Первичка? Первичка... Первичка!

214-ФЗ или ЖСК?
Именно так можно в двух словах сформулировать главный вопрос, стоящий сегодня перед теми, кто строит жилье и кто его финансирует. Действующее законодательство допускает оба варианта привлечения средств физических лиц для финансирования строительства жилья. Но при этом законодатели явно рассчитывали, что основным будет все же долевое участие граждан в строительстве многоквартирных домов. Потому и приняли Федеральный закон № 214, детально регламентирующий права и обязанности участников этого процесса.
Вокруг данного закона было (и остается до сих пор) много споров. А первые поправки в его текст были внесены еще до вступления закона в силу, что случается нечасто. Дело в том, что 214-ФЗ весьма строг к застройщикам: они должны иметь полный пакет разрешительных документов на возводимый объект, несоблюдение указанных в договоре сроков строительства карается рублем, в течение гарантийного срока жильцы могут предъявлять претензии к качеству выполненных работ и т.д. Все это очень устраивает покупателей квартир и банки, которые предоставляют им кредиты, но сильно осложняет жизнь строителям.
С ЖСК все гораздо проще: они создаются и действуют на основании раздела V Жилищного кодекса РФ, в котором прописаны лишь основополагающие принципы. А
остальное — компетенция правления либо общего собрания членов кооператива. Они сами устанавливают для себя нормы и правила, сами выбирают тех, кто осуществляет финансово-хозяйственную деятельность и кто ее контролирует. В общем, «как захотим, так и сделаем».
И дела обстоят прекрасно до тех пор, пока руководители ЖСК действуют «добросовестно и разумно» (ст. 119 ЖК РФ), а рядовые члены кооператива готовы доверять им свои деньги. Но ситуация резко осложняется, как только встает вопрос о привлечении кредитов. Потому что банку нужны твердые гарантии, что строительство не будет прекращено или приостановлено на неопределенный срок. А главное, что руководители ЖСК — действительно люди компетентные и порядочные, то есть предоставленные членам кооператива денежные средства пойдут на строительство квартир для заемщиков, а не дачи где-нибудь на Канарах.
Соответственно, кредиты на покупку паев ЖСК предоставляются крайне редко — можно сказать, в исключительных случаях и только после дополнительной проверки всех обстоятельств (заемщика, застройщика, организаторов кооператива). Настороженность банкиров можно понять, если вспомнить вновь появившиеся в последнее время сообщения СМИ о крахе финансовых пирамид. Ведь на их строительство пошло немало в том числе и заемных средств.
Поэтому банки, предоставляющие кредиты на покупку квартир в строящихся домах, обычно ставят условие: застройщик должен работать на основании 214-ФЗ. Другой приемлемый вариант — если разрешение на строительство объекта было выдано до вступления в силу этого закона. Предоставление застройщиком соответствующих документов — непременное условие получения аккредитации, которая в большинстве случаев совершенно необходима для получения кредита (см. таблицу в предыдущем номере «КВ»).

Кто во что горазд
Пока единых стандартов работы на первичном рынке нет, каждый из банков вырабатывает свою собственную стратегию и тактику. При этом цель у всех одна: получить дополнительные гарантии сохранности предоставляемых заемщикам средств. А вот способы ее достижения могут быть разными.
Некоторые банки предъявляют требования к степени готовности объекта строительства на момент предоставления кредита. Например, Абсолют Банк требует, чтобы нулевой цикл строительства был уже завершен. В Газпромбанке требование сформулировано несколько иначе: степень готовности дома — не менее 30% (что практически означает то же самое).
Часто вводятся ограничения на сроки завершения строительства. Так, программой банка АК БАРС предусмотрено, что кредитуется приобретение строящегося жилья со сроком сдачи (по договору) не более 18 месяцев с момента получения кредита. НОМОС-БАНК требует, чтобы правоустанавливающие документы на построенную квартиру (жилой дом) были предоставлены в банк не более чем через 24 месяца с даты предоставления кредита. Омск-Банк, как правило, выдает кредиты в случае, если до ввода дома в эксплуатацию остается около года. Для получения ипотечного или жилищного кредита в Сбербанке необходимо, чтобы до момента сдачи дома оставалось не более 36 месяцев.
НОМОС-БАНК аккредитует лишь объекты строительства, а практически все остальные банки — застройщиков либо и застройщиков, и возводимые ими объекты. Скажем, Москоммерцбанк кредитует покупку квартир только в домах, которые строит «Алмаз-Инвест», Жилфинанс сотрудничает с компаниями «ПИК-Регион» и Омскстрой, Инвестсбербанк — с КСМ и «Полет и К». В Райффайзенбанке сейчас проходят процедуру аккредитации три застройщика.
Выдавать кредиты на покупку квартир только у определенных застройщиков предпочитают и другие банки: АК БАРС (11 компаний-партнеров), ВТБ 24 (8 компаний), Газпромбанк (20 компаний), УРАЛСИБ (3 компании). Чемпион в этой категории — Омск-Банк, который аккредитовал 25 застройщиков. Банки готовы расширять списки своих партнеров, но только после тщательного изучения предоставляемых застройщиками учредительных и финансовых документов. Кроме того, собираются и анализируются сведения о предыдущей деятельности строительной компании: сколько и каких объектов было сдано, есть ли недострои либо претензии к качеству строительства и т.д.
В Омск-Банке на первое место по значимости ставят как раз реноме застройщика. Поэтому банк выдает кредиты и членам ЖСК, если дом строит надежная компания. Кредитование производится в рамках лимита, устанавливаемого для каждого из домов. При соблюдении определенных условий готов кредитовать ЖСК и банк УРАЛСИБ. А в Сбербанке пока только изучают такую возможность.
В отличие от остальных, Сбербанк предоставляет кредиты на покупку квартир не только у аккредитованных партнеров. Если аккредитации нет, заемщик дополнительно платит 200 руб. за рассмотрение заявки. Другое важное отличие: платежи по всем кредитам в этом банке дифференцированные, то есть по мере гашения кредита их размер уменьшается.
Банк Сибирь тоже работает не только со своими официальными партнерами, но условия кредитования для этих партнеров и для всех прочих немного разные (см. таблицу в предыдущем номере «КВ»). В ТрансКредитБанке кредитование на первичном рынке возможно в пределах установленного лимита на застройщика/инвестора, уполномоченного банком, либо под поручительство физического лица или инвестора строительства/застройщика. Предоставить поручительство на период до завершения строительства требует от заемщиков и НОМОС-БАНК.
Намного проще получить кредит на первичку тем, кто может предоставить дополнительное обеспечение — залог имеющейся у них или их родственников квартиры (дома). В этом случае предельный размер кредита составляет в зависимости от банка и программы до 50-90% стоимости обеспечения. Предоставляют такие кредиты многие. Правда, некоторые банки при этом все равно требуют аккредитации застройщика. Можно, конечно, взять кредит «на любые цели под залог недвижимости» и ни перед кем не отчитываться, на что он потрачен. Но ставки по таким кредитам выше, чем по кредитам на жилье.
А как быть тем, кому нечего заложить и кто не вписывается в рамки других ограничений? Очевидно, ждать появления тех самых стандартов, которые сделают вложение средств на первичном рынке менее рискованным для банков и позволят отменить или смягчить действующие сейчас правила.