Спад деловой активности, который наблюдается последние месяцы в связи с трудностями в российской экономике, хорошо заметен по ситуации на рынке коммерческой недвижимости. О том, какие пути выхода из кризиса видят собственники офисных площадей, обозревателю «КВ» Николаю ВИКТОРОВУ рассказал заместитель директора фирмы «Николь» Олег ЛИЗГУНОВ.
— Олег Леонидович, обвал рынка коммерческой недвижимости – реальность для Омска или эта проблема слегка преувеличена?
— Отрицать не буду, проблема есть. Но, исходя из опыта работы предприятий фирмы «Николь», имеющих в собственности ряд объектов коммерческой недвижимости – офисной прежде всего – могу сказать, что ситуация на омском рынке совсем не так безнадежна, как уверяют некоторые аналитики. Свободные площади есть и у нас, их количество последнее время несколько увеличилось, поскольку даже крупные арендаторы в силу разных причин сокращают занимаемые площади, тем не менее, подавляющая часть площадей – порядка 80% – сдана в аренду, и массового оттока арендаторов мы не наблюдаем.
— Сколько всего офисных площадей у группы «Николь»?
— Мы сдаем в аренду в настоящий момент 3 250 кв. метров. Из них почти 2500 кв. метров – в офисном центре на Жукова, 25. Второй по величине наш объект – площади в здании на Чапаева, 71, где у нас в собственности более 200 кв. метров. Еще 230 кв. метров офисных площадей у нас в здании на улице 10 лет Октября, 74а. Остальные объекты поменьше. Офисы в здании на Степанца, 10/4 и отдельно стоящие здания на Герцена, 33 и Рождественского, 6. Арендаторов у нас в общей сложности – как крупных, так и небольших – около сотни.
— И как вам удается удержать арендаторов, если не секрет?
— Проблемы, на мой взгляд, создаются зачастую самими владельцами коммерческой недвижимости. Мы же всегда старались учитывать интересы каждого арендатора. Прежде всего собственник недвижимости должен в полном объеме исполнять свои обязательства, которые предусмотрены законодательством и договорами аренды. То есть содержать в полном порядке инженерную инфраструктуру своего здания, а в случае возникновения нештатных ситуаций ликвидировать их последствия в максимально короткие сроки. У нас в штате, например, есть отдел по эксплуатации недвижимости, в котором необходимые специалисты, которые смогут устранить неисправности инженерных систем. Самый крупный наш объект, на улице Жукова, 25, обслуживается еще и управляющей компанией – ООО «Берег-3».
— А замечают арендаторы такую заботу или им важнее стоимость аренды?
— Замечают, я вас уверяю. Всех интересует не только цена, но и качество обслуживания, то есть техническая составляющая – ремонт, лифты, охрана, качество уборки и так далее.
— Тем не менее низкие арендные ставки – это мощный фактор при выборе офиса. Демпинг на рынке уже имеет место быть?
— Такие факты есть действительно. Некоторые, я считаю, не совсем дальновидные арендодатели думают, что если они снизят арендные ставки до минимума, то к ним сразу выстроится очередь из желающих снять офис. Я знаю примеры, когда владельцы больших офисных площадей, которые уже больше года не могут найти арендаторов, пошли сейчас на резкое снижение цены, но это, на мой взгляд, выход хоть и самый простой, но самый недальновидный. Никто, конечно, не знает, как будет складываться ситуация на рынке недвижимости спустя полгода или год, но в том, что кризис не бесконечен, я лично не сомневаюсь. И цены на недвижимость опять начнут расти. Особенно в центральной части города.
— Ваши арендаторы не требуют скидок, шантажируя тем, что уйдут?
— Отдельные арендаторы поднимали этот вопрос в ноябре — декабре прошлого года, но я бы не стал называть этот процесс шантажом. Я считаю, что это были переговоры с целью найти компромиссное решение, которое бы устроило обе стороны. А что касается уменьшения арендной платы, то на разумные компромиссы мы всегда готовы. Более того, мы недавно сами вышли с инициативой о снижении арендных ставок. Мы считаем, что в сегодняшней трудной для всех экономической ситуации снижение ставок – это разумно. Причем такое снижение, на наш взгляд, должно быть еще и справедливым. То есть не для отдельных арендаторов, а для всех сразу. Величина снижения, естественно, должна быть индивидуальной для каждого арендатора с учетом всех его особенностей: размер арендуемых площадей, долгосрочность аренды, добросовестность арендатора в предыдущий период времени и тому подобное. Пока решение о снижении ставок принято на три месяца в качестве, так сказать, эксперимента. К концу марта мы опять оценим конъюнктуру рынка и будем принимать следующее решение с учетом реалий, которые будут на тот момент.
— То есть сегодняшний рынок требует гибкости?
— Совершенно верно. Старые, докризисные методы управления коммерческой недвижимостью уже неприемлемы. Управление недвижимостью сегодня – это большая, кропотливая, ежедневная работа, которая требует высокой квалификации. Необходимости постоянно держать руку на пульсе и хорошего знания конъюнктуры рынка. Как показывает практика, не все к этому готовы. Но если негибкость муниципальной власти, которая сдает в аренду огромные площади, понять еще можно, то негибкости некоторых частных владельцев недвижимости я совершенно не понимаю. Если работать, то никакого массового оттока арендаторов не будет. Более того, появятся и новые арендаторы.
— А у вас новые арендаторы появляются?
— На прошлой неделе мы заключили первый в этом году договор. Есть и реальные претенденты, с которыми, мы уверены, будут заключены договоры в ближайшее время.
— Ваш прогноз на 2009 год скорее положительный или скорее отрицательный?
— Я считаю, что было бы странно брать в расчет все эти предсказания о крахе рынка недвижимости, которыми сегодня наполнены все СМИ. Это все теория. Как будет складываться практика – никто на самом деле не знает. Поэтому мы стараемся не загадывать на год вперед, а жить сегодняшним днем. Отработали три месяца, закрепились на этой позиции, осмотрелись и пошли дальше. Другого варианта, на мой взгляд, просто нет.
