора предусмотрено, что в случае поступления денежных средств при наличии неисполненных обязательств в независимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Заемщика, в первую очередь происходит гашение (списание) задолженности за начисленную неустойку, предусмотренную пунктом 3.3 Договора, во вторую очередь происходит гашение задолженности за просрочку начисленных процентов, предусмотренных пунктом 2.1 Договора, в третью очередь происходит гашение суммы займа.
В соответствии со статьей 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 ГК РФ» соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным.
Указанное означает, что договор займа № 1 содержит ничтожное условие, нарушающее права и законные интересы ООО «ЖКХ «Сервис».
При вынесении настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основными видами деятельности ООО ЖКХ «Сервис» является управление эксплуатацией жилого фонда, дополнительными – устройство покрытий зданий и сооружений, предоставление услуг по монтажу, ремонту, техническому обслуживанию подъемно-транспортного оборудования, оптовая торговля отопительным и водопроводным оборудованием, иные виды деятельности, в том числе, уборка территории, удаление и обработка твердых отходов, удаление и обработка сточных вод.
В целях осуществления своей деятельности ООО «ЖКХ «Сервис» приобретен земельный участок, в отношении которого обществом получено разрешение на изменение вида разрешенного использования — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — в целях размещения полигона твердых бытовых отходов. Кроме того, 25.04.2011 ООО ЖКХ «Сервис» получена лицензия (серия 055 № 00014) по осуществлению деятельности по сбору, утилизации, обезвреживанию, транспортировке, размещению отходов I-IV класса опасности (том 1, л.д. 81, том 11 л.д. 97-106). 17.02.2014 ООО «ЖКХ «Сервис» получено разрешение на строительство первой очереди полигона ТБО на землях Надеждинского сельского поселения Омского района Омской области в соответствии с проектной документацией на строительство объекта, разработанной и утвержденной ООО «Проектный центр «Сибпроект», номер проекта 466 10 (том 11, л.д. 54), 29.06.2015 получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации (том 11, л.д. 56-95), 20.01.2012 заключение государственной экологической экспертизы проектной документации «Полигон твердых бытовых отходов на землях Надеждинского сельского поселения Омского района Омской области (сроком действия до 01.01.2016 (том 11, л.д. 108-123). ООО «ЖКХ «Сервис» РЭК Омской области утверждались тарифы на услуги по утилизации, обезвреживанию, захоронению твердых бытовых отходов для потребителей ООО «ЖКХ «Сервис» (том 11, л.д. 125-130).
Анализ материалов дела позволяет прийти к выводу, что по состоянию на 30.09.2014 ООО «ЖКХ «Сервис» имело непокрытый убыток (78 799 тыс. руб.), между тем деятельность ООО «ЖКХ «Сервис» по утилизации (захоронению) бытовых отходов приносила стабильный доход, в частности, согласно информации, представленной временным управляющим ООО «ЖКХ «Сервис» Бариновым С.П., чистая прибыль по данному виду регулируемой деятельности за 2014 год составила 1 364, 3 тыс. руб., в 2015 году – 12 302,2 тыс. руб., в 2016 году – 1 844, 54 тыс. руб. (том 8, л.д. 121-129). ООО «ЖКХ «Сервис» также признало доходность эксплуатации земельного участка, являющегося предметом спора, представив справку главного бухгалтера от 04.05.2016 о фактических доходах за период с 25.12.2013 по 21.08.2015 с разбивкой по годам (том 11, л.д. 13). В материалы дела также представлен реестр договоров на вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов, заключенных ООО «ЖКХ «Сервис» (том 11, л.д. 15-33), договоры подряда, предусматривающие монтаж металлоконструкций под пожарные резервуары территории полигона твердых бытовых отходов заказчика, земляные работы по армированию дезинфекционной площадки на полигоне твердых бытовых отходов заказчика от 06.05.2014, работы по устройству ограждения, программа инженерно-геологических изысканий, договор на осуществление ремонта подъездной дороги к полигону, договоры на монтаж откатных ворот после естественного размораживания грунта, работы по монтажу светильников наружного освещения на полигоне бытовых отходов и доказательства выполнения работ по указанным договорам (том 12. л.д. 1-149, том 13 л.д.1-54 ).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 55:20:13 11 03:358 являлся ликвидным активом ООО «ЖКХ «Сервис», у общества имелся реальный финансовый интерес в его использовании и эксплуатации.
Анализируя оспариваемые ООО «НПО «Мостовик» сделки суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что договором залога (ипотеки) земельного участка от 24.12.2014 предусмотрено внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Также договором установлено, что залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенный по договору земельный участок и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к Залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом. К такому соглашению между сторонами настоящего договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.3 договора).
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 55 Закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» в случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.
Абзацем третьим пункта 2 статьи 55 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» предусмотрено, что к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.
Между тем из буквального содержания договора не следует, что стороны предусмотрели способ реализации заложенного имущества путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости. Условие пункта 4.3. Договора залога, предусматривающее, что залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенный по настоящему Договору Земельный участок и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к Залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом, к такому соглашению между сторонами настоящего договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные действующим законодательством РФ, означает, что стороны договорились о том, что в будущем в случае обращения взыскания на предмет залога необходимо получение согласия залогодателя на реализацию такого способа обращения взыскания на предмет залога как оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.
Между тем материалы настоящего дела не содержат сведений о том, что между ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» достигнуто соответствующее соглашение. Более того, анализ календарной последовательности действий показывает, что уведомление залогодателя (должника) об исполнении обязательства, обеспеченного залогом, зарегистрировано нотариусом Немеровцом И.А. 20.03.2015, в то время как ООО «ЭкоТрансСервис» обратилось к нотариусу Немеровцу И.А. с заявлением о неисполнении ООО «ЖКХ «Сервис» обязательств по договору займа (с обязанностью уплатить проценты) от 24.12.2014 и ходатайством предложить залогодателю (должнику) исполнить обязательство, обеспеченное залогом, 20.04.2015 (том 1, л.д. 173, 174). Этой же датой датирован расчет суммы задолженности заемщика за пользование займом по договору займа № 1 от 24.12.2014 (том 6, л.д. 48-49). Доказательств направления уведомления залогодателю об исполнении обязательства, обеспеченного залогом, материалы дела не содержат. Представленные нотариусом Немеровцом И.А. пояснения содержат общее указание на совершение им необходимых подготовительных, проверочных, сопроводительных и разъяснительных действий, включая направление 20.04.2015 в адрес ООО «ЖКХ «Сервис» уведомления залогодателя (должника) об исполнении обязательства (том 5, л.д. 18-19). То есть из указанных пояснений следует, что уведомление, датированное 20.03.2015, направлено нотариусом в адрес должника через 1 месяц 20.04.2015. Каких-либо доказательств подтверждающих данный довод, нотариусом в материалы дела также не представлено.
Таким образом, при обращении взыскания на предмет залога были нарушены требования законодательства, однако управляющий ООО «ЖКХ «Сервис» Захарова Ж.В. сочла указанные действия правомерными, и после регистрации права собственности ООО «ЭкоТрансСервис» на земельный участок заключила с данным обществом договор аренды земельного участка.
Также суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что ООО «ЭкоТрансСервис» было зарегистрировано в качестве юридического лица 10.12.2014 (то есть за 14 дней до даты подписания первой из оспариваемых сделок). Основными видами деятельности общества определено – сдача в наем собственного недвижимого имущества, в качестве дополнительных видов деятельности управление эксплуатацией жилого фонда, уборка территории, удаление и обработка твердых отходов, удаление и обработка сточных вод, иные.
При вынесении настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции рассматривает оспариваемые договоры в качестве взаимосвязанных сделок, поскольку их характеризует совокупность таких признаков, как общий субъектный состав, преследование единой хозяйственной цели, направленной на переход права собственности на земельный участок от ООО «ЖКХ «Сервис» к ООО «ЭкоТрансСервис».
Указывая изложенное суд также исходит из следующих фактических обстоятельств:
— договор займа № 1 обеспечивался наиболее ликвидным и уникальным активом должника — земельным участком, используемым в качестве полигона для осуществления лицензируемой деятельности по утилизации отходов,
– ООО «ЖКХ «Сервис», начиная с первого месяца действия договора займа при наличии финансовой возможности исполнения, что подтверждено актом инвентаризации расчетов с контрагентами за период с 01.01.2015 по 22.06.2015 (том 7, л.д. 18-28), сведениями об оборотах по счетам ООО «ЖКХ «Сервис» в период с 01.12.2014 по 30.06.2015 (том 6, л.д. 68-74) допустило просрочку исполнения обязательств,
– ООО «ЭкоТрансСервис» не предпринимало мер по взысканию пеней и штрафов за просрочку исполнения обязательства по договору займа № 1, при наличии их в договоре в существенном размере (0,3% за каждый день просрочки), после второй просрочки заемщика приступило к обращению взыскания на находящийся в залоге земельный участок,
— после инициирования нотариусом процедуры обращения взыскания на имущество, являющееся предметом залога, ООО «ЭкоТрансСервис» продолжало получать на расчетный счет денежные средства в качестве исполнения обязательств ООО «ЖКХ «Сервис» по договору займа № 1 (том 6, л.д. 57-67), между тем данное обстоятельство не повлияло на взаимоотношения сторон и деятельность по обращению взыскания на предмет залога была продолжена,
— отсутствие со стороны руководителя ООО «ЖКХ «Сервис» действий по защите своего права собственности на земельный участок, используемый для осуществления лицензируемого основного вида деятельности,
— последующее добровольное заключение ООО «ЖКХ «Сервис» договора аренды отчужденного земельного участка с ООО «ЭкоТрансСервис» на условиях с большим ежемесячным платежом, чем ранее по договору займа (том 6, л.д. 41-47),
— передача ООО «ЭкоТрансСервис» прав ООО «ЖКХ «Сервис» на проектные работы от 17.06.2014 по объекту «Полигон для ТБО на землях Надеждинского сельского поселения Омского района Омской (том 6, л.д. 56).
Указанные факты позволяют прийти к выводу о согласованности действий ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» при осуществлении последовательной цепочки сделок: заключение договора займа № 1 и обеспечивающего его исполнение договора залога (ипотеки) - передача денежных средств по договору займа - неполное исполнение обязательств по договору займа - обращение взыскания на предмет залога - регистрация права собственности на предмет залога - заключение договора аренды земельного участка, ранее являвшегося предметом залога.
При этом анализ календарной очередности совершения последовательных действий ООО «ЖКХ «Сервис», ООО «ЭкоТрансСервис», достигнутый фактический результат позволяет констатировать, что в течение пяти месяцев с даты перечисления денежных средств по договору осуществлен переход права собственности на земельный участок кадастровым номером 55:20:13 11 03:358 новому собственнику – ООО «ЭкоТрансСервис».
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Из содержания названной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
Согласно разъяснениям, данным ВС РФ в пункте 87 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
В данном случае, как указывалось выше, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что вследствие совершения последовательной цепочки сделок осуществлено отчуждение имущества от ООО «ЖКХ «Сервис» ООО «ЭкоТарнсСервис».
Применяя к указанной сделке положения о договоре купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях между его участниками (статья 423 ГК РФ).
Стороны сделок являются коммерческими юридическими лицами, целью деятельности которых является систематическое извлечение прибыли. Отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмениваемых товаров и услуг нарушает указанный принцип.
В силу прямого на то указания в пункте 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По смыслу указанной нормы сделка купли-продажи имущества между юридическими лицами является возмездной сделкой, по которой сторона, приобретшая имущество, предоставляет другой стороне встречное эквивалентное предоставление в виде оплаты этого имущества по согласованной цене.
Факт отчуждения имущества по явно заниженной цене, может быть расценен судом в качестве недобросовестности сторон сделок.
В настоящем случае отчуждение земельного участка состоялось по цене (цене заложенного имущества) 14 684 000 руб. как рыночной стоимости заложенного имущества по договору о залоге (ипотеке) земельного участка от 25.12.2014.
Доводы ООО «НПО «Мостовик» о несоответствии указанной в договоре цены реальной сумме сделки явились предметом исследования суда первой инстанции и были отклонены. При этом суд исходил из следующего. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт статьи 340 ГК РФ). По положениям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (пункт 3 статьи 9); оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ (пункт 1 статьи 67); залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 2 статьи 67). В конкретном рассматриваемом случае стоимость предмета залога – земельного участка для целей установления начальной стоимости реализации в договоре залога и целей оставления его залогодержателем за собой была установлена на основании отчета оценщика, подготовленного в установленном законом порядке.
Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были назначены судебные экспертизы. При этом ходатайства сторон удовлетворены с учетом позиции истца о необходимости применения доходного метода, а также позиции ответчика (ООО «ЭкоТрансСервис») об оценке данного земельного участка исходя из его характеристик как зарегистрированного объекта недвижимости.
В итоге при определении рыночной стоимости предмета залога - земельный участок с кадастровым номером 55:20:13 11 03:358 - в материалы дела представлены следующие доказательства:
— отчет об оценке № 36/2013 от 11.09.2013, выполненный ООО «Эксперт- Оценка», рыночная стоимость объекта определена в размере 396 733 333 руб. (том 1, л.д. 49-50),
— отчет об оценке № 24П-12/2014 от 18.12.2014, выполненный ООО «ПРОФЭКС», рыночная стоимость объекта определена в размере 14 684 000 руб. (том 4, л.д. 61-123, том 2, л.д. 15-26),
- отчет об оценке № 093/2015 от 30.03.2015, выполненный ООО «Бизнес эксперт», рыночная стоимость объекта определена в размере 9 600 000 руб. (том 4, л.д. 2-59, том 2, л.д. 32-84),
— отчет об оценке ИО-071536 от 21.08.2015, выполненный ООО «Лабриум- Консалтинг», рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.06.2015 определена в размере 76 400 000 руб. (том 3, л.д. 1-165),
— отчет об оценке № 004/СТ-с-16 от 29.01.2016, выполненный экспертом Кошкиной Т.П. (АНО ЦРО «Лаборатория экспертных исследований»), рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.12.2014 определена в размере 14 224 000 руб., по состоянию на 18.05.2015 – в размере 15 050 000 руб. (том 8, л.д. 35-81),
— заключение эксперта Белоусовой Е.В. по уголовному делу № 603777, рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 24.12.2014 в размере 37 380 000 руб., по состоянию на 22.06.2015 – в размере 83 029 000 руб. (том 10, л.д. 1- 76),
— заключение комплексной судебной экспертизы № 01/07-16КЭ, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24-25.12.2014 определена в размере 14 989 000 руб., по состоянию на 22.06.2015 – в размере 13 524 000 руб. (том 14, л.д. 94-166),
— отчет об оценке, выполненный ООО «СтройТехЭксперт», рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 25 12 2014 в размере 79 785 000 руб., по состоянию на 18.05.2015 – в размере 75 785 000 руб. (том 13, л.д. 94-160, том 14 л.д. 1- 52),
Также представлено заключение специалиста Репина М.А. № 12/17 от 27.02.2017, определившего рыночную стоимость аренды 1 гектара земельного участка сельскохозяйственного назначения в Омском районе Омской области по состоянию на декабрь 2014, май 2015, июль 2015. (том 16, л.д. 34-106),
Кроме того, в материалы дела представлены экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков в отношении представленных отчетов об оценке (том 2 л.д. 98-111, том 5, л.д. 82-104, том 7 л.д. 67- 150, том 9, л.д. 108-136).
Разница в результатах оценки земельного участка объясняется различными методами оценки объекта, избранными экспертами.
Оценивая доводы жалоб в части неустановления судом факта занижения цены переданного в залог земельного участка суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
20.05.2015 Министерством экономического развития Российской Федерации был утвержден приказом № 297 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).
В названном ФСО № 1 (пункты 3, 4, 5, 6, 7, 11 — 12, 15, 18) (как и в ранее действующем Федеральном стандарте оценки, утвержденном Приказом Минфина России от 25.11.2011) указано следующее.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».
Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.
В силу пункта 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
В данном случае предметом оценки являлся объект – уникальный для Омской области - земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — в целях размещения полигона твердых бытовых отходов, площадь 400 000 кв.м.
Эксперты, производившие оценку признали, что наилучший вариант использования – сохранение текущего использования для размещения твердых бытовых отходов.
На территории Омской области сопоставимые аналоги земельных участков отсутствуют, эксперты, применявшие при проведении экспертизы сравнительный подход (эксперты ООО «ПРОФЭКС», ООО «Бизнес эксперт», АНО ЦРО «Лаборатория экспертных исследований»), в качестве аналогов использовали земли сельхозназначения, что не позволяет признать выводы указанных экспертов достоверными, а определенную ими цену объекта оценки рыночной.
При проведении оценки экспертами ООО «Лабриум-Консалтинг», ООО «СтройТехЭксперт» был использован доходный метод, учитывающий, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Как указывалось выше инвестиционная привлекательность земельного участка с кадастровым номером 55:20:13 11 03:358 в силу его объективных характеристик и уникальности на территории Омской области чрезвычайно высока, что позволяет признать применение доходного метода обоснованным, а цену на уровне 37 380 000 руб. рыночной.
Возражая против признания выводов экспертов, основанных на доходном методе, обоснованными представитель ООО «ЭкоТрансСервис» указал, что используя данный метод эксперты учли цену договора аренды, заключенного между ООО «ЭкоТрансСервис» и ООО «НПО «Мостовик» 1 500 000 руб. в месяц, между тем не учли, что согласно условий данного договора ООО «ЭкоТрансСервис» принимает обязательства произвести все необходимые работы по строительству объектов, предписанных государственными контролирующими органами и судебными решениями, необходимых для обеспечения лицензионных требований и введению в эксплуатацию полигона по захоронению отходов на данном земельном участке в срок до 01.05.2015 (пункт 1.3 договора). Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела: срок договора аренды составляет 11 месяцев (с 22.06.2015 по 22.05.2016), к дате окончания срока договора полигон по захоронению отходов должен быть введен в эксплуатацию, максимальный размер арендных платежей за период аренды может составить 16 500 000 руб., в то время как согласно представленной смете на строительство объектов капитального строительства «Полигон для ТБО на землях Надеждинского сельского поселения Омского района Омской области» расходы строительство составляют 196694,51 тыс. руб. (том 9, л.д. 1-8). Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что именно ООО «ЖКХ «Сервис» 25.09.2015 был заключен договор подряда № 12ПД-2015 с ООО «СибРос» на выполнение работ по ремонту подъездной дороги к полигону ТБО, 13.04.2015 договор подряда № 469-П/2015 с ООО «СМП «Арсенал безопасности» на выполнение работ по монтажу светильников наружного освещения на полигоне бытовых отходов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при фактически имевшем месте отчуждении имущества ООО «ЖКХ «Сервис» обществу причинены убытки, так как рыночная цена предмета залога, и, как следствие, отчуждения имущества являлась заниженной.
В силу изложенного судом апелляционной инстанции установлена требуемая совокупность условий для признания недействительными взаимосвязанных сделок, оформленных между ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» договором займа от 24.12.2014 № 1, договором залога (ипотеки) земельного участка от 25.12.2014, договором аренды недвижимого имущества от 15.07.2015 № 02/15, а также сделку ООО «ЭкоТрансСервис» по обращению взыскания на предмет залога по договору о залоге (ипотеке) земельного участка от 25.12.2014 — земельный участок, площадью 400 000 кв.м., кадастровый (или условный номер) 55:20:13 11 03:358, адрес (местоположение) объекта: примерно 2 970 м по направлению на юго-восток относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, с.Надеждино, ул.Юбилейная, д.14А, во внесудебном порядке путем оставления его за залогодержателем и прекращения права собственности ООО «ЖКХ «Сервис» на вышеуказанный земельный участок.
Признание сделок недействительными на основании статей 10, 170 ГК РФ предполагает недействительность действий сторон сделок по их исполнению, и дополнительного указания в судебном акте на недействительность действий ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» по исполнению ООО «ЖКХ «Сервис» и ООО «ЭкоТрансСервис» договора займа от 24.12.2014 № 1, договора залога (ипотеки) земельного участка от 25.12.2014, договора аренды недвижимого имущества от 15.07.2015 № 02/15 не требуется.
Также при подаче заявления истцом было указано, что оспариваемые сделки подлежат признанию недействительными на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, согласно которого сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте — представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Обязательным условием признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ является наличие ущерба для интересов представляемого. В данном случае вышеизложенный анализ оспариваемых сделок, заключенных ООО «ЖКХ «Сервис», ООО «ЭкоТрансСервис», позволяет констатировать, что оспариваемые сделки ООО «ЖКХ «Сервис», ООО «ЭкоТрансСервис» действовали в ущерб интересам ООО «ЖКХ «Сервис», его участнику.
Как указывалось выше, в качестве последствий признания сделки недействительной ООО «НПО «Мостовик» ходатайствовало об обязании ООО «ЭкоТрансСервис» возвратить земельный участок, площадью 400 000 кв.м. кадастровый (или условный номер) условный номер) 55:20:13 11 03:358 в собственность ООО «ЖКХ «Сервис», обязании Управления Росреестра по Омской области восстановить запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) № 55-55-24.014.2009-570 и погасить запись № 55-52401- 55/224/010/2015-8136/3.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного суд считает, что требование истца о применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО «ЭкоТрансСервис» возвратить земельный участок, площадью 400 000 кв.м кадастровый (или условный номер) условный номер) 55:20:13 11 03:358 в собственность ООО «ЖКХ «Сервис» подлежит удовлетворению. В данной части настоящий судебный акт является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Уничтожение легитимирующих признаков, возникших на основании ничтожной сделки, погашение (аннулирование) записей в реестре является обязанностью регистрирующего органа и не требует дополнительного указания в судебном акте.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционные жалобы ООО «ЖКХ «Сервис», ООО «НПО «Мостовик» удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Как указывалось выше, в апелляционной жалобе привлеченная в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Захарова Ж.В. просила изменить мотивировочную часть судебного акта суда первой инстанции, содержащего указание на то, что ущерб ООО «НПО «Мостовик» причинен недобросовестным поведением руководителя ООО «ЖКХ «Сервис».
В силу пункта 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлены признаки злоупотребления правом в сделках ООО «ЖКХ «Сервис», совершенных от имени общества управляющей Захаровой Ж.В., основания считать, что соответствующие признаки отсутствуют в действия Закхаровой Ж.В. не имеются, в связи с чем жалоба Захаровой Ж.В. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Научно — производственное объединение «Мостовик», общества с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис» на решение Арбитражного суда Омской области от 10 марта 2017 года по делу № А46-8450/2015 (судья Пермяков В.В.) удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 марта 2017 года по делу № А46-8450/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Признать недействительными взаимосвязанные сделки, оформленные между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» договором займа от 24.12.2014 № 1, договором залога (ипотеки) земельного участка от 25.12.2014, договором аренды недвижимого имущества от 15.07.2015 № 02/15, а также сделку общества с ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» по обращению взыскания на предмет залога по договору о залоге (ипотеке) земельного участка от 25.12.2014 — земельный участок, площадью 400 000 кв.м., кадастровый (или условный номер) 55:20:13 11 03:358, адрес (местоположение) объекта: примерно 2 970 м по направлению на юго-восток относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, с.Надеждино, ул.Юбилейная, д.14А, во внесудебном порядке путем оставления его за залогодержателем и прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис» на земельный участок площадью 400 000 кв.м., кадастровый (или условный номер) 55:20:13 11 03:358.
Применить последствия признания сделок недействительными обязав общество с ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» возвратить земельный участок, площадью 400 000 кв.м. кадастровый (или условный номер) 55:20:13 11 03:358 в собственность общества с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис».
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Научно — производственное объединение «Мостовик» (ИНН 5502005562, ОГРН 1025501857710) в остальной части отказать.
В удовлетворении апелляционной жалобы Захаровой Жанны Викторовны отказать.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» (ИНН 5501262447, ОГРН 1145543050916) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно – производственное объединение «Мостовик» 19747 руб. 95 коп. расходов на проведение экспертизы и вызов эксперта, 33000 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью «ЭкоТрансСервис» (ИНН 5501262447, ОГРН 1145543050916) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно — коммунальное хозяйство «Сервис» 3000 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
