Все рубрики
В Омске пятница, 13 Декабря
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 103,9500    € 110,4804

Снова поплывем?

28 мая 2010 13:18
0
1611

Ипотечные кредиты с переменной (плавающей) ставкой многие все еще считают экзотикой, хотя в Омске их сейчас предлагают уже 7 банков. В скором времени весьма вероятно появление еще нескольких предложений. Но куда важнее то, что на эти продукты сегодня есть спрос – пусть и ограниченный.
Зачем они плывут?
Банковские продукты (кредиты, депозиты) с меняющимися ставками своим появлением на свет обязаны вполне естественному желанию банкиров по возможности снизить риски, связанные с изменением рыночной ситуации. Даже в странах куда более стабильных, чем Россия, непросто заглянуть вперед на 10-20 лет. А ведь ипотечные кредиты выдаются и на такие, и на более длительные сроки. Как же быть?
Выхода, по большому счету, всего два: либо подстраховаться на случай грядущих потерь и слегка завысить ставку, либо привязать ее к надежному «поплавку», который будет колебаться вверх-вниз вместе с рынком. Он не даст ставке сильно отклониться ни в одну, ни в другую сторону, тем самым уберегая от излишних потерь и банки, и их клиентов.
В качестве «поплавка» обычно используют различные финансовые индикаторы. Наиболее авторитетный на международном рынке – Libor. Это сокращение от английского термина «London Interbank Offered Rate» – ставка предложения средств на лондонской бирже, по сути — средняя ставка предоставления межбанковских кредитов на международном рынке. Размер ставки зависит и от валюты, и от срока, на который ее привлекают. В качестве индикатора чаще всего используют годовую (Libor1Y) и полугодовую (Libor6M) ставку для валюты кредита.
А если он – в рублях (что чаще всего и бывает), в дело идет MosPrime 3М (Moscow Bank Offered Rate) — ставка предоставления рублевых кредитов сроком на 3 месяца на московском межбанковском рынке, определяемая Национальной валютной ассоциацией на основании усредненных данных по крупнейшим банкам. Или MosPrime 6М – то же самое для шестимесячных кредитов. Значительно реже используется ставка рефинансирования Банка России.
Первый заплыв
Теоретически плавающие ставки выгодны всем: меньше риск – довольны банкиры, ставки по кредиту ниже – довольны заемщики. К сожалению, на практике все оказалось далеко не так гладко.
Первый кредитный продукт с плавающей ставкой («ДельтаМечта» от банка ДельтаКредит) появился в России в 2005 году. Для тех, кто мог предоставить справку 2-НДФЛ, ставка вычислялась по формуле: MosPrime 3М + 5,5% и поначалу составляла 11,2% годовых. Тем, кто подтверждал свой доход иным способом, кредит обходился на 1-2 процентных пункта дороже. Но все равно на тот момент это было лучшее предложение на рынке – ниже, чем ставка АИЖК (с июня 2005 года – 14%). Не удивительно, что находились желающие получить такой кредит. В Омске это можно было сделать, например, обратившись в Мираф-Банк.
Аналогичные продукты появились еще в нескольких банках, но тут ситуация стала понемногу осложняться. Если в 2007 году трехмесячная MosPrime составляла порядка 5,5-5,6%, то в начале 2008-го уже превысила 6,6%. В сентябре ДельтаКредит запустил новые продукты – ДельтаВариант (с плавающей ставкой в валюте) и комбинированный ДельтаЭконом. Первые 5 лет ставка по нему оставалась фиксированной – 11,45% и только потом превращалась в плавающую. То есть заемщики могли быть уверены, что в течение пяти лет ставка не вырастет.
Но вряд ли это предложение многих заинтересовало: как раз тогда MosPrime стала расти как на дрожжах: октябрь – 17,17%, ноябрь – 22,5%, декабрь – 22,33%... Соответственно, и ставки по кредитам у кого-то выросли до 28%, а у кого-то и выше. Среди заемщиков началась натуральная паника, в непростом положении оказались и банки. Подавляющее большинство ипотечных программ было заморожено «до лучших времен».
Кто как плывет
4 мая Банк России сообщил, что в марте 2010 года было выдано больше кредитов на покупку жилья, чем за весь первый квартал 2009 года. Результаты апреля могут оказаться еще более впечатляющими — ведь как раз с конца марта многие банки начали снижать ставки по кредитам, в том числе и с плавающими ставками. Сегодня Банк Интеза, ВТБ 24 и ОТП Банк предлагают омичам собственные программы, а еще 4 банка работают по программам банка ДельтаКредит.
Сегодня этот банк предлагает 3 продукта с переменными ставками: ДельтаМечта (в рублях, ставки привязаны к MosPrime 3М) и ДельтаВариант (в долларах, привязан к годичному Libor), условия которых пересматриваются ежеквартально, а также ДельтаЭконом с фиксированными на ближайшие 5 лет ставками. В таблице указаны стандартные условия, но банки-партнеры могут их несколько видоизменять.
Так, Мираф-Банк дополнительно взимает комиссию за рассмотрение заявки в размере 1800 руб., а комиссия за выдачу кредита там равна 2,5%. В Примсоцбанке комиссия за выдачу – 2%, но не менее 20 000 р., а перевод средств кредита на счет в другом банке стоит 0,5% от суммы. В банке Жилфинанс сохранены основные условия предоставления кредитов (которые одинаковы везде и для всех трех программ), но ставки применяются несколько иные. Различаются также требования, предъявляемые банками к заемщикам. Пожалуй, наиболее либеральные они в Примсоцбанке, а самые строгие – в МОСОБЛБАНКЕ.
Первоначальный взнос в размере от 25% установлен для тех, кто покупает квартиру для себя, а если ее планируется сдавать в аренду, взнос должен составлять не менее 50% от оценочной стоимости. Стандартная комиссия за выдачу кредита равна 1,5% суммы, но она может быть и нестандартной – например, 0,5%. Только в этом случае процентная ставка по кредиту будет на 0,5% выше.
Можно поступить наоборот: снизить ставку на 0,5%, но тогда комиссия составит 3%, минимум 10 000 руб. или 0. А при снижении ставки на 1% комиссия за выдачу возрастет до 4,5% (минимум тот же). При этом для заемщиков, подтверждающих доход справкой по форме банка, процентная ставка всегда будет на 1% выше. Если отказаться от личного страхования, ставка увеличится на 3,5%, а отказ от титульного повысит ее на 3%. В итоге разница между минимально и максимально возможной ставкой оказывается очень весомой.
По данным на 13 мая ставка MosPrime 3М составляла 4,37%, а Libor 1Y – 1,13. И если заняться оформлением кредита сейчас, то при самых благоприятных условиях ставка по кредиту ДельтаМечта окажется равной примерно 9,62%, а по ДельтаВарианту – 7,38% годовых (при комиссии в размере 4,5%). «Примерно», потому что MosPrime фиксируется по состоянию на 17 февраля, 17 мая, 17 августа и 17 ноября для расчетов в следующем квартале.
В Банке Интеза программа — комбинированная: переменной ставка становится через 3 года, а поначалу она ниже (на 1% в рублях и на 2% в валюте), чем по кредитам с фиксированной ставкой. Все остальные условия по обоим кредитам одинаковы. При покупке квартиры минимальный первоначальный взнос — 30% от рыночной стоимости жилья, при покупке загородного дома – не менее 40%. Купить квартиру или дом можно в любом регионе, где расположен офис банка, но не далее 30 км от города.
Программа банка ВТБ 24 отличается от всех остальных по нескольким параметрам. Во-первых, она ориентируется на ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая фиксируется дважды в год — на 1 апреля и 1 октября. Во-вторых, заемщик может сам выбрать, в течение какого срока ставка по кредиту будет фиксированной, и от этого выбора будет зависеть ставка: на срок 1 год – 12,6-13,1%, на 3 года – 13,4-13,9%, на 5 лет – 13,6-14,1% в зависимости от первого взноса. Переменная ставка во всех случаях равна ставке ЦБ + 3-3,5% в зависимости от первого взноса.
Кроме того, в этом банке можно получить кредит на покупку квартиры новостройке. В этом случае до момента оформления ипотеки ставка будет на 2,5% выше. Комиссия за выдачу кредита равна 10 000 руб., если первоначальный взнос размещается во вклад в течение 5 дней после принятия решения о предоставлении кредита. В противном случае комиссия составит 1,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 руб. и не более 120 000 руб.
В этом банке ставка тоже увеличивается на 1% по всем валютам, срокам кредитования и размерам первоначального взноса, если доход заемщика подтвержден справкой от организации-работодателя по форме банка. А для предпринимателей и/или участников (акционеров) организаций процентная ставка увеличивается на 1,5%. Отказ от личного и титульного страхования увеличит ставку еще на 3%.
ОТП Банк также увеличивает на один процентный пункт ставку по кредиту при подтверждении доходов справкой по форме банка. Изменение плавающих ставок здесь осуществляется два раза в год — 15 мая и 15 ноября. При этом используются годичные ставки Libor на указанную дату и среднее арифметическое значений шестимесячной MosPrime за предыдущие 30 дней. Новые ставки начинают действовать со следующего месяца. Переменные ставки одинаковы для всех иностранных валют и зависят от срока кредита (до или более 5 лет), а фиксированная ставка для франков – 9,8-11,5%.
Кому это интересно
Сотрудники нескольких банков, не сговариваясь, примерно одними и теми же словами охарактеризовали тех, кто проявляет интерес к ипотечным программам с переменными (точнее, комбинированными) ставками. В основном это люди, рассчитывающие погасить кредит быстро – за время, пока ставка будет фиксированной или вскоре после этого. То есть плавающая ставка сама по себе не слишком привлекательна.
(Однако изначально оформлять кредит на короткий срок мало кому по силам, а для досрочного гашения подходят не все программы. К примеру, ДельтаЭконом в течение года досрочно гасить вообще невозможно, а позднее придется при каждом платеже вносить комиссию в 2000 руб., что практически сводит на нет все его преимущества).
Есть, правда, еще одна категория заемщиков, предпочитающих такие продукты: люди экономически грамотные (или, как минимум, считающие себя таковыми) и уверенные, что ситуация 2008-2009 годов, когда ставки взлетели до небес, в обозримом будущем не повторится. Но их – единицы. Видимо, большинство наших сограждан не слишком верит в то, что ставки по кредитам будут и дальше снижаться.
Тем не менее представители ряда московских банков, активно работающих с ипотекой, оценивают долю кредитов с плавающими и комбинированными ставками примерно в 35% в Москве и 20% в регионах. А в Омске только начальник отдела ипотечного кредитования оперофиса ВТБ 24 Евгений КИТАЕВ заявил, что «доля ипотечных кредитов, выданных Банком ВТБ 24 по программам с плавающей ставкой, находится в пределах 20%».
Очевидно, банки рассчитывают, что спрос все же будет расти. В апреле о своих намерениях предложить кредит с переменной ставкой заявили представители Сбербанка. В мае приступил к реализации продуктов ДельтаКредита омский филиал МОСОБЛБАНКА. О начале работы по тем же программам объявил АМТ (БТА) Банк. Но только время покажет, захотят ли того же самого заемщики.

 

Комментарии
Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.