Новый ипотечный рекорд

В августе были опубликованы статистические данные по итогам работы банков в первом полугодии. И оказалось, что ипотечный рынок в Омской области рос активнее, чем в целом по России (+80% против +57%). Но и доля просроченной задолженности омичей (3,3% всего портфеля) превысила общероссийский показатель на 0,5 процентных пункта (п.п.)
Российский ипотечный пейзаж
Банк DeltaCredit, который специализируется на ипотечном кредитовании (включая рефинансирование кредитов, выданных другими банками), регулярно публикует прогнозы развития российского ипотечного рынка. В начале нынешнего года он предрекал, что в первом квартале прирост объема выдачи ипотечных кредитов составит 39% по отношению к итогам за тот же период 2011 года. На второй квартал прогнозировалось увеличение уже на 42%. И все это на фоне повышения процентных ставок основными игроками.
Прогнозы эти не сбылись. По данным Банка России, с января по июнь наши сограждане получили ипотечных кредитов на общую сумму 429,4 млрд руб., то есть на 57% больше, чем за первые 6 месяцев 2011 года. При этом средневзвешенная ставка по вновь выданным кредитам в рублях составила 12,1% годовых, в то время как в 2011 году показатель был немного выше – 12,2%. По валютным займам ставка равнялась 9,6% годовых (в 2011 году – 9,8%).
При этом подавляющее большинство кредитов выдавалось в рублях. По всей стране за полгода предоставлено всего 824 ссуды в других валютах на общую сумму, эквивалентную 6,4 млрд руб. В прошлом году валютная ипотека пользовалась несколько большим спросом – объем выдачи по итогам полугодия составил эквивалент 8,1 млрд руб.
Стоит отметить, что из года в год желающих получить ипотечный кредит в иностранной валюте становится все меньше и меньше. Еще быстрее уменьшается их доля в общем ипотечном портфеле: во второй половине 2008 года она составляла 15%, а к 1 июля 2012 года снизилась до 1,5%.
За первую половину нынешнего года объем задолженности, номинированной в валютах других стран, снизился на 22,4 млрд руб., или 15,8%. В частности, и потому, что с января по июнь каждый десятый валютный кредит гасился досрочно, в то время как доля досрочно погашенных рублевых составила 7,7%. Свою лепту в этот процесс внесла и программа массовой конвертации ипотечных займов, которые Банк Москвы в 2007-2008 годах выдавал в швейцарских франках и японских иенах.
Из-за существенного роста курсов этих валют к рублю многие заемщики оказались не в состоянии выплачивать свои кредиты и банк был вынужден пойти на конвертацию 1100 кредитов в рублевые. При этом средняя ставка по ним составила 5,5% годовых – по единодушной оценке экспертов, это ниже себестоимости. Мораль из этой истории извлекли как заемщики (о чем уже сказано выше), так и банки: в первом полугодии ипотечные кредиты выдавали 212 кредитных организаций России, и лишь 10 из них использовали для этого иностранные валюты.
Как и в прошлом году, 45% всех ипотечных кредитов выдал Сбербанк. На втором месте банк ВТБ24 (13,8%), на третьем – Газпромбанк (6,2%). Если к их результатам добавить показатели Связь-Банка и ТрансКредит Банка, то окажется, что доля банков с государственным участием по сравнению с прошлым годом выросла на 3% и составляет 67% всех вновь выданных займов.
Омичи на общем фоне
Рынок нашего региона в первом полугодии показал еще более активный рост, чем общероссийский. За 6 месяцев 2012 года омичи получили почти 5,3 млрд руб. ипотечных жилищных кредитов, то есть в 1,8 раза больше, чем за тот же период 2011-го. В результате общая сумма задолженности по ипотеке составила рекордную сумму – 20,3 млрд руб.
Свой вклад в общую копилку внесли 54 кредитные организации, обслуживающие омичей. Однако выдачу подавляющего большинства кредитов, как и в целом по России, обеспечили банки с государственным участием. Их доля в Омске оказалась даже выше, чем по всей стране – 69% всего портфеля. При этом расстановка сил и динамика результатов отдельных банков отличается от общероссийской.
Так, отделениями Сбербанка Омской области за полгода выдано более 2,3 млрд руб. ипотечных кредитов, то есть на 30,5% больше, чем за аналогичный период 2011 года. Филиал Газпромбанка в Омске обеспечил прирост более чем в 2,5 раза и по количеству, и по объему кредитов, выдав заемщикам почти 863 млн руб.
Заметные роли на омском рынке играют региональные Плюс Банк и Мираф-Банк, в общероссийском рейтинге занимающие соответственно 50-е и 51-е место с результатами 457 и 443 млн руб. (включая показатели иногородних филиалов). При этом в Плюс Банке зафиксирован более чем двукратный прирост объема выдачи, а Мираф-Банк выдал омичам почти в 2 раза большую сумму, чем в 2011 году.
Стоит отметить, что средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным омским заемщикам в 2012 году, оказалась ниже общероссийской и составила 11,9% годовых (в 2011-м году она равнялась 12,2%). А вот ставка по валютной ипотеке поднялась с 8,2% годовых в первом полугодии 2011 года до 9,5% в 2012-м.
Кредиты в иностранных валютах, в том числе ипотечные, никогда не пользовались в Омске большим спросом. А тем более сейчас, когда разница в ставках с кредитами в рублях минимальная, а курсовые риски весьма высоки. За 6 месяцев омичи взяли валютных ипотечных займов всего на 12,7 млн руб., при этом объем задолженности, номинированной в иностранных валютах, снизился с 746 млн руб. на 1 января до 526 млн руб. на 1 июля 2012 года.
Объем просроченной задолженности по ипотеке за полугодие сократился почти на треть и составил 662,8 млн руб. Соответственно сократилась и доля просроченной задолженности омичей – до 3,3% от объема портфеля. Но она все-таки еще превышает на 0,5 п.п. соответствующие показатели по России и на 1 п.п. — по Сибирскому федеральному округу.
Представители почти всех опрошенных банков сошлись во мнении, что в последнее время вырос спрос на квартиры в новостройках и соответствующие кредитные программы. И только клиенты Мираф-Банка предпочитают стандартный продукт на покупку квартиры на вторичном рынке.
Кроме того, у каждого банка есть свои программы-фавориты. Так, в Газпромбанке значительно выросло количество сделок по программе «Два города», которая благодаря взаимодействию между филиалами банка позволяет совершать сделки в регионах, отличных от нахождения приобретаемого объекта.
Сотрудники Сбербанка отметили, что наибольшим спросом клиентов пользуются программы, по которым действует специальные условия: кредиты с государственной поддержкой или с возможностью использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а также на покупку квартир в домах, построенных с участием Сбербанка России.
В банке УРАЛСИБ тарифный план «Новостройка» позволяет приобрести у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.) по завершении строительства не только квартиру в многоквартирном доме, но также индивидуальный жилой дом или квартиру в таунхаусе. В том числе у юридического лица, не аккредитованного ОАО «УРАЛСИБ».
Что же дальше?
В начале августа изменил свои ипотечные тарифы Сбербанк. Как и прежде, помимо срока кредитования и размера первоначального взноса, они учитывают категорию клиента и то, был ли дом построен при участии кредитов этого банка или без оных. Система расчета ставок стала проще, однако при этом для клиентов «с улицы» стоимость кредитов подросла на 0,5 п.п.
Правда, сотрудники омского отделения уверяют, что это повышение затронуло небольшое число клиентов. Поскольку порядка 30% заявок подается на кредиты с государственной поддержкой (ставка по которым осталась прежней), а использование материнского капитала (каждая 3-4 заявка) или, скажем, субсидий, выделяемых из регионального бюджета молодым учителям, позволяет увеличить первоначальный взнос и тем самым снизить ставку. Она будет ниже и для зарплатных клиентов (которых у банка немало), и для сотрудников аккредитованных предприятий.
Тем не менее рынок воспринял действия Сбербанка как сигнал, и вслед за ним начали менять тарифы другие участники рынка. Например, банк УРАЛСИБ. Но, как пояснили сотрудники омского филиала банка, сейчас готовится акция, которая даст возможность клиентам, желающим оформить ипотечный кредит, получить скидку от базовых тарифов банка. Специальные программы летних скидок действуют в Абсолют Банке и ЮниКредит Банке.
Но лето заканчивается и что будет дальше? Стоит ли ждать повышения ставок, изменения других условий ипотечного кредитования? И что в таком случае будет со спросом? К примеру, аналитики банка DeltaCredit ожидают, что в третьем квартале ежемесячные темпы роста рынка будут ниже, чем во втором.
Начальник кредитного управления Мираф-Банка Алексей ЕРМОЛЕНКО с таким мнением не согласен. «Спрос на ипотечные продукты на сегодняшний день относительно стабилен. На наш взгляд, объем ипотечного кредитования во втором полугодии будет планомерно расти ввиду сезонности», — заявил он. В банке УРАЛСИБ тоже считают, исходя из анализа прошлых лет, что рост спроса на ипотечные продукты во втором полугодии закономерен.
Мнения по поводу ставок тоже оказались сходными. «В ближайшей перспективе Газпромбанк не планирует изменения процентных ставок. Однако, поскольку в отличие от потребительских займов ипотечные кредиты выдаются на длительный срок — 10, 20 и даже 30 лет, усугубление тенденции дефицита «длинных» денег и рост их стоимости может привести к рассмотрению Газпромбанком вопроса об увеличении процентных ставок», — пояснил заместитель управляющего омским филиалом Газпромбанка Андрей ФЕДОСЕЕВ.
— В ближайшие полгода кардинальных изменений ставок и других условий ожидать не стоит. Банки будут стремиться предоставлять клиентам максимально доступные кредиты. Но многое будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране,- отметила начальник отдела по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка Юлия АБРАМОВА.