Оценщики раскритиковали сложившуюся судебную практику при оспаривании кадастровой стоимости земли
Актуальные вопросы судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков подняла в своем докладе Любовь РЕПИНА, замдиректора ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС». Эту тему обсудили 16 декабря на заседании комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений при Омской торгово-промышленной палате.
Про неэкспертную экспертизу
В первую очередь докладчик выразила озабоченность ситуацией, сложившейся с экспертизой отчетов рыночной стоимости участков при рассмотрении в судах дел об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По словам Любови РЕПИНОЙ, согласно нормам законодательства об оценочной деятельности эксперты, которые имеют право проводить экспертизу отчета рыночного оценщика, должны иметь определенную квалификацию и быть членами саморегулируемой организации оценщиков недвижимости. Однако на практике для оценки работ квалифицированных экспертов суды привлекают специалистов более низкого уровня или неподходящей компетенции.
– Осенью 2014 года при рассмотрении дел нашим арбитражным судом был вынесен ряд определений о назначении экспертизы отчетов оценщиков. И при этом экспертами были назначены обычные оценщики, индивидуальные предприниматели, некоторые из которых даже земельными вопросами не сильно занимаются, – возмутилась Любовь РЕПИНА.
Не согласившись с таким положением вещей, омские оценщики обратились в антимонопольный орган, но УФАС не увидело в действиях судов нарушения закона. Однако для заявителей вопрос остается открытым.
По мнению докладчика, здесь основная проблема в том, что на сегодня нет практики рассмотрения подобных споров. «Мы уверены, что судебная экспертиза отчетов оценщиков нужна исключительно в тех случаях, когда в деле представлены доказательства того, что рыночная оценка и экспертиза отчета недостоверны», – заявила Любовь РЕПИНА.
Она добавила также, что на сегодня вынесен ряд судебных решений, в которых дается оценка рыночной стоимости, установленной в отчетах оценщиков, вообще без проведения какой-либо экспертизы. То есть суды без привлечения специалистов в области оценочной деятельности дают оценку отчету о рыночной стоимости. Оценщики задаются вопросом, насколько это правомерно, ведь делать подобные выводы должен специалист, обладающий определенными знаниями и квалификацией, как это положено по закону.
– Судебную экспертизу нужно проводить не в виде экспертизы имеющегося отчета о рыночной стоимости, а в виде иной независимой оценки. Об этом говорит и ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности», – считает эксперт. И добавляет, что уровень привлекаемого специалиста должен быть не ниже уровня того оценщика, который выполнил первый отчет.
Про негуманные суды
На вопрос директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Омской области» Андрея ПЛАТОНОВА о том, какую ответственность несет сегодня оценщик за результаты своей работы и не потому ли у судов нет доверия оценщикам, что они не отвечают за свои ошибки, Любовь РЕПИНА ответила, что закон предусматривает для оценщика уголовную ответственность, к которой на практике сегодня действительно мало привлекают, но все-таки привлекают.
– Сегодня в Москве уже сидят за решеткой оценщики, которые оценивали ряд объектов, находящихся в федеральной собственности, – заверила она.
Второй вопрос, который подняла в своем выступлении Любовь РЕПИНА, – возникающие на практике проблемы с установлением арендной платы за землю. В этой теме также содержался упрек в адрес судебной системы.
Так, по словам докладчика, на территории Омского района Омской области в настоящее время арендная плата устанавливается в размерах, равных примерно 10-кратной ставке земельного налога в отношении кадастровой стоимости. Это противоречит Постановлению Правительства РФ № 582, предусматривающему установление такой платы по ряду принципов, в том числе по принципу экономической обоснованности.
– Есть практика Высшего арбитражного суда России, в соответствии с которой если договор аренды заключается на основе нормативных актов органов местного самоуправления, в которых не соблюдаются принципы, установленные данным постановлением, то соответствующие положения договора аренды, устанавливающие ставку арендной платы выше предусмотренной законом, признаются недействительными. Но мы столкнулись с тем, что суды общей юрисдикции не принимают эту практику и отказывают в удовлетворении требований граждан, – сообщила Любовь Николаевна.
Докладчик была возмущена тем, что в ситуации, когда в постановлении правительства страны для земель под ИЖС установлена арендная ставка 0,6%, в Омском районе ее размер составляет 10%. Кроме того, жителей муниципального образования не ставят в известность об изменении кадастровой стоимости земли, которую они арендуют. Люди попросту не знают, что у них выросла плата за аренду, а потом они вынуждены защищать свои интересы в судах, т. к. на них подается иск о взыскании арендной платы за предшествующие периоды.
Любовь РЕПИНА также уточнила, что, вполне возможно, этот вопрос станет актуальным и в Омске, где арендная ставка по наделам под индивидуальной жилой застройкой скоро существенно возрастет.
Позицию суда по этому вопросу высказал зампредседателя Арбитражного суда Омской области Борис ДОЛГАЛЕВ. Он заверил, что судебные органы тоже озабочены всеми озвученными вопросами, и ему хочется надеяться, что это начало совместной плодотворной работы с оценщиками. Однако далее руководитель заявил, что на сегодня разговор выходит «крайне неконструктивный»:
— На мой взгляд, допускаются некорректные выражения. Таким образом нам найти точки взаимопонимания будет очень трудно. Если можно, в дальнейшем темы докладов согласовывайте с нами заранее, потому что то, как это звучало сегодня… сложно ответить на все вопросы сразу в рамках поставленной темы. Мы со своей стороны постараемся принять все меры, чтобы более конструктивно и слаженно работать с вами.
Тему выступления дополнил директор ЮК «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО, еще раз пояснив позицию оценщиков:
— У меня клиент умер от инфаркта на этой теме, а сколько обанкротилось… Когда у нас Конституционный суд заявил о том, что 174 постановление правительства Омской области должно было применяться не с 2008 года, а с 2009 года, и все предприниматели Омска незаконно заплатили завышенный земельный налог, вот после этого как быть неэмоциональным? Наши судьи на первом этапе выносили положительные решения, это потом суд высшей инстанции поправлял их и переводил вопросы из правового поля в политическое. Мы понимаем, что в любом случае политика всегда будет опережать, что главенствующий вопрос – пополнение бюджета. Но не любой ценой. Когда у участка кадастровая стоимость в 38 раз превышает рыночную и суды выносят по этому вопросу решения в пользу государства, мы не понимаем, что происходит. Так что мы еще очень сдержанны были.
