Рынок коммерческой недвижимости в Омске насыщен. А в отдельных категориях даже перенасыщен.
Два известных омских риелтора – глава риелторской компании «Миард» Павел КРУЧИНСКИЙ и учредитель ООО «Авеста-Риэлт» Валерий РАЙС – решили диверсифицировать свой бизнес и инвестировали в коммерческую недвижимость. И хотя эта новость слегка устарела, сделка по приобретению торгового комплекса «Алладин» на проспекте Мира прошла еще год назад, тем не менее «Коммерческим вестям» стало любопытно, во что опытные риелторы вкладывают заработанные деньги. Об особенностях рынка омской коммерческой недвижимости Павла КРУЧИНСКОГО расспросил обозреватель Николай ГОРНОВ.
– Павел Николаевич, коллеги пишут, что вы с Валерием РАЙСОМ приобрели у Альварт ШИРШОВОЙ торговый комплекс «Алладин» на проспекте Мира, 100. Естественно, у всех сразу возникают вопросы: почему именно его и почему объединили усилия с конкурентом?
– У нас с РАЙСОМ хорошие отношения, в сфере управления торговой недвижимостью мы с ним не конкуренты, да и в риелторском бизнесе я не считаю его конкурентом. Рынок в миллионном городе большой, наши компании не настолько велики, чтобы доминировать на таком огромном рынке. Почему мы выбрали именно этот торговый комплекс? Во-первых, желание что-то иметь в активе возникало давно. У нас перед глазами за долгие годы прошло множество интересных объектов, и периодически возникала мысль: «А почему бы не попробовать самому?». Во-вторых, ТК «Алладин» устроил нас по всем параметрам – состояние, локация, наполненность арендаторами, цена. Мы к нему примерно полгода присматривались. К другим объектам присматривались тоже, но они по разными причинам нас не устроили. Что-то было дороже, чем нам бы хотелось, что-то – больше по размерам. ТК «Алладин» – это примерно 2,9 тысячи квадратных метров, размер для нас оптимальный. Надо отдать должное и ШИРШОВОЙ Альварт Владимировне, она сама добилась успеха и хорошо знает, что такое торговые комплексы с точки зрения их наполнения. Честно говоря, я когда ближе с ней познакомился, даже порадовался, что мы именно у нее покупаем торговый объект.
– То есть ТК «Алладин» был в хорошем состоянии?
– Пределов совершенству нет, но в общем и целом состояние было хорошее, да.
– И никакой модернизации не потребовалось? Комплекс-то далеко не новый, насколько я помню
– Нет, кое-что свое мы внесли за прошедший год. Объект действительно не самый новый, к тому же он прошел через несколько стадий расширения, поэтому мы провели ревизию инженерных систем, обновили оконные системы, провели энергосберегающие мероприятия, устранив повышенные теплопотери, сделали ремонт в местах общего пользования, привели в порядок входную группу, чтобы люди не поскальзывались осенью-зимой-весной на ступенях. Не капитальные затраты, но и не сотни тысяч рублей. Это миллионы, скажем так.
– Локация у ТК «Алладин» не самая выигрышная. Он находится достаточно далеко от центра
– ТК «Алладин» – не общегородской объект, он локальный, выполняет конкретную задачу, его посещают люди, которые живут от него в шаговой доступности. Для локального объекта, я считаю, у него место расположения удачное. Мы хорошо знаем и город, и точки притяжения, которые есть в каждом районе, в той части городка Нефтяников люди живут давно, многим район нравится, у меня даже хорошие знакомые есть, которые не хотят оттуда переезжать, причем приводят весомые аргументы, почему не хотят. Там и школы хорошие, и детские сады, и университет рядом, и отличная транспортная доступность.
– Цену сделки вы не озвучиваете?
– Нет, не озвучиваем, была такая договоренность с продавцом, и мы ее придерживаемся. Понятно, что изначально цена была выше, мы смогли договориться о дисконте.
– В Омске переизбыток торговых площадей. Во-всяком случае так считают многие эксперты. Не опасались заходить на этот рынок? Не пугали вас возможные сложности с наполнением комплекса арендаторами?
– Конкуренция высокая, конечно. И удержать арендаторов сегодня – непростая задача. Но в тех краях торговых комплексов не так уж много, и нам удается создавать достаточный поток посетителей.
– Владеть одним торговым комплексом небольшого размера – это хлопотно. Логично было бы масштабировать бизнес. Вы собираетесь дальше инвестировать в торговую недвижимость?
– Планы такие есть, мы смотрим, прицениваемся, притираемся. Да, издержки всегда меньше, когда управляешь несколькими торговыми комплексами. Но пока нас останавливает отсутствие свободных денежных средств. Нам не интересен стрит-ритейл, малогабаритные торговые помещения на центральных улицах, в таком формате масштабировать бизнес проще, конечно, но мы хотим в другую весовую категорию. На большие комплексы тоже не засматриваемся, там другой уровень инвестиций и рисков. Нам интересны объекты площадью до 5 тысяч квадратных метров.
– Деньги можно занять у банков. Деньги всегда найдутся, если будет правильная бизнес-идея.
– Согласен. Мы пока обкатываем бизнес-идею, отрабатываем технологию управления. Да и текущая социально-экономическая ситуация в городе Омске не самая благоприятная. Портфель кредитов набрать можно, но его ведь придется обслуживать. Нужен стабильный денежный поток, которого должно хватать не только на выплату по кредитам, но и на развитие бизнеса. А таких торговых объектов со стабильно высоким денежным потоком, которого бы хватало с учетом высоких кредитных ставок, – их в Омске немного, практически единицы. Да и я не думаю, что их владельцы согласятся продать свое имущество за ту цену, которая, на наш взгляд, была бы разумной. У потенциального инвестора всегда одна точка зрения на рынок, а у владельца недвижимости – другая. Вот если бы были доступны длинные дешевые деньги – тогда, конечно, сеть забрасывай и покупай все, что есть на рынке.
– Проблемы сегодня именно на омском рынке?
– Нет, Омск далеко не самый проблемный город, я общаюсь с коллегами из других регионов и хорошо знаю ситуацию. Экономика Омска, на мой взгляд, находится в среднем эшелоне. Причем у Омска достаточно высокий потенциал.
– Высокий потенциал в силу чего? Где можно поискать энергию для роста?
– Во-первых, я считаю, что основная волна миграции – она уже позади. Не утверждаю, что завтра люди перестанут уезжать из региона, они уезжали и будут уезжать, причем не только из Омска. Из Москвы тоже идет миграционный поток. Во-вторых, потенциал Омска во многом зависит от властей, а сегодня, как мне кажется, происходит определенный сдвиг. И мэрия Омска сегодня прикладывает серьезные усилия, и губернатор уже набрался опыта, этого невозможно не заметить. В областной бюджет его усилиями привлекаются дополнительные деньги из федерального бюджета, эти средства вливаются в региональную экономику.
– Не стану исключать вероятности, что Омск выходит из экономического пике, тем не менее, на мой взгляд, готового бизнеса, торговых объектов и вообще коммерческой недвижимости в Омске сейчас продается больше, чем 10 лет назад. Значит, владельцы бизнесов по-прежнему намерены покинуть регион. Поправьте меня, если я ошибаюсь.
– Если брать 10-летний период, то сейчас коммерческой недвижимости продается несколько больше, вы правы. Но это происходит в силу эволюции рынка. Их вообще стало больше, чем 10-15 лет назад. Рынок коммерческой недвижимости действительно насыщен. А в отдельных категориях он даже перенасыщен. Торговой недвижимости Омске действительно много. Омичи среди лидеров, если сравнивать жителей крупных городов России по обеспеченности торговыми площадями. Большинству омичей не нужно сегодня никуда ехать, чтобы попасть в торговый комплекс, они уже в шаговой доступности. Да, некоторые владельцы коммерческих объектов выставляют свои активы на продажу, чтобы покинуть регион. Но есть и другие примеры. Ряд объектов продается потому, что их владельцы просто пересматривают свои инвестиционные портфели. В Омске немало институциональных инвесторов, которые вкладывали средства в недвижимость в период роста экономики, а теперь они по разными причинам избавляются от части свои активов. И это хорошо, кстати, что рынок живой, на нем происходят сделки купли-продажи.
– Новых коммерческих объектов строят совсем мало. Вы это заметили?
– Дефицита коммерческой недвижимости сегодня нет, покупательский спрос снизился, поэтому новых объектов вводится меньше. И жилья строится меньше. Существуют объективные факторы, меняющие конфигурацию рынка недвижимости в целом. Тем не менее омский рынок, по моим ощущениям, уже преодолел спад. Рынок цикличен по определению.
– Рынок коммерческой недвижимости тоже преодолел спад?
– Судя по результатам работы нашего отдела коммерческой недвижимости, да. Количество сделок растет. При этом есть два вида покупателей – инвесторы, которые хотят просто вложить лишние деньги, и люди, которым коммерческая недвижимость нужна для ведения своего бизнеса. Самое большое количество сделок, конечно, в сегменте торговых объектов. Они постоянно генерируют денежный поток. С офисными объектами ситуация чуть сложнее, особенно если продается не офисный центр полностью, а только часть помещений, но если предложение интересное, на любой объект находятся покупатели. Хуже всего ситуация с производственными зданиями. Недавно мы продавали производственный объект одному очень уважаемому предприятию, по итогу дисконт составил более 50%.
– Покупателей мало?
– Покупатели есть. Просто любой производственный объект в 95% случаев приходится переоборудовать под новые цели. Старое производство, которое было, нового владельца, как правило, не интересует. Да и объекты, которые продаются, находятся далеко не в лучшем состоянии. У одного отопительная система переморожена, у другого крыша протекает, третий плохо охранялся и там поработали вандалы. И цены там бывают очень смешные. Иногда люди готовы отдать производственный объект за любые деньги, только чтобы от него избавиться.
– Когда я узнал, что вы приобрели ТК «Алладин», то первая мысль, пришедшая мне в голову, была такая: «Риелторы ищут себе применение на других рынках». Думаю, и другим людям приходят в голову аналогичные мысли. Судя количеству сайтов недвижимости в Интернете, рынок риэлторских услуг сжимается?
– В нашем случае это была просто диверсификация бизнеса, рынок риелторских услуг мы не покидаем. Понятно, что цифровые технологии не остановить, рынок недвижимости становится прозрачным, мы уже далеко ушли от 90-х, в том числе благодаря Интернету. Но приобретение недвижимости, любой, даже самой маленькой квартиры, – это не покупка гаджета в интернет-магазине. Это все-таки сложный процесс. Существует множество рисков, о которых далеко не все знают, есть риски, связанные с историей объекта, с бывшими владельцами, связанные с учетом интересов третьих лиц, и помощь риелтора при покупке недвижимости точно не будет лишней.
– Есть в Омске сложные объекты, с которыми хорошие риелторы посоветуют не связываться?
– Конечно. И если у нас возникают сомнения в чистоте сделки, мы отказываемся от нее. И всем покупателям на первичном рынке жилой недвижимости я бы посоветовал быть крайне внимательными, особенно при покупке квартир в домах-долгостроях, которые достраиваются после обанкротившихся застройщиков. Во многих проблемных домах бывают квартиры по очень привлекательным ценам, но риски в таких сделках слишком высоки.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 5 февраля 2020 года.
