Как отмечают эксперты и участники рынка недвижимости, несмотря на стабильный рост в течение всего года, к концу 2007 года цены на новостройки стали снижаться. Серьезная стабилизация цен может продолжиться и следующей весной. Перед неко-торыми застройщиками тогда встанет вопрос – продолжать возводить квадратные метры прежними высокими темпами или пересмотреть свои программы, чтобы обезопаситься от проблем с реализацией новых объемов строящегося жилья.
Мифы и скандалы жилищного проекта
Как сообщали официальные источники, в текущем году в регионе по плану будет введено в эксплуатацию не менее 1 млн 100 тысяч кв. метров жилья. Доля города Омска – около 800 тысяч кв. метров. Мэр города Виктор ШРЕЙДЕР на последней пресс-конференции доложил, что план выполнен – в 2007 году будет сдано в общей сложности 820 тысяч кв. метров жилья.
Однако пока не совсем ясно, благодаря каким компаниям достигнут такой резуль-тат. В конце мая на расширенной коллегии министерства строительства и ЖКК Ом-ской области сообщалось о структуре планов по вводу жилья. Например, компания «Алмазинвест» за 2006-2007 годы должна была обеспечить ввод 130 тысяч кв. мет-ров жилья, но сегодня стройка фактически заморожена (микрорайон «Заречье» в районе метромоста). Фирма «Сибстрой» за этот срок также должна была ввести в микрорайоне по улице Енисейской 139 тысяч кв. метров жилья. Но сегодня из кот-лована поднялся только первый дом, и его строительство еще продолжается.
Перенес планы ввода некоторых домов на следующий год и крупнейший застрой-щик в Омске – «ПИК-Регион». А ведь именно объемы этой компании определяют пока темпы сдачи жилья в нашем городе. Например, дом №4 в микрорайоне «Кри-сталл» сначала должны были сдать в конце июня. Сегодня в компании сообщают, что график сдачи этого объекта перенесен уже на февраль-март 2008 года. А завер-шение двух домов в пятом микрорайоне «ПИК-Региону» придется перенести на следующий год из-за некачественной работы прежнего генподрядчика. «КВ» писа-ли, что сегодня застройщик вынужден частично разобрать и заново переложить на-чавшие разрушаться наружные стены двух новостроек.
Впрочем, мы уже сообщали о практике досрочных отчетов перед Госстатом о сдаче жилья. «КВ» стали известны случаи так называемой предварительной поэтапной приемки домов в эксплуатацию – без внешней и внутренней отделки, а в некоторых случаях и без подключения к инженерным сетями и с еще работающими на объекте строителями.
Торопясь выполнить свои планы, застройщики порой не успевают вовремя офор-мить все документы. В начале года прокуратура Омской области возбудила более 60 дел об административных правонарушениях в отношении омских застройщиков за работу без разрешений и правоустанавливающих документов на землю. Конец года ознаменовался новым скандалом — 24 декабря исполнители Управления Федераль-ной службы судебных приставов по Омской области (УФССП) возбудили исполни-тельное производство о сносе самовольного строения. Речь идет о вступившем в си-лу судебном решении о сносе части многоэтажного жилого дома в границах улиц Куйбышева, Успенского и Степной, возведение которого ведет строительная компа-ния «Планета-Югра» (жилой комплекс «Новая Слобода»).
Нехватка площадок нам не грозит
2007 год должен был стать переходным для омских застройщиков. Как заявлял глав-ный архитектор Омска Анатолий ТИЛЬ, начиная с этого года и в дальнейшем все площадки, независимо от того, жилье это или нет, будут предоставляться только с аукциона. А некоторые риэлторы и участники рынка ожидали кризиса в связи с тем, что компании могут не успеть перестроиться к работе в условиях ФЗ №214 о доле-вом строительстве жилых домов и им не хватит новых площадок. Но, как доложил главный архитектор Омска Анатолий ТИЛЬ на одной из пресс-конференций, вопрос нехватки площадок в городе снят. По его словам, в городе наработан пакет исходно-разрешительных документов примерно на 2,5 млн кв. метров жилья, застройщики имеют задел на много лет вперед.
Этот задел сформировался раньше, еще до вступления в силу федерального закона, когда мэрия в спешном порядке оформляла застройщикам землю по заявочному принципу без проведения аукционов. С торгов же в этом году было реализовано два крупнейших участка. 1 октября компания «Русантон» выиграла аукцион по продаже права аренды свыше 171 гектара земли в районе Новой Чукреевки (цена лота — 1 млрд 100 млн рублей). 20 ноября подвели итоги аукциона по продаже права аренды крупнейшего земельного участка в пойме Иртыша на Левобережье. Право застроить свыше 292 гектаров земли за 1 млрд 550 млн рублей получила компания «ПИК-Регион».
Правда, формально эти аукционы были признаны несостоявшимися – на них посту-пило по одной заявке и лоты реализовали по начальной цене единственным участ-никам аукционов. Еще один аукцион на право застройки земли в Амурском поселке мэрия без объяснения причин перенесла на воскресное утро 30 декабря. Всего, по словам Виктора ШРЕЙДЕРА, в течение года на торги на право аренды земельных участков под комплексную застройку выставили около тысячи гектаров. В 2007 го-ду от победителей аукционов уже поступил один миллиард рублей.
Для тех же застройщиков, которые не смогли купить свободную площадку на аук-ционе, мэрия предлагает взять землю со стоящим на ней ветхим жильем. На конец года было определено уже 90 площадок под регенерацию (расселение и снос) старой застройки. Правда, не все компании, подписавшие соглашение с мэрией, торопятся осваивать свои территории, да и конфликтов с жильцами, а также проблем с оформ-лением документов здесь возникает немало.
Новостройки притормозили рост цен
Как отмечают эксперты, 2007 год отличается от прежних лет в плане динамики рос-та цен на рынке жилья. Директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАН-КО утверждает, что во все предыдущие годы происходил непрерывный рост цен на квартиры. Так, в 2004 году на вторичном рынке прирост цен был 28,9%, на первич-ном – 12,5%. В 2005-м прирост по вторичному рынку составил 29,3%, на «первичке» – 28,7%. А в 2006 году рост цен на вторичном рынке достиг 62,1%, на рынке ново-строек – 50,3%.
«По 2007 году показатели сопоставимы – по данным к 17 декабря, на вторичном рынке наблюдается годовой рост цен в 32%, на рынке новостроек — 34,2%», — про-должает Константин РОМАНКО. В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» называют несколько иные цифры. По словам руководителя группы аналитики ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Анастасии ЗНАЙДЮК, на рынке вторичного жилья увеличение стоимости квадратного метра за год составило 46% (около 3,84% в месяц). На рынке новостроек за год цены выросли в среднем на 39%. При этом увеличение цен на па-нельные дома было около 38%, на кирпичные – около 40%.
Но разные эксперты сходятся в одном – на рынке новостроек цены к концу этого го-да постепенно стали стабилизироваться и даже снижаться. Предложений от за-стройщиков благодаря новым проектам стало больше, чем способен воспринять платежеспособный спрос. По данным Константина РОМАНКО, за неделю до Ново-го года на вторичном рынке в течение семи дней цены не изменялись, хотя в преды-дущую неделю был прирост в 0,2%. На «первичке» в течение двух последних недель цены упали на 0,1-0,2%.
«То, что стабилизация к концу года наступает, уже точно, это видно по динамике роста цен за этот год, — продолжает г-н РОМАНКО. — В январе месячный прирост цен на первичном рынке составил 4,4%, но дальше он шел по убывающей – в феврале – 3,7%, в марте – 2,6%, в апреле – 2,5%, за май, июнь и июль – 1,5%, в августе – 1,1%, в сентябре – 1,8%, в октябре – 2%, в ноябре – 1,2%, а в декабре – минус 0,2% — то есть начался откат по ценам». Единственный всплеск цен в течение года про-изошел в период за сентябрь-октябрь. Это связано с тем, что летом резко и неожи-данно подорожал цемент.
Предложение на рынке нового жилья превысило спрос с последующей стабилизаци-ей цен и по другим причинам. В конце года уменьшилось число потенциальных за-емщиков по ипотечным кредитам. Последствия американского, а вслед за ним евро-пейского банковских кризисов сказались и на омском рынке кредитных услуг в ипо-течном секторе. В ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» отмечают, что раньше банки за-крывали глаза на многие факторы – наличие несовершеннолетних детей, переплани-ровок в квартире, явно завышенную зарплату. «Но сегодня банки ведут очень стро-гие проверки заемщиков и сократили объемы ипотечных программ», — говорит Ана-стасия ЗНАЙДЮК.
Застройщики могут столкнуться с проблемой реализации
В то же время объем предложения на рынке продолжает расти. По данным ГК «Regional Real Estate» (программа «RRE-Тотальный мониторинг»), объем строитель-ства в 2007 году, по предварительным данным, превысил объем 2006 года на 14%. В компании отмечают, что на сентябрь 2007 года больше всего — 279 тысяч кв. метров нового жилья – было введено в эксплуатацию в Центральном округе. В Советском округе застройщики ввели 127 тысяч кв. метров, в Кировском округе — 84 тысячи кв. метров, а в Октябрьском — 56 тысяч квадратов жилья. В Ленинском округе к сентяб-рю было введено меньше всего жилых домов — 21 тысяча кв. метров.
Директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО сообщает, что в итоге на рынке предложения квартир по «вторичке» за год произошел прирост на 150%, а по новостройкам – на 89%. В связи с этим у некоторых строителей уже сейчас воз-никла проблема с реализацией. «Все говорят о снижении объемов реализации, и в этой ситуации повышать цены, на мой взгляд, совершенно нереально и неэффек-тивно, — продолжает г-н РОМАНКО. — Более того, реальные сделки по новострой-кам сейчас у нас иногда проходят со снижением стоимости квадратного метра».
Анастасия ЗНАЙДЮК добавляет, что также увеличился и срок экспозиции квартир на рынке. «Достаточно ликвидные объекты могут предлагаться долгое время, ино-гда в разы превышающее обычный срок экспозиции, — говорит она. — По некоторым квартирам этот срок достигает полугода, хотя они могли бы легко продаться за два месяца».
В связи с этим эксперты предполагают, что в начале следующего года продолжится серьезная стабилизация цен. А перед некоторыми застройщиками встанет вопрос – нужно ли по-прежнему строить такими растущими темпами, ведь впоследствии они могут столкнуться с проблемой реализации этих объектов.
Анастасия ЗНАЙДЮК,
руководитель группы аналитики ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— На рынке за год появилось четкое понимание классификации элитного жилья. К таковому сегодня можно причислить два новых дома – по улице Красина, 6 и Ир-тышской набережной, 11 (корпус 1 и 2). Начинают появляться проекты комплексной застройки высокого класса, так как один точечный дом не может сформировать ин-фраструктуру, которая должна быть в элитном сегменте. Количество проектов, за-явленных в сегментах жилья бизнес-класса и элиты, в Омске довольно велико. Эти ниши менее подвержены ценовым колебаниям, рынок элитного жилья стабильно растет. На рынке новостроек вообще произошло разграничение – проекты класса эконом теперь застраиваются на окраинах либо за чертой города (например, микро-район «Ясная Поляна»). Важное событие для нас – начало реализации проекта «Но-вая Чукреевка», фактически это будущий «город в городе». Проект, который себя не оправдал, – «Омский Кристалл», где наблюдались слабые продажи квартир.
Татьяна ЧИБИКОВА,
специалист по жилой недвижимости ГК «Regional Real Estate» (программа «RRE — Тотальный мониторинг»):
— В целом на вторичном рынке увеличение цен за 2007 год в зависимости от класса составило от 40% до 65%. В наибольшей степени цены возросли на квартиры класса бизнес и элит, что касается квартир класса эконом, которые являются на современ-ном рынке доминирующей категорией, то здесь прирост цен значительно ниже. Ес-ли брать последнее полугодие, то стабилизация цен здесь проявилась в постоянной коррекции. Еженедельное изменение цены на рынке колебалось от снижения на 2,21% (в декабре), до повышения на 2,24% в августе. Можно сделать вывод, что 2007 год был годом стабилизации и коррекции цен на жилую недвижимость. Этот фактор сопровождался относительным снижением спроса, возможно, объясняю-щимся повышением коэффициента инфляции, снижением покупательской способ-ности населения, высокой конкуренцией предложения на рынке и т.д.
Константин РОМАНКО,
директор компании «Аркада-Стиль»:
— У нас есть два варианта сценария событий к весне следующего года. Первый – це-ны остановятся и какое-то время будут стабильными. Такой сценарий у нас уже раз-вивался в 2002 году, когда цены стабильно держались в течение порядка семи-восьми месяцев. Но думаю, что такой сценарий на этот раз вряд ли случится, однако определенная стабилизация на рынке произойдет. Хотя к весне и президентским вы-борам, скорее всего, цены будут опять подниматься, поскольку рынок недвижимо-сти к своему приросту подталкивают процессы инфляции. Но на следующий год мы планируем итоговый прирост не более 35%. Рынок не должен показать совершенно неожиданные кульбиты и скачки цен.
Ввод в действие общей площади жилых домов по Омску в течение 2007 года*
На I квартал 2007 г. На II квартал 2007 г. На III квартал 2007 г. На IV квартал 2007 г.
тыс. кв. м % к янва-рю-марту 2006 г. тыс. кв.м % к янва-рю-июню 2006 г. тыс. кв.м % к январю-сентябрю 2006 г. тыс. кв.м % к январю-декабрю 2006 г.
160,171 10,53 360,794 11,89 581,229 10,6 850 17,57
* данные ГК «Regional Real Estate», Программа «RRE-Тотальный мониторинг»
