Решающая схватка

Рынок коммерческой недвижимости Омска в 2007 году развивался стремительно. Хотя, Омск не излечился и от «детских болезней» прошлых лет – конкуренции про-жектов и намерений, пока не подкрепленных реальными действиями. Но все же прошедший год ознаменовался для нашего города открытием новых торговых ком-плексов и развлекательных центров, развитием проектов офисной недвижимости и приходом крупных федеральных торговых операторов.

Торговая недвижимость

Как отмечает специалист по торговой недвижимости ГК «Regional Real Estate» (про-грамма «RRE — Тотальный мониторинг») Анастасия ПУСТОХОДОВА, к IV кварталу за счет введения новых объектов количество крупных (площадью свыше 1 000 кв. метров) торговых центров в Омске увеличилось до 60-ти. Общая торговая площадь крупных ТЦ составляет более 335 тысяч кв. метров, по сравнению с 2006 годом объ-ем торговых площадей увеличился почти на 93%. «Обеспеченность торговыми площадями в ТК Омска достигает около 300 кв. метров на тысячу человек, — про-должает Анастасия ПУСТОХОДОВА. — По сравнению с прошлым годом она вырос-ла почти в два раза».

За 2007 год в Омске было открыто около 11 значительных торговых объектов общей площадью свыше 130 тысяч квадратных метров. В городе начали работу такие сете-вые компании, как «Бауцентр» (площадь комплекса — около 14 тысяч кв. метров, объем инвестиций — около 20 млн долларов), «METRO C&C» (площадь — 12 тысяч кв. метров, инвестиции — 20-22 млн евро), «Лента» (площадь эконом-гипермаркета – 12 тысяч кв. метров, инвестиции в открытие — 20 млн долларов), «АЛПИ» (два мага-зина в городе) и другие.

Омские застройщики старались не отставать от федералов. В конце января на улице Фрунзе-Герцена был запущен торгово-офисный центр «Флагман», в феврале от-крылся ТЦ «Апельсин», в марте – «Герцен PLAZA». А летом по улице Березовского на месте стадиона «Трудовые резервы» начал работу мегамолл «Триумф» площадью свыше 40 тысяч кв. метров. В конце года Корпорация «АГРО-ТРАСТ» запустила собственный сетевой проект торгово-развлекательных центров. В первый «АТ-Маркет» общей площадью 18,5 тысяч кв. метров по улице Дианова корпорация вло-жила порядка 560 млн рублей.

Как отмечает Анастасия ПУСТОХОДОВА, наибольшее число торговых центров представлено в Центральном округе. Меньше всего ТЦ в Ленинском, Октябрьском и Советском округах. Но в дальнейшем с каждым годом количество вводимых в Ом-ске торговых центров будет расти. В 2008 году – это более 300 тысяч кв. метров («МЕГА», «Вега», «Казачья слобода», «Голубой огонек» и пр.). В 2009 году плани-руется ввести более 320 тысяч кв. метров торговых площадей.

— «Обеспеченность населения города торговыми площадями повысится, — говорит Анастасия ПУСТОХОДОВА. — Однако существует другая тенденция: с вводом но-вых качественных торговых площадей остальные торговые комплексы постепенно все меньше соответствуют современным требованиям».

Генеральный директор Группы компаний Regional Real Estate Дмитрий САПУНОВ отмечает, что если все проекты реализуются, к 2009 году они съедят всю сущест-вующую емкость рынка и начнут конкурировать между собой. «Уже в начале 2007 года произошло решающее столкновение проектов, — продолжает г-н САПУНОВ. — Конкуренция проектов у нас есть, но пока нет конкуренции торговых комплексов. Соперничество проектов откорректировало рынок, многие из них снялись, а ряд де-велоперов объединились для совместного захода в Омск. Это – стадия перехода рынка торговой недвижимости в решающую схватку». По мнению Дмитрия СА-ПУНОВА, не все объекты наберут арендаторов, а наибольшую доходность принесет формат микрорайонного торгового центра. Формат крупных торговых комплексов не очень востребован в регионах и быстро насытится в Омске.

Однако директор Управления коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» и председатель Клуба брокеров коммерческой недвижимости Алек-сандр СТУКОВ полагает, что Омск насыщения рынка торговой недвижимости еще не достиг. «Эксперты прогнозировали кризис насыщения рынка, а, по мнению неко-торых чиновников, количество торговых площадей уже превышает потребности, — поясняет г-н СТУКОВ. — Но если брать только площади в торговых комплексах, не учитывая стрит-ритейл, то мы не достигнем насыщения еще в пределах двух-трех лет».

Ставки и цены

Специалисты программы «RRE — Тотальный мониторинг» ГК Regional Real Estate утверждают, что арендные ставки на торговую недвижимость в этом году ощутимо поднялись. Так, минимальная арендная ставка увеличилась на 50%, а средняя арендная ставка возросла почти на 16%.

— Если мы еще в прошлом году считали хорошей арендную ставку в тысячу — полто-ры тысячи рублей для центральной части города, то сегодня – и две, и три тысячи рублей за квадратный метр – уже не предел, — подтверждает генеральный директор Центра Деловой Недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ. — Арендодатели торговых помещений начинают требовать и четыре тысячи рублей за квадрат в отдельных точках, обладающих наиболее высокой проходимостью. Но опять же все зависит от места. На Ленинском рынке в корпусе «Летура» – ставка в 2 400 – 3 000 рублей за квадратный метр, а в пристройке к «Летуру» — 500-700 рублей за квадрат. Существуют покупательские потоки, устойчивые годами».

Что касается стоимости продажи, по словам Евгения ЩЕРБАКОВА, в 2007 году эти цены также росли стремительно. Даже на муниципальных торгах цена квадратного метра подскочила практически до рекордных 250 тысяч рублей. Но возникла и оп-ределенная дифференциация, инвесторы стали четко отличать ликвидную коммер-ческую недвижимость. А на окраинах, в промзонах наблюдается некоторый ценовой спад.

Офисная недвижимость

Специалист по офисной недвижимости ГК «Regional Real Estate» (программа «RRE — Тотальный мониторинг») Ирина ПОЛЯКОВА сообщает, что объем офисных площа-дей в офисных центрах площадью более тысячи квадратов на конец 2007 года со-ставлял порядка 230 тысяч кв. метров. Этот показатель увеличился в 1,2 раза отно-сительно 2006 года за счет ввода таких объектов, как ТОЦ «Флагман», ТОК «Герце-нPlaza», офисного центра на Чапаева, 71, а также за счет перераспределения офис-ных площадей в некоторых существующих офисных центрах.

По данным ГК «Regional Real Estate», структура рынка офисной недвижимости Ом-ска сегодня характеризуется отсутствием офисных центров класса «А». Наибольшее количество составляют офисы класса «D» (52%), класс «С» составляет 32%, а «В» — 16%. Наибольшее количество офисных площадей расположено в Центральном ок-руге (65%), в Советском округе располагается 17% от общего объема офисов. В Ки-ровском и Октябрьском округах находится приблизительно одинаковое количество офисных площадей (по 8%), а наименьшее количество офисов – в Ленинском округе (2%).

Офисные центры, которые обещали ввести в эксплуатацию в 2008 году, будут в ос-новном высокого класса, и площадь их составит более 170 тысяч кв. метров (это та-кие объекты, как «Олимп», «Омск-Сити», «Вега», «Магистраль», «Пятый кристалл» и др.).

— Несмотря на растущее количество офисных площадей, спрос на качественные офисные помещения пока значительно выше существующего предложения, — гово-рит генеральный директор ЦДН «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ. — Таких офисов очень мало, причем требования к качественным офисам постоянно растут». По мнению эксперта, попытки омичей строить качественные офисные центры пока не удаются. Г-н ЩЕРБАКОВ рассказал, например, что их клиенты хотят покинуть офисное здание в районе улицы Щербанева, где не продумана система парковок, а в разгар рабочего дня туда трудно подъехать.

Деловой центр «Олимп», по словам риэлторов, также по определению не сможет соответствовать классу «А» — подъезды к нему очень проблематичны. Может быть, высокому уровню будет соответствовать офис, который по улице Гагарина строит НПО «Мостовик». Во-первых, это самый центр Омска, а во-вторых, Олег ШИШОВ, вероятно, все-таки сделает к своему объекту подъездные пути и развязку.

— Интересные центры проектируются, но уже сейчас чувствуется, что не все площади можно сдать в аренду или продать до ввода в эксплуатацию, — добавляет Александр СТУКОВ. — Это видно по объектам на улицах Жукова и Маяковского. Рынок становится более цивилизованным, клиенты хотят, чтобы в здании был хо-роший вид из окна, создавались все условия для труда».

В ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» ожидают, что в Омске начнет формироваться ры-нок бизнес-особняков. Например, уже можно наблюдать два таких объекта, постро-енные в районе СКК имени Блинова. Также интересен проект бизнес-особняка по улице Броз Тито в центре города. «Это интересные эксклюзивные проекты с точки зрения офисных площадей класса «А» и «В». Многие не хотят сидеть в большом бизнес-центре-муравейнике или из-за своих технологий работы, либо это не позво-ляет сделать имидж компании, ориентированный на исключительность», — говорит руководитель группы аналитики ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Анастасия ЗНАЙ-ДЮК.

Ставки и цены

По данным ГК «Regional Real Estate», арендная ставка за 1 кв. метр офисных площа-дей в офисных центрах за 2007 год увеличилась на 11%, когда как максимальная ставка аренды выросла на 17%. В настоящее время средняя стоимость офисных площадей на открытом рынке составляет около 57 тысяч рублей за квадратный метр.

Генеральный директор ГК «Regional Real Estate» Дмитрий САПУНОВ отмечает, что в Омске есть попытки основания нескольких крупных офисов класса «А» и «В», но они не сильно востребованы в нашем городе. Местный бизнес не готов платить вы-сокую арендную ставку. Не так много приходит в наш город и иностранных фирм, а также крупных федеральных компаний. Поэтому будут востребованы и, соответст-венно, станут хорошо покупаться и арендоваться офисы классов «С» или «В-».