Снова поплывем?

Ипотечные кредиты с переменной (плавающей) ставкой многие все еще считают экзотикой, хотя в Омске их сейчас предлагают уже 7 банков. В скором времени весьма вероятно появление еще нескольких предложений. Но куда важнее то, что на эти продукты сегодня есть спрос – пусть и ограниченный.
Зачем они плывут?
Банковские продукты (кредиты, депозиты) с меняющимися ставками своим появлением на свет обязаны вполне естественному желанию банкиров по возможности снизить риски, связанные с изменением рыночной ситуации. Даже в странах куда более стабильных, чем Россия, непросто заглянуть вперед на 10-20 лет. А ведь ипотечные кредиты выдаются и на такие, и на более длительные сроки. Как же быть?
Выхода, по большому счету, всего два: либо подстраховаться на случай грядущих потерь и слегка завысить ставку, либо привязать ее к надежному «поплавку», который будет колебаться вверх-вниз вместе с рынком. Он не даст ставке сильно отклониться ни в одну, ни в другую сторону, тем самым уберегая от излишних потерь и банки, и их клиентов.
В качестве «поплавка» обычно используют различные финансовые индикаторы. Наиболее авторитетный на международном рынке – Libor. Это сокращение от английского термина «London Interbank Offered Rate» – ставка предложения средств на лондонской бирже, по сути — средняя ставка предоставления межбанковских кредитов на международном рынке. Размер ставки зависит и от валюты, и от срока, на который ее привлекают. В качестве индикатора чаще всего используют годовую (Libor1Y) и полугодовую (Libor6M) ставку для валюты кредита.
А если он – в рублях (что чаще всего и бывает), в дело идет MosPrime 3М (Moscow Bank Offered Rate) — ставка предоставления рублевых кредитов сроком на 3 месяца на московском межбанковском рынке, определяемая Национальной валютной ассоциацией на основании усредненных данных по крупнейшим банкам. Или MosPrime 6М – то же самое для шестимесячных кредитов. Значительно реже используется ставка рефинансирования Банка России.
Первый заплыв
Теоретически плавающие ставки выгодны всем: меньше риск – довольны банкиры, ставки по кредиту ниже – довольны заемщики. К сожалению, на практике все оказалось далеко не так гладко.
Первый кредитный продукт с плавающей ставкой («ДельтаМечта» от банка ДельтаКредит) появился в России в 2005 году. Для тех, кто мог предоставить справку 2-НДФЛ, ставка вычислялась по формуле: MosPrime 3М + 5,5% и поначалу составляла 11,2% годовых. Тем, кто подтверждал свой доход иным способом, кредит обходился на 1-2 процентных пункта дороже. Но все равно на тот момент это было лучшее предложение на рынке – ниже, чем ставка АИЖК (с июня 2005 года – 14%). Не удивительно, что находились желающие получить такой кредит. В Омске это можно было сделать, например, обратившись в Мираф-Банк.
Аналогичные продукты появились еще в нескольких банках, но тут ситуация стала понемногу осложняться. Если в 2007 году трехмесячная MosPrime составляла порядка 5,5-5,6%, то в начале 2008-го уже превысила 6,6%. В сентябре ДельтаКредит запустил новые продукты – ДельтаВариант (с плавающей ставкой в валюте) и комбинированный ДельтаЭконом. Первые 5 лет ставка по нему оставалась фиксированной – 11,45% и только потом превращалась в плавающую. То есть заемщики могли быть уверены, что в течение пяти лет ставка не вырастет.
Но вряд ли это предложение многих заинтересовало: как раз тогда MosPrime стала расти как на дрожжах: октябрь – 17,17%, ноябрь – 22,5%, декабрь – 22,33%... Соответственно, и ставки по кредитам у кого-то выросли до 28%, а у кого-то и выше. Среди заемщиков началась натуральная паника, в непростом положении оказались и банки. Подавляющее большинство ипотечных программ было заморожено «до лучших времен».
Кто как плывет
4 мая Банк России сообщил, что в марте 2010 года было выдано больше кредитов на покупку жилья, чем за весь первый квартал 2009 года. Результаты апреля могут оказаться еще более впечатляющими — ведь как раз с конца марта многие банки начали снижать ставки по кредитам, в том числе и с плавающими ставками. Сегодня Банк Интеза, ВТБ 24 и ОТП Банк предлагают омичам собственные программы, а еще 4 банка работают по программам банка ДельтаКредит.
Сегодня этот банк предлагает 3 продукта с переменными ставками: ДельтаМечта (в рублях, ставки привязаны к MosPrime 3М) и ДельтаВариант (в долларах, привязан к годичному Libor), условия которых пересматриваются ежеквартально, а также ДельтаЭконом с фиксированными на ближайшие 5 лет ставками. В таблице указаны стандартные условия, но банки-партнеры могут их несколько видоизменять.
Так, Мираф-Банк дополнительно взимает комиссию за рассмотрение заявки в размере 1800 руб., а комиссия за выдачу кредита там равна 2,5%. В Примсоцбанке комиссия за выдачу – 2%, но не менее 20 000 р., а перевод средств кредита на счет в другом банке стоит 0,5% от суммы. В банке Жилфинанс сохранены основные условия предоставления кредитов (которые одинаковы везде и для всех трех программ), но ставки применяются несколько иные. Различаются также требования, предъявляемые банками к заемщикам. Пожалуй, наиболее либеральные они в Примсоцбанке, а самые строгие – в МОСОБЛБАНКЕ.
Первоначальный взнос в размере от 25% установлен для тех, кто покупает квартиру для себя, а если ее планируется сдавать в аренду, взнос должен составлять не менее 50% от оценочной стоимости. Стандартная комиссия за выдачу кредита равна 1,5% суммы, но она может быть и нестандартной – например, 0,5%. Только в этом случае процентная ставка по кредиту будет на 0,5% выше.
Можно поступить наоборот: снизить ставку на 0,5%, но тогда комиссия составит 3%, минимум 10 000 руб. или 0. А при снижении ставки на 1% комиссия за выдачу возрастет до 4,5% (минимум тот же). При этом для заемщиков, подтверждающих доход справкой по форме банка, процентная ставка всегда будет на 1% выше. Если отказаться от личного страхования, ставка увеличится на 3,5%, а отказ от титульного повысит ее на 3%. В итоге разница между минимально и максимально возможной ставкой оказывается очень весомой.
По данным на 13 мая ставка MosPrime 3М составляла 4,37%, а Libor 1Y – 1,13. И если заняться оформлением кредита сейчас, то при самых благоприятных условиях ставка по кредиту ДельтаМечта окажется равной примерно 9,62%, а по ДельтаВарианту – 7,38% годовых (при комиссии в размере 4,5%). «Примерно», потому что MosPrime фиксируется по состоянию на 17 февраля, 17 мая, 17 августа и 17 ноября для расчетов в следующем квартале.
В Банке Интеза программа — комбинированная: переменной ставка становится через 3 года, а поначалу она ниже (на 1% в рублях и на 2% в валюте), чем по кредитам с фиксированной ставкой. Все остальные условия по обоим кредитам одинаковы. При покупке квартиры минимальный первоначальный взнос — 30% от рыночной стоимости жилья, при покупке загородного дома – не менее 40%. Купить квартиру или дом можно в любом регионе, где расположен офис банка, но не далее 30 км от города.
Программа банка ВТБ 24 отличается от всех остальных по нескольким параметрам. Во-первых, она ориентируется на ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая фиксируется дважды в год — на 1 апреля и 1 октября. Во-вторых, заемщик может сам выбрать, в течение какого срока ставка по кредиту будет фиксированной, и от этого выбора будет зависеть ставка: на срок 1 год – 12,6-13,1%, на 3 года – 13,4-13,9%, на 5 лет – 13,6-14,1% в зависимости от первого взноса. Переменная ставка во всех случаях равна ставке ЦБ + 3-3,5% в зависимости от первого взноса.
Кроме того, в этом банке можно получить кредит на покупку квартиры новостройке. В этом случае до момента оформления ипотеки ставка будет на 2,5% выше. Комиссия за выдачу кредита равна 10 000 руб., если первоначальный взнос размещается во вклад в течение 5 дней после принятия решения о предоставлении кредита. В противном случае комиссия составит 1,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 руб. и не более 120 000 руб.
В этом банке ставка тоже увеличивается на 1% по всем валютам, срокам кредитования и размерам первоначального взноса, если доход заемщика подтвержден справкой от организации-работодателя по форме банка. А для предпринимателей и/или участников (акционеров) организаций процентная ставка увеличивается на 1,5%. Отказ от личного и титульного страхования увеличит ставку еще на 3%.
ОТП Банк также увеличивает на один процентный пункт ставку по кредиту при подтверждении доходов справкой по форме банка. Изменение плавающих ставок здесь осуществляется два раза в год — 15 мая и 15 ноября. При этом используются годичные ставки Libor на указанную дату и среднее арифметическое значений шестимесячной MosPrime за предыдущие 30 дней. Новые ставки начинают действовать со следующего месяца. Переменные ставки одинаковы для всех иностранных валют и зависят от срока кредита (до или более 5 лет), а фиксированная ставка для франков – 9,8-11,5%.
Кому это интересно
Сотрудники нескольких банков, не сговариваясь, примерно одними и теми же словами охарактеризовали тех, кто проявляет интерес к ипотечным программам с переменными (точнее, комбинированными) ставками. В основном это люди, рассчитывающие погасить кредит быстро – за время, пока ставка будет фиксированной или вскоре после этого. То есть плавающая ставка сама по себе не слишком привлекательна.
(Однако изначально оформлять кредит на короткий срок мало кому по силам, а для досрочного гашения подходят не все программы. К примеру, ДельтаЭконом в течение года досрочно гасить вообще невозможно, а позднее придется при каждом платеже вносить комиссию в 2000 руб., что практически сводит на нет все его преимущества).
Есть, правда, еще одна категория заемщиков, предпочитающих такие продукты: люди экономически грамотные (или, как минимум, считающие себя таковыми) и уверенные, что ситуация 2008-2009 годов, когда ставки взлетели до небес, в обозримом будущем не повторится. Но их – единицы. Видимо, большинство наших сограждан не слишком верит в то, что ставки по кредитам будут и дальше снижаться.
Тем не менее представители ряда московских банков, активно работающих с ипотекой, оценивают долю кредитов с плавающими и комбинированными ставками примерно в 35% в Москве и 20% в регионах. А в Омске только начальник отдела ипотечного кредитования оперофиса ВТБ 24 Евгений КИТАЕВ заявил, что «доля ипотечных кредитов, выданных Банком ВТБ 24 по программам с плавающей ставкой, находится в пределах 20%».
Очевидно, банки рассчитывают, что спрос все же будет расти. В апреле о своих намерениях предложить кредит с переменной ставкой заявили представители Сбербанка. В мае приступил к реализации продуктов ДельтаКредита омский филиал МОСОБЛБАНКА. О начале работы по тем же программам объявил АМТ (БТА) Банк. Но только время покажет, захотят ли того же самого заемщики.