Только ипотека

О доступном жилье

Что подразумевается под формированием рынка доступного жилья? Вопросы возникают уже на уровне определений. Доступное не значит дешевое. Доступное — значит соответствующее платежеспособному спросу потребителей и тому качеству, которое бы они хотели иметь, предъявляя этот платежеспособный спрос на рынке. И наша задача — создать инструменты и механизмы, которые будут обслуживать этот рынок приобретения жилья, инструменты, которые дадут возможность поддержать и расширить платежеспособный спрос населения. Сразу оговорюсь, что если бы мы решали только эту задачу, то мы бы ничего не решили. Повышение платежеспособного спроса в условиях, когда предложение жилья на рынке, жилищное строительство остается на том же самом уровне, приведет только к увеличению цены. Поэтому половину нашего законопроекта составляют законодательные меры, направленные на создание условий для развития жилищного строительства, на создание механизмов, которые делают более эффективными транзакции на самом рынке жилья.

Если говорить о платежеспособном спросе населения, основная проблема связана с тем, что в нашей стране в принципе достаточно невысокий уровень доходов. Вторая проблема — практически полное отсутствие кредитных инструментов. Жилье — это товар длительного пользования. Товар длительного пользования практически никогда не может быть приобретен за счет текущего дохода. Конечно, можно копить. В принципе, в мире существуют расчетные индексы доступности жилья: сколько лет нужно копить семье, для того чтобы купить квартиру. Не есть, не пить, а просто откладывать свои доходы для того, чтобы приобрести жилье. По России этот показатель составляет в среднем 4,2 года. При высокой доле текущего потребления это накопление растягивается на период больше 10 лет. Должна сказать, что по этому показателю мы находимся не в самом худшем положении. В Европе средний показатель доступности жилья составляет от 4 до 6 лет. В Японии — 8 лет. В Штатах — 2,5 года. Но проблема в том, что во всем мире жилье приобретается в кредит. А у нас отсутствует механизм кредитного доступа к жилью. Правда, начинаем мы не с нуля. Законодательная база для развития ипотечного кредитования развивалась уже давно. Последние годы банки постепенно наращивают темпы предоставления ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ за 2001-2002 год, было предоставлено порядка 10 тысяч ипотечных кредитов на сумму 5 миллиардов рублей. В 2002 году этот объем удвоился, а в 2003-м увеличился уже в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом.

Об ипотеке

Вообще, что такое ипотечный кредит? Уже столько лет про это говорят, все про это знают. Я повторю самую простую мысль. Это кредит, который вы берете под залог той квартиры, которую приобретаете. То есть квартира переходит в вашу собственность, но ваши права на это жилье немножко ограничены тем, что оно находится в залоге у того банка, который дал вам кредит. Если вы не сможете вернуть этот кредит, то придется пройти через процедуру продажи заложенного имущества. Банку вернутся те деньги, которые он дал вам в кредит, а все, что останется, перейдет к вам.

К сожалению, при такой простой системе существует очень много проблем, которые можно решить только через законодательные изменения. Например, банк даст кредит на покупку квартиры только в том случае, если он будет уверен, что сможет потом эту квартиру реализовать на рынке. А с этим проблема. В нашем законодательстве существует куча обременений, ограничений на продажу жилья. Например, закон требует, чтобы члены семьи собственника квартиры продолжали проживать в этой квартире. То есть банк будет продавать квартиру вместе с жильцами. Много ли найдется желающих купить квартиру вместе с членами семьи бывшего собственника? Есть масса других ограничений, которые необходимо снять. Наш пакет законопроектов предлагает очень много изменений в законе об ипотеке и гражданском кодексе, которые как раз связаны со снижением риска кредиторов по предоставлению таких кредитов.

О процентных ставках

Очень серьезным препятствием для развития ипотеки являются достаточно высокие процентные ставки по кредитам: 18-19% в рублях, 11-12% в валюте. Поэтому еще одна наша задача состоит в том, чтобы снизить процентные ставки, повысить доступность кредита. Здесь тоже не все так просто. Процентная ставка по кредиту складывается из трех основных составляющих. Первое. Сначала банк должен заплатить кому-то за те деньги, которые он берет для того, чтобы выдать кредит. То есть надо заплатить либо вкладчику по депозитам, либо инвестору по ценным бумагам. Стоимость тех денег, которые привлекаются банком, определяется в первую очередь инфляцией, плюс реальной стоимостью денег на рынке. На эти параметры можно влиять только макроэкономическими мерами: снижением инфляции, регулированием ставки ЦБ в той мере, в которой она может иметь влияние на процентные ставки на рынке. Другими словами, здесь мы изначально ограничены. Если вкладчики Сбербанка получают 8-10% по своим вкладам, то уже понятно, что эта та минимальная граница предоставления кредита, ниже которой опуститься невозможно. Иначе вкладчики не получат своих денег.

Следующее. Банк не имеет возможности нести риски по невозврату кредитов. Он должен заложить те дополнительные риски, которые существуют, в процентную ставку. Иначе он просто обанкротится. Сейчас на эти риски закладывается 3-4 процентных пункта. Здесь законодатель может повлиять. Изменив законодательство, мы можем снизить процентную ставку на 2-3 процентных пункта, снизив риски банка. Что мы имеем сейчас? Если 4%, заложенных на возмещение возможных рисков, прибавить к тем 10%, которые банк выплачивает вкладчикам, получится 14%. Дальше. Что еще должен сделать банк? Банк должен понести операционные расходы: заплатить зарплату сотрудникам и так далее. Еще накидываем два пункта. Получается уже 16 пунктов. Еще банк должен заплатить дивиденды своим акционерам. Вот вам те 18-19% по рублевым кредитам, которые мы имеем сейчас. Но в рамках законодательства снизить можно риски для кредитора. Можно понизить административные расходы банка, снизить транзакционные издержки на рынке: налоги, затраты на регистрацию прав, затраты на учет объектов недвижимости. Все это можно снизить.

О первоначальном взносе

Комплект документов, который готовится сейчас, направлен и на решение еще одной проблемы. Кроме того, что вам нужно взять какие-то денежки в кредит, вам нужно заплатить первоначальный взнос. Это обязательное требование банка. Он не может предоставить вам кредит на полную сумму приобретаемого объекта, поскольку, если цена на недвижимость вдруг упадет, он не сможет компенсировать свои риски. Обычно кредит выдается на 70% от стоимости закладываемого жилья, а остальные 30% вам нужно заплатить самому. Большой проблемой является то, что у граждан, например у молодых семей, еще нет накоплений на эти 30%, у них нет квартиры, которую они могли бы продать, с тем чтобы заплатить первоначальный взнос.

Мы пытаемся решить и эту проблему — через создание системы страхования ипотечных кредитов. Это такая система, когда банк может предоставить вам кредит на 90% от стоимости жилья, но сказать при этом: «Обычно я обеспечиваю 70% кредита, но выдам 90%. На остальные 20% купи страховку». В принципе, банки сами могли бы это делать. И уже сейчас делают. Есть Национальный резервный банк, который предоставляет кредит в размере 85% от стоимости жилья. Только страховку он сам закладывает в процентную ставку по кредиту. А это еще 6%. Дорого. Но если этим начнет заниматься рынок страховых услуг, то это будут диверсифицированные риски. Тогда этот процент может быть снижен.

О развитии жилищного строительства

Вторая наша большая задача — создание условий для увеличения строительства жилья. К сожалению, здесь все гораздо сложнее. Ключевая проблема заключается в том, что земля остается в муниципальной собственности. Понятно, что без земли дом не построишь. Муниципалитеты начинают фильтровать доступ застройщиков на этот рынок через административные процедуры, через административные барьеры, начинают делать эту систему чрезвычайно непрозрачной, монополизированной, связанной с многочисленными дополнительными расчетами, взаимозачетами и так далее. В этой части перед нами стоит очень сложная задача. Наша цель состоит в том, чтобы создать конкурентную среду на рынке, обеспечить прозрачную процедуру предоставления застройщикам долгосрочных прав собственности на торгах. С тем, чтобы застройщики могли получить землю как объект залога. И под залог этой земли взять кредит на строительство жилищного фонда. Чтобы потом готовое жилье продавать гражданам с помощью ипотечного кредита. Это обычная конструкция во всем мире, которая у нас не существует по массе причин.

Всем известно, что у нас строительство финансируется за счет средств граждан. Напрямую. То есть граждане сразу выступают долевыми участниками, соинвесторами строительства жилья. В этом случае застройщик перекладывает все риски финансирования строительства на людей, которые мало понимают риски инвестиций на рынке жилищного строительства. А риски здесь очень высокие: риск незавершения строительства, изменения цены на строительном рынке и так далее. Поэтому хотелось бы создать систему, чтобы граждане покупали готовую квартиру, а не участвовали в инвестиционных процедурах. Они потребители, а не инвесторы. Но банк не может кредитовать застройщика, если у того нет обеспечения. А у застройщика нет обеспечения, потому что у него нет собственной земли. И получается замкнутый круг, который приводит к системе долевого участия граждан в строительстве жилья.

О гградостроительном кодексе

В разрабатываемом нами пакете находится новый Градостроительный кодекс. Как известно, сейчас земля предоставляется в индивидуальном административном порядке. То есть все вопросы решаются по отдельному земельному участку по согласованию с администрацией. Безумная процедура. В среднем для того, чтобы получить разрешение на строительство, надо затратить 20-30% стоимости строительства. Уйти на это может до двух лет. Просто для того чтобы получить разрешение на простое, типовое жилищное строительство. Конечно, все это сказывается на цене жилья. Поэтому в нашем кодексе представляется совершенно непривычное для нашей страны, но принятое во всем мире процедурное решение, когда правила для инвесторов устанавливаются муниципалитетами изначально. Они называются правилами землепользования застройки в городах и определяют, какие районы подлежат застройке, каковы ограничения для застройщика по архитектурным решениям, высоте зданий и так далее. И все. Не надо постоянно ходить к чиновнику для того, чтобы согласовывать это. В этом случае исчезает необходимость расчетов квартирами с муниципалитетами, согласования технических условий по строительству коммунальной инфраструктуры.

О перспективах

Перспективна ли ипотека для регионов? Я не знаю другой перспективы. Ее вообще не существует в природе. Ни один бюджет ни одной страны мира не в состоянии обеспечить всех своих граждан жильем. Кроме Советского Союза. У нас два варианта: либо вернуться в Советский Союз, когда у нас была плановая распределительная система обеспечения жильем в порядке очередей, и люди стояли в этих очередях по 15 лет. Либо перейти на ипотечную систему. Альтернативы даже теоретически не существует. Другое дело, какова мера участия бюджета в субсидировании этого процесса. Можно просубсидировать процент по кредиту, можно оплатить первый взнос и так далее.