Добросовестных приобретателей защитил Конституционный суд

И это называется реституцией

В апреле 2003 года в Конституционном суде РФ были рассмотрены дела целого ряда граждан, которые согласно статье 167 (пункт 1,2) ГК РФ лишились по решению судов общей юрисдикции приобретенных в свое время квартир. Обращаясь в КС РФ, граждане настаивали на том, что статья 167 ГК РФ противоречит Конституции РФ.

Все обратившиеся в КС РФ в свое время пострадали от рук квартирных аферистов. Схема афер во всех случаях была практически одинаковой. Некий собственник продавал квартиру или иную недвижимость, но при оформлении сделки умышленно или из-за недостатка профессионализма (если речь идет о риэлторах) совершал ошибку. Через некоторое время продавец имущества обращался в суд и требовал его вернуть. Иногда проданное им имущество оказалось уже перепроданным. Естественно, новые собственники и не подозревали, что когда-то одна из сделок с их уже собственной квартирой была совершена с нарушением закона.

В данном случае продавец, который обратился в суд и требовал вернуть когда-то принадлежавшую ему квартиру согласно статье 167 ГК РФ оказывался прав. То есть, если сделка судом признавалась недействительной, стороны (продавец и покупатель) обязаны вернуть друг другу полученное по ней имущество. Если невозможно вернуть непосредственно само имущество, то должна быть возвращена его стоимость.

Как правило, у нового собственника его имущество отбиралось и возвращалось первоначальному собственнику. По правилам двусторонней реституции и первоначальный собственник должен был вернуть новому стоимость квартиры. Но сделать это зачастую просто-напросто нереально: у заявителя этих денег обычно нет. Даже если первоначальным собственник и оказывается платежеспособный, то самое большее, что он может вернуть добросовестному приобретателю, — это номинальную стоимость имущества, которая указана в договоре купли-продажи и, чаще всего, равную оценочной стоимости БТИ, если речь идет о квартире.

Положение добросовестных приобретателей осложняло то, что срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет десять лет. Это значит, что, купив квартиру в начале 90-х годов, добросовестный приобретатель еще в течение десяти лет мог жить как на вулкане, ожидая, что вот-вот объявится «хозяин».

КС РФ, рассмотрев обращения ряда граждан, в конечном итоге постановил: общие положения о последствиях недействительной сделки (статья 167 ГК РФ, пункты 1,2) в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не противоречат Конституции РФ, но не распространяются на добросовестных приобретателей, если это не оговорено законом. Решения судов по делам добросовестных приобретателей, согласно постановлению КС РФ, подлежат пересмотру. Для этого добросовестному приобретателю надо подать заявление о пересмотре дела в тот суд, который принял первоначальное решение.

Радоваться рано

Во всяком случае так считает юрист аудиторско — консалтинговой группы «Советник» Николай ИВАНОВ.

Действительно, Конституционный суд признал неконституционной судебную практику, по которой добросовестные приобретатели недвижимости теряли свои квартиры. Однако претворять в жизнь постановление КС должны суды общей юрисдикции и прокуратуры, которые на протяжении более 10 лет штамповали решения, нарушающие права добросовестных приобретателей. Инертность мышления в обоих этих органах колоссальна, и в один момент изменить его они не могут.

— Прокуратура Омской области и Омский областной суд не торопятся предпринимать какие-либо действия по надзорным жалобам и заявлениям добросовестных приобретателей, которые в свое время лишились своего имущества из-за признания сделки по нему недействительной, — говорит Николай ИВАНОВ. — В этом убедился я сам лично, когда направил в областную прокуратуру протест одной гражданки, которая потеряла свою квартиру из-за того, что один из предыдущих владельцев приватизировал квартиру без разрешения органов опеки и попечительства, которое не требовалось, поскольку на момент приватизации в квартире не проживали дети. Ребенок прежнего собственника проживал по другому адресу вместе с матерью. По дурацкому правилу, если в квартире когда-либо проживал ребенок, в отношении нее не могут производиться сделки без разрешения органов опеки и попечительства. И это даже в том случае, если ребенок уже давно выехал из этой квартиры и имеет другое жилье. Из прокуратуры пришел ответ: мол, постановление КС РФ не имеет обратной силы. Областной суд сохраняет молчание.
Подобную позицию можно было бы понять, если решение суда первой инстанции было бы исполнено. Однако мой клиент продолжает проживать в спорной квартире, следовательно, пересмотр решения не ущемит ничьих интересов. Иначе обстоит дело с теми добросовестными приобретателя, потерявшими свое имущество, которое впоследствии было продано другим лицам. Те люди, которые ее купили, тоже являются такими же добросовестными приобретателями. И отобрать у них эти квартиры также незаконно.

Но в целом, считают юристы, уже хорошо то, что данное постановление вообще принято, пусть и с опозданием на 13 лет. В нем четко зафиксирован принцип неприкосновенности частной собственности и недопустимости ее изъятия у добросовестных приобретателей, причем это касается не только собственников квартир. Это должно сделать рыночные отношения более цивилизованными. Недостатки судебной системы вполне преодолимы, это лишь дело времени.

Риэлторы не расслабляются

Теперь как само разумеющееся напрашивается вывод: после решения КС РФ риэлторы могут отказаться от такого вида услуги, как проверка юридической чистоты квартир и, соответственно, снизить проценты, которые они берут за подготовку сделки. Однако риэлторы не согласны с этим утверждением.

— Проверять юридическую чистоту квартир надо в любом случае, — считает генеральный директор ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ. — Для серьезных фирм, которые уже давно работают на рынке, постановление Конституционного суда не повод, чтобы расслабиться.

Такого же мнения придерживается директор агентства недвижимости «Арка» Александр АЛГАЗИН. «Да, казалось бы, зачем беспокоиться о покупателях, когда о них уже позаботилось государство? Но я уверен, что фирмы, которые работают давно, будут проверять чистоту сделок. Решение Конституционного суда никоим образом не означает, что риэлторам больше не надо сильно напрягаться и досконально работать с документами», — говорит директор «Арки».

Не согласны омские риэлторы и с тем, что постановление КС РФ приведет к снижению количества клиентов риэлторских фирм.

— У меня есть очень показательный пример, когда человек решал свои квартирные дела без помощи риэлторов и в результате остался без квартиры, без денег, а потом и вовсе без семьи, — рассказывает Александр АЛГАЗИН. — Некая семья решила купить 3-комнатную квартиру. Свою 2-комнатную квартиру она продала. Доплатив определенную сумму, купила квартиру большей площади. Через два дня после сделки объявился один из собственников купленной ими квартиры и сказал, что это квартира его и он намерен опротестовать сделку купли-продажи. Он обратился в суд, который, естественно, признал сделку по 3-комнатной квартире ничтожной, а по 2-комнатной признал законной. Добросовестный приобретатель остался без своей бывшей квартиры, без нового жилья и без денег. Эта семья потом долго судилась. Не хватило у них сил дойти до Верховного суда. Я считаю, если бы они, покупая квартиру, обратились к риэлторам, то такого с ними не случилось бы.

К чему весь этот рассказ? «Да, недальновидный покупатель квартиры может решить, что постановление Конституционного суда позволяет теперь совершать сделки купли-продажи без вмешательства специалистов, — рассуждает дальше директор агентства недвижимости „Арка“. — Но вдруг он попадет в такую ситуацию, о которой я вам говорил? Ведь, чтобы отвоевать квартиру, надо будет судиться. А это затратно. Разбирательство может затянуться на 1,5-2 года. Поэтому, если клиент все это понимает, он никогда не решится взять на себя эти проблемы». То есть фирма, заключая договор с клиентом, весь риск по возможному признанию сделки ничтожной берет на себя.

А еще есть мнение, что данное постановление защитит только тех добросовестных приобретателей, у которых есть деньги. Только имея зубастых юристов, можно отсудить то, что принадлежит тебе по праву.