В период кризиса застройщиков спасут бюджетники,

Дешевые таунхаусы станут популярными
Партнерство «Частная собственность» на рынке малоэтажной недвижимости Омска и области работает более четырех лет. В активе компании – такие проекты коттеджных поселков, как «Александровская усадьба», жилой комплекс «Юго-Западный», коттеджный поселок «Радужный», «Зеленая роща». «Мы готовили на рынок еще несколько проектов, но, к сожалению, на нем сложилась такая ситуация, из-за которой они так и остались на стадии проектов», — сообщила управляющий партнер Партнерства «Частная собственность» Елизавета ТУРКИНА.
Компания подготовила масштабное исследование рынка малоэтажной недвижимости в Омске и Омской области по состоянию на конец ноября, а также представила оценки его текущего и прогнозируемого состояния. Объектом исследования стали все заявленные на рынке поселки, малоэтажные коттеджи, дуплексы, таунхаусы, за исключением уже старого жилья и частного сектора. Всего анализ охватил 41 коттеджное образование, из них 34 — уже существующие поселки и 7 организованных коттеджных поселков в проекте.
Сегодня в Омске и области преобладают индивидуальные коттеджи, это 66% объема рынка. Но в прогнозе доля таунхаусов (сблокированных домов) будет расти в силу рыночных требований – будет происходить смещение приоритетов в сторону сегментов эконом- и эконом+. Такое жилье всегда дешевле, чем отдельно стоящий дом, и застройщики будут соответствовать спросу.
Если анализировать распределение по географическому принципу, то 59% имеющихся коттеджных образований на данный момент расположены в городе. В ближайшие год-два эта структура вряд ли изменится, пока есть свободные участки, застраиваются окраины Омска – Старый Кировск, Московка, Чукреевка и так далее. Однако существует и тенденция увеличения количества загородных поселков, но определить временной горизонт, когда начнется расширение в сторону области, в кризисных экономических условиях достаточно сложно. В любом случае застройщики будут стремиться располагаться рядом с природными объектами – рекой, лесом. Поэтому очень привлекательными останутся Красноярско-Чернолученская зона, Усть-Заостровка, Ростовка.
По данным исследования, средняя стоимость сотки земельного участка в коттеджных образованиях составляет 97,5 тысячи рублей. Цена зависит от географического положения, статуса земли и наличия инженерных сетей. Например, стоимость земельного участка в «Александровской усадьбе» за два года увеличилась в 4 раза – за это время сменился статус земель из категории земель сельхозназначения в земли поселений, подведены коммуникации. Самая недорогая сотка в поселке «Иртышские зори» — 30 тысяч рублей. Наиболее высокая средняя стоимость земли в поселке Садовом – 250 тысяч рублей за сотку. «Мы уверены, что кризис не понизит стоимость земельных участков, наоборот, возможно повышение до 10% на различные участки в зависимости от их характеристик», — считает Елизавета ТУРКИНА.
При сравнении стоимости квадратного метра жилья в организованных коттеджных поселках, лидером по ценам становится проект «Торонто-Омск» (46 тысяч рублей за квадрат). По 22 тысячи рублей за 1 кв. метр стоят дома в поселке Радужный» и в Сосновке. Средняя стоимость квадратного метра в существующих коттеджных поселках составляет 32 125 рублей. А при анализе спроса большинство потенциальных покупателей – порядка 65% — хотели бы иметь небольшой дом площадью до 100 кв. метров.
В целом же на омском рынке малоэтажного жилья можно выделить тенденцию медленного роста его стоимости (он будет зависеть от возрастающей степени готовности коттеджных поселков, а также вызван инфляцией) и земельных участков. При этом в силу экономических условий наиболее востребованы будут коттеджи и таунхаусы эконом-класса. Тот, кто хотел, за прошедшие три-четыре года уже приобрел большие дома, и сегодня наблюдается замедление темпов продаж.
Эксперты также прогнозируют приостановку реализации проектов, которые не стартовали до сентября 2008 года. «Проекты, по которым не успели начать застройку и сделать первые продажи, начинать сейчас и в ближайшие год-два, наверное, не стоит по экономическим соображениям», — считает Елизавета ТУРКИНА.
Село Дружино выросло в три раза
На круглом столе также обсудили проблемы, с которыми сталкиваются застройщики коттеджных поселков. Одна из главных – соблюдение земельного законодательства. В качестве позитивного примера привели Дружинское сельское поселение, к границам которого присоединили коттеджные поселки «Радужный» и «Александровская усадьба». Автоматически на втором этапе был произведен перевод категории сельскохозяйственных земель под коттеджами в другую категорию — земли населенных пунктов с разрешенным использованием под строительство малоэтажных объектов. Теперь улицы поселков смогут получить названия, а их жители — прописку.
Заместитель главы Дружинского сельского поселения Антон ПАРАМОНОВ рассказал, что в итоге площадь села увеличилась в три раза. И только изменение категории участка под «Александровской усадьбой» площадью 320 га принесет в сельский бюджет в год около миллиона рублей земельного налога, плюс будут вноситься налог на имущество граждан и налог на доходы, так как там будут организованы рабочие места. В состав села Дружино, по словам Антона ПАРАМОНОВА, также вошли 30 гектаров земли под коттеджный поселок НПО «Мостовик» и промышленные зоны под строительство индустриального парка «Радужный», а также логистических парков «Дружино» и «Иртыш». Правда, их возведение пока только в планах.
Другая проблема рынка коттеджей – снижение покупательной способности клиентов. По словам Елизаветы ТУРКИНОЙ, сегодня общая площадь индивидуального дома не должна превышать 80 кв. метров – это то, что действительно будет востребовано покупателями. Общая стоимость домовладения для потребителя класса эконом и эконом- не должна превышать 2,3 млн рублей. «Застройщикам, которые также являются землевладельцами, мы бы порекомендовали сейчас продавать землю, — добавляет она. — В результате привлечение средств мелких инвесторов, стремящихся сохранить свои капиталы в период кризиса, позволит застройщику не замораживать другие объекты, а в дальнейшем обеспечить и приток потенциальных клиентов, которые в будущем построят дома на этих участках. Риски есть, но застройщики могут в любой момент остановить продажу земли».
Заместитель начальника управления реализации федеральной целевой программы «Жилище» областного министерства строительства и ЖКК Олег ВАСИЛЬЕВ призвал инвесторов отойти от практики достижения огромной рентабельности к реальной ценовой политике и работе с более широкими слоями населения.
— Люди, которые могут прийти с мешком денег, по большей части уже решили свои жилищные проблемы, — пояснил Олег ВАСИЛЬЕВ. — А работникам бюджетной сферы в прошлом году и в текущем в рамках всех реализуемых минстроем программ из областного и федерального бюджетов перечислено свыше 700 млн рублей. Если взять другие органы власти, ежегодный объем государственных безвозвратных субсидий – около миллиарда. Основная масса этих денег сегодня идет на вторичный рынок жилья. Кризис должен заставить обратить внимание застройщиков на этих людей. В итоге участники круглого стола стола согласились, что нужно переориентировать то предложение, которое сегодня есть в строящихся коттеджных поселках, в сторону эти новых потенциальных клиентов.