Ипотека как она есть

Участники круглого стола:
Юлия АБРАМОВА – нач. отдела по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России
Марат ИСАНГАЗИН – главный редактор еженедельника «Коммерческие вести»
Лариса КАРЮЧИНА – зам. директора Омского филиала Банка Москвы
Оксана КИСЕЛЕВА – гл. специалист отдела обслуживания физических лиц филиала Газпромбанка в г. Омске
Евгений КИТАЕВ – нач. отдела ипотечного кредитования оперофиса «Омский» банка ВТБ 24
Андрей ЛОЖНИКОВ – зам. начальника отдела методологии розничных продуктов филиала «Омский» ОТП Банка
Алексей МАРКОВ – нач. управления кредитования ИТ Банка
Ольга РЕМИЗОВА – зам. директора по работе с населением Агентства жилищного строительства Омской области
Екатерина СЕРВАХ – обозреватель еженедельника «Коммерческие вести»
Марина ТЕРТЫШНАЯ – гл. менеджер продаж ипотечных продуктов Омского регионального филиала Росбанка
Наталья ФЕДОРОВА – зам. директора филиала «Омский» СКБ-банка

В конце сентября по инициативе редакции «КВ» в гостинице Ibis собрались представители ряда активных участников омского ипотечного рынка, чтобы обсудить положение дел на этом рынке: оценить сложившуюся ситуацию, выявить существующие проблемы, поделиться опытом их решения.

О расстановке сил и динамике
М. ИСАНГАЗИН. По данным областного минэкономики, за 8 месяцев 2010 года в Омской области зарегистрировано 2 759 ипотечных сделок, что в 2,6 раза больше, чем за тот же срок 2009 года. Объем кредитования вырос примерно в 2 раза. Так ли все радужно в ваших банках?
Е. КИТАЕВ. В 2009 году многие участники вообще ввели мораторий, так что рост может быть и больше, чем в 2 раза. У нас тоже кредиты выдавались единичные. Не берусь сказать точно, но количество и объемы выдаваемых кредитов выросли в разы.
О. РЕМИЗОВА. Наша деятельность полностью базируется на средствах областного бюджета. Сколько нам денег выделяют, столько осваиваем: строим жилье, а потом предоставляем гражданам беспроцентные ипотечные займы. В 2007-2008 годах нам выделяли порядка 170 млн рублей, а в 2009-2010 годах – примерно в 10 раз меньше. Несмотря на это, строительство продолжалось. Мы ведь направляем на строительство и выдачу ссуд и те кредитные средства, которые нам возвращают заемщики, поэтому работа не останавливалась.
А. ЛОЖНИКОВ. Мы выдаем в этом году гораздо больше, чем в прошлом, но меньше, чем до кризиса. Но сейчас и условия на рынке другие – спрос меньше.
Ю. АБРАМОВА. Доля Сбербанка сейчас составляет в районах области порядка 80-90%, по Омску – около 60% всех выдаваемых ипотечных кредитов. Резкое снижение объемов кредитования пошло с сентября 2008 года. У нас также были некоторые ужесточения в части требований по обеспечению кредитов. При кредитовании первичного жилья на время строительства был обязателен промежуточный залог, который раньше мы не использовали. Сейчас он снова отменен. Улучшение ситуации уже видно – идет реальное увеличение более чем в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Мы почти достигли показателей первой половины 2008 года.
Л. КАРЮЧИНА. В нашем банке ипотечное направление больше развито в Москве и Московской области. В Омске и области мы кредитуем с опаской, строже подходим к оценке платежеспособности заемщиков, потому что научены горьким опытом кризисной ситуации. Программа нашего банка позволяет работать, заявки есть, мы кредитуем, но похвастаться особо активным ростом пока не можем. Нам сложно тягаться со Сбербанком, учитывая количество наших точек: головной офис и 4 допофиса.
М. ИСАНГАЗИН. Предправления Банка Жилфинанс Елена КЛЕПИКОВА в своем интервью высказалась весьма жестко: Сбербанк и ВТБ 24 имеют доступ к дешевым государственным ресурсам и за счет этого вытесняют с рынка всех остальных.
Ю. АБРАМОВА. Нельзя говорить, что мы всех перекрываем – мы реально чувствуем конкуренцию со стороны нескольких банков. Не было бы конкуренции, наверное, и наши условия кредитования были бы другими. И на территории Омской области у нас есть конкуренты, которые забирают значительную долю потенциальных клиентов.
Е. КИТАЕВ. По России ВТБ 24 занимает второе место после Сбербанка с долей рынка в 25%. В Омске это не совсем так: по портфелю наша доля составляет 12-13%, по выдаче – порядка 9-10%. Но мы стараемся, пытаемся наверстать.
Е. СЕРВАХ. А кто у нас на втором месте?
Хором: АИЖК! (имеется в виду совокупная доля нескольких банков, работающих по стандартам АИЖК).

Что способствует оживлению рынка
О. КИСЕЛЕВА. За последнее время ипотечный рынок прошел несколько различных этапов и стадий. Было закрытие отдельных программ, увеличение ставок и первоначального взноса. Однако уровень ипотечного кредитования снизился не только по вине банков. Рост цен на жилье, нестабильное финансовое положение, боязнь посмотреть в будущее – все это останавливало граждан. Сегодня оживление чувствуется и со стороны клиентов, и со стороны конкурирующих банков: снижение ставок и первоначального взноса, ослабление других условий. Все это, конечно, сказывается. Но необходимо отметить большую роль материнского капитала — возможность использовать его на погашение ипотечных кредитов.
Е. СЕРВАХ. Некоторые считают, что вообще все оживление ипотечного рынка сводится к использованию материнского капитала и других форм государственной поддержки – военной ипотеки и т.д. Вы с этим согласны?
Ю.АБРАМОВА. Сейчас практически каждая третья заявка – с использованием материнского капитала.
Е. КИТАЕВ. Не соглашусь! У нас нет такой тенденции. Хотя в ближайшее время наш банк планирует запустить программу использования материнского капитала в качестве первоначального взноса. Наверное, как раз эта программа и поможет в дальнейшем развивать рынок ипотеки, потому что многие сталкиваются с отсутствием средств для первого взноса. Ведь если у человека нет жилья, его приходится снимать, и нет никаких условий для накопления.
О. РЕМИЗОВА. На развитие ипотечного рынка влияют и программы областного правительства. Помимо государственной программы материнского капитала есть и областная программа компенсации при рождении второго или следующего ребенка: если есть ипотечный кредит и в семье рождается ребеночек, из областного бюджета ей выплачивается 200 000 рублей на погашение основного долга. Программа действует с 2007 года, и 240 семей у нас уже получили такие компенсации.
Право на получение имеют только отдельные категории граждан: другого жилья у семьи быть не должно, квартира должна быть приобретена только в браке, есть и другие условия. Причем кредит должен быть оформлен после 1 января 2006 года, и если после этого ребенок рожден или усыновлен — тогда можно обратиться за компенсацией. Есть, конечно, и очередь – порядка 100 человек. Минэкономики сейчас добивается, чтобы в этом году компенсацию получили все, чьи заявки уже одобрены.
Кроме этого, существует еще программа субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту. Те граждане, которые приобрели жилье по договору купли-продажи в домах, введенных в эксплуатацию после 1 января 2009 года, либо долевого участия или цессии и оформили кредит в любом банке до 30 июня этого года, могут получить компенсацию по процентам в размере 2/3 ставки рефинансирования. Очень интересная программа.
Требования к получателям незначительные. Существует ограничение по заработной плате: для одиноко проживающих – не более 7 прожиточных минимумов, а для семьи из двух и более человек – 5 прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Наличие жилья, помимо приобретаемого по ипотеке, у этого гражданина возможно, но в пределах нормы, оговоренной указом губернатора: до 33 м на одного человека, до 42 м на двоих и по 18 м на каждого члена семьи из трех и более человек. Деньги на эту программу есть, и на сегодня 39 человек уже получают компенсации.
У ОРИК есть интересная программа: они выдают кредит сроком на 5 лет под 1% годовых в размере 1/3 первоначального взноса по кредиту. Кредит не обязательно брать в ОРИК, но там есть другие условия: жилье должно быть приобретено только в новостройке — в домах, введенных в эксплуатацию после 1 января 2008 года.
Ю. АБРАМОВА. В Сбербанке сейчас есть такая программа – ипотечный кредит с аннуитетными платежами, который можно получить без первоначального взноса. Там есть некоторые условия по страхованию жизни, но это не такая уж большая проблема для клиента.

О программах рефинансирования
Е. СЕРВАХ. Сообщалось, что СКБ-банк предложил заемщикам снизить ставки по действующим кредитным договорам.
Н. ФЕДОРОВА. В Омске таких кредитов просто нет: филиал открылся в декабре 2008 года, и портфель мы начали набирать уже после кризиса. В Екатеринбурге и других городах присутствия банка эта программа работает.
О. КИСЕЛЕВА. У нас тоже есть программа рефинансирования. Она была заморожена, а с февраля 2010 года снова работает. Но рефинансировать мы можем только клиентов других банков. Желающие есть, но их не много – единицы.
Л. КАРЮЧИНА. Наверное, это те, кто брал кредит в самый пик кризиса, под самые высокие проценты – тогда смысл есть. А если кредит взят до кризиса, какой интерес его рефинансировать?
Е. СЕРВАХ. Несколько лет назад даже по программе АИЖК ставки были гораздо выше: 15-17%. Учитывая сроки, на которые берутся ипотечные кредиты, они ведь действуют до сих пор. Так что интерес может быть и у тех, кто брал кредит достаточно давно.
Ю. АБРАМОВА Сбербанк тоже занимается рефинансированием, и тоже только клиентов других банков.
Е. КИТАЕВ ВТБ 24 может рефинансировать и своих клиентов – есть только определенные ограничения. Но поскольку рефинансирование – это по сути оформление нового кредита, а за оформление берется комиссия, эта процедура не всегда оправданна, если разница между ставками составляет 1-1,5% годовых. Мы рекомендуем рефинансировать, если разница не менее 2%.
Ю. АБРАМОВА. Мы тоже. Но для зарплатных клиентов у нас действуют особые условия, и ножницы там другие. Поэтому имеет смысл сравнить их с теми, по которым брался кредит в другом банке – возможно, имеет смысл перекредитовать. Желающие есть, но их не много. Видимо, потому, что об этой программе мало кто знает.
Е. КИТАЕВ. В ВТБ 24 программа рефинансирования пользовалась активным спросом до кризиса – в конце 2007-го и начале 2008 года. Переходили и с равных ставок, а иногда – даже с меньших, потому что стоимость квартир росла, и можно было заново оценить объект залога, взять кредит на бОльшую сумму, погасить исходный, а остаток использовать по своему усмотрению (например, на тот же ремонт квартиры). Фактически получалось, что клиент брал кредит под залог недвижимости по ставкам гораздо более выгодным, чем обычный потребительский. Сейчас эта программа не активна в связи с изменением рыночной стоимости жилья: средние цены по рынку на 10-20% ниже, чем были в 2007-2008 годах, когда активно выдавались ипотечные кредиты.

Что мешает развитию рынка
Е. СЕРВАХ. Непроданных квартир много – сданных и в 2008-м, и даже в 2007 году. Спрос на ипотеку растет, условия предоставления улучшаются. Где же тогда тот тормоз, который сдерживает рост рынка?
Ю. АБРАМОВА. Банки и их клиенты часто сталкиваются с невозможностью оформить договор ипотеки, потому что дом сдан, но квартиры не оформлены в собственность. Думаю, это общая проблема: договор долевого участия оформить уже нельзя, но это еще и не вторичный рынок. Застройщики не оформляют право собственности, потому что тогда придется их ставить на свой баланс, платить налог на имущество. А поскольку не могут оформить ипотеку в банке, ищут клиентов с наличкой – с Севера, например.
Е. СЕРВАХ Мне в филиале ГЕНБАНКА сказали, что у них есть список застройщиков, оформивших право собственности на квартиры. Благодаря этому они могут выдавать кредиты по программе АИЖК «Новостройка», по условиям которой продавцом может быть только юридическое лицо.
Н. ФЕДОРОВА. Могу пояснить: такие собственники есть, но все они находятся в Москве. А сделки оформляются через их омских представителей, которые здесь продают квартиры. Поэтому процедура очень долгая и сложная.
Е. СЕРВАХ. То есть московские застройщики на это идут, а омские категорически не хотят?
Ю. АБРАМОВА. Категоричности нет – иногда им приходится на это идти, если нужно что-то продать. Но в любом случае это – не самое первое их желание.
М. ИСАНГАЗИН. Наверное, большого потока северян с мешками денег все-таки нет, раз стоят 700-800 пустых квартир...
Ю. АБРАМОВА. И тем не менее многие ждут, не реализуют.
Е. КИТАЕВ. Мы столкнулись с этим, когда запустили программу ВЭБ, где такие же условия. Что мы предлагаем клиентам? После получения решения о предоставлении кредита заемщики готовы заплатить застройщику, чтобы он оформил квартиру на себя, а они получили возможность воспользоваться этой программой. Застройщик сообщает размер удорожания квартиры в случае ее оформления, и многих клиентов это устраивает, потому что они могут получить кредит на более льготных условиях, чем если бы они оформили покупку на этапе строительства. И не надо ждать, пока квартиру оформит кто-то другой, чтобы потом у него выкупить. У нас уже были такие случаи, когда застройщик оформлял право собственности под конкретную сделку.
М. ИСАНГАЗИН. До кризиса у ряда банков были партнерские отношения со строителями. А что сейчас?
Ю. АБРАМОВА. В Сбербанке есть партнерская программа «Ипотека+». Сейчас она успешно реализуется в домах на Нейбута и на Ватутина. Там так быстро реализуются квартиры, что мы поспешили оформить договор, чтобы успеть принять участие в этом проекте – настолько он оказался удачным.
М. ИСАНГАЗИН. Видимо, потому удачный, что там маленькие квартиры продаются.
Ю. АБРАМОВА. Там и ставки хорошие. До 10 октября действовала акция «10-10-10»: можно было оформить кредит на 10 лет под 10% годовых с 10% первоначального взноса. Но первый взнос от 10% возможен не только в рамках акции. До сдачи дома в залог принимаются имущественные права требования, так что не надо искать другое обеспечение.
Е. КИТАЕВ. У нас есть аналогичная программа на уровне России – например, с компанией «Донстрой».
Е. КИТАЕВ. Здесь нет представителей таких крупных застройщиков, которых мы кредитуем либо с которыми у нас есть тесные взаимоотношения. Мы кредитуем их недвижимость с нулевого уровня под залог права требования – под ответственность застройщика. Планируем выстраивать отношения со строителями и в Омске, но положительных примеров пока нет – все время натыкаемся на какие-то трудности.
О. КИСЕЛЕВА. Строителей сейчас кредитовать трудно. Мы работаем с застройщиками, но не массово. Раньше кредитовали при готовности дома 90-100%, сейчас требование снижено до 50% готовности. Кредитуем при условии соблюдения требований закона 214-ФЗ. Например, дом 5-го треста на Кемеровской, 26. Объектов не так много.
М. ТЕРТЫШНАЯ. У нас ипотека – в числе приоритетных направлений вместе с автокредитованием. Ипотека – не столь рисковый продукт, поэтому на него делается ставка. Но работу со строителями мы пока приостановили.
О грустном: просрочки, дефолты, суды…
М. ИСАНГАЗИН. Насколько в Омске развито такое направление, как покупка дефолтных квартир? Насколько я знаю, судебные приставы часто не могут продать квартиры из-за того, что на них завышена цена.
Л. КАРЮЧИНА. Изначально цена может быть завышена – когда банк принимает квартиру на баланс, но там же есть вторые, третьи торги. В итоге квартиры не такие уж дорогие.
Н. ФЕДОРОВА. Процедура отработана не только по ипотеке – и по автокредитам, и по другим, обеспеченным залогом. Объект залога продается платежеспособному заемщику, под него выдается чистый кредит, а старый гасится.
Ю. АБРАМОВА. Сначала банк пытается работать с клиентом: предоставляет отсрочку на срок до двух лет, продляет срок кредитования. Если человек и после этого не справляется, возможен перевод долга на платежеспособного заемщика на тех же условиях, на которых кредит был выдан.
Е. КИТАЕВ. Когда человеку не помогают отсрочки, мы предлагаем ему добровольно реализовать объект в досудебном порядке. Плюс этой процедуры в том, что банк предлагает кредитовать заложенные объекты (квартиры, автомобили, имущество представителей малого бизнеса) под ставку рефинансирования. Сейчас в Омске порядка 25 таких объектов недвижимости, и часть из них – по очень адекватной цене. Но даже при завышенной цене они расходятся быстро, потому что ставка оказывается на 3-5% ниже стандартной. Оцените сами, что это значит для ипотеки.
Е. СЕРВАХ. Улучшается или нет ситуация с просрочкой?
А. ЛОЖНИКОВ. По-моему, ухудшается. Мы выдавали кредиты с первоначальным взносом в 10-20%, а потом цены упали, и порой оказывается, что текущая стоимость квартиры меньше, чем размер кредита. Заемщик не может платить и остается вообще без обеспечения. В такой ситуации продавать невыгодно и вообще непонятно, что делать. Думаю, такие ситуации есть у всех.
Л. КАРЮЧИНА. Особенно если брали валютный кредит. Мы выдавали кредиты, например, в иенах. Когда-то человек получал выгоду, а сейчас это вообще неподъемные вещи, и достаточно сложно продать по нужной цене. Но в целом у нас ситуация стабилизировалась. Есть несколько кредитов дефолтных, мы с ними работаем. Остальным удалось решить проблему, в том числе с помощью реструктуризации
Е. КИТАЕВ. Пока нельзя сказать, что больше не будут появляться новые дефолты, потому что в их число могут попасть те, кто воспользовался реструктуризацией. В абсолютном выражении объем просрочки остается неизменным, но ее доля снижается — уровень просрочки размывается за счет роста выдачи новых кредитов.
О. КИСЕЛЕВА. Как раньше он рос за счет того, что новых кредитов не выдавали.
А. МАРКОВ. У нас все нормально. Мы изначально устанавливали достаточно жесткие условия для заемщиков, и сейчас ни одного дефолтного кредита нет.
О. КИСЕЛЕВА. Остается только позавидовать… У нас объем просроченных кредитов в портфеле держится на одном уровне. Другое дело, что меняется сегмент тех заемщиков, которые сталкиваются с проблемами. Все больше страдают собственники бизнеса. В настоящий момент им очень сложно, когда они получают отказы или более высокие ставки по коммерческому кредитованию. А у них и суммы кредитов обычно больше, и жилье элитное трудно реализовать.
Е. СЕРВАХ. Мне рассказывали о ситуациях, когда собственники бизнеса, вполне способные гасить свои кредиты, делать этого не хотят и «на голубом глазу» заявляют: так ведь кризис же! Приходилось с таким сталкиваться?
О. КИСЕЛЕВА. Конечно! Это общая проблема.
Л. КАРЮЧИНА. Когда наш президент выступил и сказал, что надо давать на год отсрочку, вообще невозможно было с клиентами разговаривать! «Вы же слышали по телевизору, что президент сказал — отсрочка». Конечно, есть штрафные санкции за просрочку, потом в суд. Процедура отработана. Вот только суды у нас штрафы отменяют – как правило, оставляют не более 10%.
Н. ФЕДОРОВА. А долги копятся годами, и сумма может дойти до сотен тысяч рублей.

Чего нам ждать?
М. ИСАНГАЗИН. В последнее время ставки снижаются. Каков здесь потенциал – дна еще не достигли? Как будет двигаться рынок в ближайшие полгода?
О. КИСЕЛЕВА. Тенденция такая есть. У нас сейчас для своих клиентов – сотрудников Газпрома – ставка 10,5% и 5% — первоначальный взнос. Уже хорошо! Думаю, по остальным категориям клиентов тоже будет снижение, но слишком большого мы не ждем.
А. МАРКОВ. Думаю, дна еще не достигли, но оно уже близко.
Н. ФЕДОРОВА. Мне кажется, у нас люди сейчас опасаются брать кредиты. Не только ипотечные – любые. Ситуация подкосила! Да еще многие были поручителями, и сейчас приходится ходить по судам. Все эти вещи морально давят, и очень сложно. У нас то густо, то пусто: то никто не кредитовал, потом все начали, и люди набрали всяких разных кредитов по 5-10 штук. А потом – кризис. Люди сейчас опасливые, и думаю, что большого рывка в ближайшее время трудно ожидать. Медленно, постепенно люди будут успокаиваться, и тогда все будет оживляться.
Ю. АБРАМОВА: В 2010 году мы почувствовали рост объема выдачи кредитов на 10-20% в месяц. Мы надеемся и прогнозируем дальнейший рост, но скачков не ждем. Строительства особого нет, вторички люди наелись – не хотят ее покупать. Они интересуются аккредитованными застройщиками, ищут варианты, хотят жить в приличных условиях.
О. РЕМИЗОВА. Процесс развития ипотеки не заглохнет, потому что проблема жилья все-таки стоит очень остро, и потихонечку будем развиваться – это единственный способ ее решения.
Е. КИТАЕВ. На 2011 год у нас планируется существенное увеличение объема ипотеки – в 2-3 раза. Думаю, большинство банков будет делать ставку на какие-то специальные программы – с участием государства, военную ипотеку и т.д. Мало кто будет существенно снижать свои ставки, потому что стоимость ресурсов не позволит — уровень доходности ипотеки уже на пределе.
Е. СЕРВАХ. То есть получается, что развитие ипотеки возможно только за счет государственной поддержки – программ ВЭБ, АИЖК и других?
Е. КИТАЕВ. Государство должно обязательно участвовать, потому что ни у одного другого представителя на рынке, включая Сбербанк, нет таких длинных дешевых денег. Поэтому без государства здесь не обойтись никак. Вопрос о грамотной поддержке – а то у нас, с одной стороны, можно не страховаться и на год получить отсрочку, а с другой — к 2030 году ипотеку должно иметь возможность получить более 60% населения. Это не совсем логично.
Ю. АБРАМОВА: Мы все ждем помощи от государства, субсидирования. Сейчас вот средства, выделенные ветеранам, тоже оживят ситуацию. Думаю, для нашей области миллиард рублей — это приличные деньги. Может, появится еще какая-то программа, аналогичная субсидированию ставок по автокредитованию. Мы будем только за!
М. ИСАНГАЗИН: Давайте на этом и подведем итог.