Земли под заводами оценивались на примере киоска и недостроенного делового центра

В распоряжение «КВ» попала электронная версия отчета исполнителя работ по кадастровой оценке земель в Омске – Федерального кадастрового центра «Земля». Как оказалось, все земли промышленности города оценивались на примере 28 объектов. В их число попали остановочный киоск, строящийся общественно-деловой центр и пристройка к жилому дому.

Как выбирались аналоги промышленности

Текст отчета ФКЦ «Земля» был предоставлен управлением Роснедвижимости по Омской области в ходе одного из процессов в Омском областном суде, где предприниматели оспаривали результаты кадастровой стоимости земельных участков. В данном отчете приводятся инструкции проведения кадастровой оценки, которым следовал ФКЦ «Земля», описываются их пошаговые действия и конечные расчеты кадастровой стоимости земель, которые легли в основу 174-го постановления областного правительства и затем вошли в государственный кадастр земель.

Оценщики ФКЦ «Земля» работали по методике, утвержденной приказом МЭРТ РФ 15 февраля 2007 года № 39. Земли 7 из 15 видов разрешенного использования, в том числе 9-го вида (участки под объектами промышленности) оценивались методом статистического моделирования, то есть построения формул расчета кадастровой стоимости участков. Именно по этим участкам произошел наибольший рост кадастровой стоимости.

Согласно методике для построения формулы оценщик должен проанализировать рыночную информацию о земельных участках того вида разрешенного использования, для которого строится модель. Это могут быть сведения о ценах сделок с землей, объявления о ценах предложения и спроса купли-продажи и аренды земельных участков. Имея рыночную стоимость объекта-аналога и рассчитав факторы стоимости по нему (расстояния от объекта до ж/д-, автовокзала, транспортных магистралей, наличие водо-, теплоснабжения и т.п.), оценщик определяет зависимость между ними. Факторы, имеющие наибольшую долю в стоимости, попадают в формулу, по которой затем рассчитывается стоимость всех земельных участков данного вида использования в городе. По землям 9-го вида разрешенного использования таких факторов было найдено всего три.

Как работал ФКЦ «Земля» при оценке земель промышленности? В качестве источников рыночной информации о ценах на объекты-аналоги оценщики выбрали всего два издания — журнал «Новый адрес» и газету «Рынок недвижимости». Из них были взяты объявления, опубликованные в 2005-м, -2006-м и начале 2007 года. Как сказано в отчете оценщика, рынок земель в Омске недостаточно развит, поэтому в качестве объектов-аналогов были выбраны не земельные участки, а единые объекты недвижимости — здания и земельные участки под ними (согласно методике из стоимости этих объектов затем выделялась стоимость земель).

По 9-му виду разрешенного использования ФКЦ «Земля» нашел 195 объявлений об объектах производственного назначения (складах, цехах и тд). Однако для расчетов было взято всего 28 объектов – одни из самых дорогих. В одной из таблиц отчета ФКЦ «Земля» приводит расчет стоимости кв. метра земельных участков всех 195 объектов-аналогов. «КВ» проанализировали эту информацию и выяснили, что стоимость 73% участков (141 объект) колеблется от 500 до 2000 рублей за кв. метр. 38 объектов стоят 2-5 тысячи рублей за кв. метр, 16 участков – 5-11 тысяч рублей. Судя по анализу ФКЦ «Земля», средняя стоимость кв. метра земель промышленности в то время составляла около 2 тысяч рублей. Однако оценщики выбрали для расчетов наиболее дорогие объекты: от 2,3 до 8,5 тысячи рублей за кв. метр.

«Неопределенность» торгового павильона

Однако высокая цена объектов-аналогов – не самое удивительное. Куда интереснее сам список объектов, на примере которых строилась формула для расчета кадастровой стоимости всех земельных участков промышленности в Омске.

В этот список, например, попал остановочный торговый павильон. В отчете ФКЦ «Земля» приводится текст объявления о данном объекте («Рынок недвижимости», № 35 от 23.05.05): «продается объект площадью 10 кв. метров по ул. 3-я Островская, под продовольственные продукты, на остановке». Как торговый павильон можно было отнести к объектам промышленности? Более того, оценщики приписали этому временному объекту (вряд ли киоск был капитальным сооружением) наличие канализации, газо-, водо- и теплоснабжения (эти факторы стоимости перечисляются в отчете).

— Почему мы взяли павильон, а не объект промышленности? Это некорректный вопрос, — сказал «КВ» директор ФКЦ «Земля» Владимир МАХТ. — Все противоречия кроются в виде разрешенного использования. Киоск – это объект-аналог для 5-го вида, то есть для торговли. Но есть неоднозначные виды разрешенного использования. Куда отнести участки, которые выделялись для общественно-деловых целей? Такие объекты можно отнести и к 9-му, и к 7-му и к 5-му виду разрешенного использования.

Из ответа директора ФКЦ «Земля», видимо, следует сделать вывод, что земля под данным киоском была выделена для общественно-деловых целей. Однако это не объясняет того, почему расчет стоимости земли под заводами велся на примере киоска, пусть даже размещенного на участке «неопределенного» вида использования. Цена киоска формируется иначе, чем цена производственного корпуса.

Однако киоск – не единственный сомнительный объект в списке аналогов промышленности. Туда же попал недострой по ул. Омской, 13а. Продажей данного объекта занималась риэлторская компания «Аркада-Стиль» (именно ее объявление ФКЦ «Земля» нашел в журнале «Новый Адрес»). Как пояснил «КВ» директор ООО «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО, речь в объявлении идет о строящемся уже не первый год общественно-деловом центре. «Земельный участок под этим объектом отведен для целей строительства и никак не может быть отнесен к землям промышленности», — отметил Константин РОМАНКО.

Третий объект-аналог – пристройка к жилому дому. В отчете ФКЦ «Земля» отсутствует полный адрес объекта. Но есть часть объявления: «производственное помещение 250 кв. метров по ул. 3-я Любинская». Юристы компании «ОМЭКС-ЛЕКС», участвующие в судебных процессах по кадастровой оценке, направили запрос в компанию «Омсксервис-риэлт», которая размещала объявления о продаже этого объекта в указанных оценщиками номерах журнала. И получили его точный адрес: ул. 3-я Любинская, 15. Это жилой дом с административной пристройкой, земельный участок под которой не мог быть отнесен к землям промышленности. Земля под многоквартирным домом формируется как единый участок и имеет свой вид разрешенного использования.

Все эти факты указывают на то, что рыночная информация об объектах-аналогах не проверялась и не анализировалась. Можно ли говорить о правильности результатов кадастровой оценки, если в расчетах использовались неверные исходные данные?

— Если при оценке земельных участков объекты-аналоги подобраны некорректно, это, естественно, отражается на конечной стоимости земель. Результат получается не тот, который мог быть при соблюдении процедуры оценки, — пояснил «КВ» генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ.

Миграция объектов по карте

В отчете ФКЦ «Земля» есть еще одна любопытная деталь: один и тот же объект-аналог мог фигурировать в расчетах как четыре различных объекта, имеющих разные характеристики.

Как такое стало возможным? Дело в том, что 195 объектам-аналогам, а точнее, — объявлениям о них, в начале работы оценщики присвоили коды. Один объект, объявления о котором публиковались в разных номерах журнала, мог получить разные коды (конечно, в том случае, если оценщики не проверяли информацию и не выезжали на объекты). Затем выбранные для расчетов 28 объектов-аналогов были разбиты на две группы: 14 из них вошли в обучающую выборку (на их примере строилась формула), 14 – в контрольную (на них формула тестировалась). Так вот четырем объявлениям о пристройке по 3-й Любинской оценщики присвоили четыре кода (тот факт, что речь в указанных объявлениях шла об одном объекте, подтвердила компания «Омсксервис-риэлт»), а затем включили ее один раз в обучающую выборку и три раза — в контрольную. Что категорически запрещено методикой.

Под четырьмя разными кодами в расчетах фигурирует другой объект-аналог — склад по ул. 2-я Солнечная (подтверждение этому есть в официальном ответе компании «Компас-М риэлт» на запрос юристов «ОМЭКС-ЛЕКС»). Причем в одном случае у него нет газоснабжения, в трех – есть. Расстояния от объекта до ж/д- и автовокзала, ближайшей магистрали, центра городавезде разные. Во время работы оценщиков ФКЦ «Земля» данный объект перемещался в пространстве? Аналогичная история еще с одним объектом – столярным цехом по ул. Энтузиастов. Он используется в расчетах дважды — по одному разу в обеих выборках. То есть в одном случае на его примере строилась формула, в другом – проверялась ее правильность.

— Если есть отклонение от методики, то данные факты оказали влияние на результат оценки, — ответил на вопрос «КВ» первый вице-мэр Омска Юрий ГАМБУРГ. — Но ФКЦ «Земля» представлял отчет в Роснедвижимость и уверял, что работает строго по методике.

Однако анализ отчета ФКЦ «Земля» говорит об обратном. И проблема сегодня не в том, что кадастровая стоимость многих земельных участков в Омске, в частности земель промышленности сильно завышена, а в том, что она в принципе неверна, так как при ее расчете оценщики использовали недостоверную рыночную информацию.