Если вам не нравится ваш кредит

Почему при массовой бытовой неустроенности и при всем богатстве выбора ипотечных программ россияне вообще и омичи в частности не расхватывают кредиты как горячие пирожки? Ответов на этот вопрос существует множество, и многие из них – верные. В том числе и такой: ситуация у нас в стране уж очень нестабильная. Никакой Нострадамус не возьмется предсказать, что и как может измениться за те 20-30 лет, на которые оформляется ипотечный кредит. В том числе и то, как именно будут меняться процентные ставки по ипотеке.
Сегодня проценты меньше, чем вчера
Согласитесь, обидно ведь взять кредит на 20 лет под 15% годовых, а через пару лет увидеть, что на рынке полно гораздо более выгодных предложений: под 12%, 10% и даже (о ужас!) 8% годовых. Обидно, но не фатально. Потому что как раз на такой случай придуманы программы рефинансирования. Заемщику они позволяют получить кредит на более выгодных условиях, а банку – получить новых заемщиков. При этом банку не приходится бояться грядущих проблем: люди-то уже проверенные!
Если вспомнить, что последние полтора года ставки по кредитам неуклонно снижались да и прочие параметры этих продуктов менялись в лучшую сторону, то становится понятно, почему сейчас так много предложений рефинансировать ранее полученные кредиты. А также и то, почему банки рефинансируют «чужие» кредиты.
На сегодня единственное исключение — Банк Москвы, который готов рефинансировать не только кредиты, предоставленные другими банками, но и свои, выданные более года назад. Обычно при рефинансировании банк выкупает у заемщика старый кредит на тех же условиях, какие предлагает на текущий момент при выдаче новых кредитов с такими же параметрами (назначение, сумма, срок).
Процедура рефинансирования становится особенно выгодной для заемщика в период роста цен на жилье. Ведь размер кредита, который он сможет получить под залог своей недвижимости, напрямую зависит от ее оценочной стоимости на текущий момент. Если цена на вашу недвижимость выросла, вы сможете получить сумму, которой хватит не только на погашение остатка задолженности прежнему банку, но и, к примеру, на благоустройство своей новой квартиры.
Однако за все приходится платить! При рефинансировании надо будет заново оформлять и оценку жилья, и регистрацию залога. На время до оформления ипотеки в пользу нового банка может потребоваться дополнительное обеспечение – это тоже надо учесть. Кстати, не обязательно считать самому: сотрудники банка, заинтересованные в привлечении нового клиента, смогут сделать это более квалифицированно. А для первой прикидки достаточно знать, что рефинансирование обычно оправдывает себя, если разница между старой и новой ставками составляет не менее двух процентных пунктов. К примеру, вы в свое время получали кредит под 15%, а сейчас вам предлагают рефинансировать его под 12,5% годовых.

Что предлагают банки?
Уже упоминавшийся Банк Москвы готов выдать кредит в размере от 170 000 руб. до 80% стоимости жилья в рублях, долларах или евро сроком до 25 лет (ставки см. в таблице).
У ВТБ24 верхняя граница та же – 80% стоимости объекта, но минимум суммы составляет 000 (или эквивалент в иной валюте). При этом банк готов рефинансировать чужие кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке (сроком на 5-50 лет), а также нецелевые ипотечные кредиты (сроком до 20 лет) в рублях, долларах или евро. Комиссия за выдачу 24 300 руб., досрочное гашение возможно сразу, ставки – как для вторичного жилья или нецелевого кредита.
Газпромбанк готов рефинансировать чужие кредиты на покупку квартиры, если остаток задолженности составляет не более 85% стоимости объекта для городской и 80% — для загородной недвижимости. До переоформления залога потребуется поручительство 1-2 физических лиц. Срок кредитования — до 30 лет, ставки – как на вторичное жилье.
В банке Жилфинанс кредит «Универсальный» выдается как на покупку жилья, так и на рефинансирование ранее выданного кредита – сроком на 3-25 лет, в размере от 450 тыс. до 12 млн руб. или от 15 до 500 тыс. долларов. При этом размер первоначального взноса — от 30%, а ставки составляют 15,25-16,25% и в рублях, и в долларах. Банк готов принять как справку 2-НДФЛ, так и по форме банка, а также кредитовать предпринимателей. Мораторий на досрочное гашение — 6 месяцев, минимальная сумма, вносимая досрочно, – 10 000 руб.
Райффайзенбанк берется рефинансировать только чужие кредиты на приобретение вторичного жилья в размере до 85% стоимости объекта. Прочие условия — стандартные, но если при получении нового кредита зарплатные клиенты банка могут рассчитывать на скидку по процентной ставке в размере 0,5%, то в случае рефинансирования — только на 0,25%. До момента переоформления ипотеки ставка будет на 1% выше.
В Сбербанке можно рефинансировать кредит на покупку или строительство как квартиры, так и дома при наличии свидетельства о праве собственности на этот объект. Размер кредита — не более остатка основного долга или 80% стоимости объекта, сроком до 30 лет. Ставка на период до переоформления ипотеки в пользу Сбербанка составляет 14,25-14,75% в зависимости от срока кредитования; после переоформления – 13-13,5%. Для зарплатных клиентов банка ставки ниже: 12,85-13,3% и 11,7-12,15%, соответственно.
Собинбанк рефинансирует кредиты, предоставленные на покупку первичного или вторичного жилья, в полном соответствии с условиями программы «Своя квартира».
В банке УРАЛСИБ при рефинансировании кредита на приобретение квартиры первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта, а ставка 12-13%. Для случая дома или таунхауса взнос должен быть не менее 40%, а ставка — 13-14% годовых.
ЮниКредит Банк рефинансирует кредиты на покупку первичного/вторичного жилья или строительство дома. При желании можно поменять валюту кредита или увеличить его сумму, которая может составить до 80% стоимости при залоге квартиры и кредите в рублях и 70% при залоге дома в любой валюте или квартиры, если кредит выдается в долларах или евро. Максимальная сумма кредита – 15 млн руб., 500 тыс. долларов или 330 тыс. евро. Остальные условия – как для кредита на покупку квартиры.
Кроме того, ставка увеличивается на 3% с даты выдачи кредита до момента регистрации залога объекта недвижимости в пользу ЮниКредит Банка; на 0,5% в случае увеличения суммы рефинансируемого кредита с целью получения средств для ремонта или иных улучшений объекта недвижимости; на 0,25 % в случае залога коттеджа.

Как можно сэкономить с помощью рефинансирования:
(пример с сайта rusipoteka.ru)
В 2008 году получен кредит в размере 1 млн руб. под 15% годовых на 15 лет.
За 4 года выплачено банку примерно 672 тыс. руб.
За 11 лет нужно будет вернуть около 903 тыс. руб. основного долга.
Общая сумма за 15 лет составит 1,84 млн рублей.
Сейчас можно рефинансировать оставшуюся сумму кредита — 903 тыс. руб. по ставке 12%. В этом случае общая выплата составит примерно 1,6 млн рублей.
Кроме того, можно существенно уменьшить (с примерно 14 тыс. до 10,9 тыс. руб.)
ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования вновь до 15 лет.