Рост цен на коммерческую недвижимость за год не превысил 6%
Статичность на рынке коммерческой недвижимости города Омска в 2013 году отмечают практически все участники рынка. Рост цен на торговую недвижимость, спровоцированный ритейлерами в 2011-2012 годах, остался в прошлом. Новые объекты в сегментах офисной и производственно-складской недвижимости появляться не спешат.
«Шкрябаемся по дну»
На рождественском саммите по недвижимости 24 декабря были озвучены средние показатели годового прироста цен в разных сегментах. По-прежнему широко представлены на рынке объекты формата стрит-ритэйл. Средняя цена на них сложилась за год, по словам директора компании «ОМЭКС» Максима РЕПИНА, на уровне 59 тысяч рублей за квадрат. Рост цен на торговую недвижимость, по его данным, не превысил за год 6%.
Руководитель «Центра маркетинга» Дмитрий САПУНОВ назвал эту цифру удручающей:
— Прирост в 6% на том рынке, который должен быть самым ликвидным, — это не прирост, а падение. Кто зашел на рынок год или два назад, сейчас несет убытки. Коммуналка съела весь прирост. Просто положить на депозит деньги было выгоднее. Так что мы грустно шкрябаемся где-то по дну, и перспектив не видно. Рост должен быть на уровне 18-25% за год, и тогда можно будет платить кредиты и отрабатывать инвестиции. А получается, что все съели и ничего не отработали.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Авеста-Риэлт» Александр БАРКО с этой пессимистичной точкой зрения не согласился. По его мнению, рынок просто пришел в норму после прежних скачков: «Если бы нам в 2010 году сказали, что объекты будут уходить по 100 тысяч за квадрат, мы бы рассмеялись. А в 2012 году были сделки по 200 тысяч за квадрат! В 2011-2012 годах был расцвет, когда приходили ритейлеры, которые активно столбили площади. Сейчас такого нет, но рост произошел, хоть и точечно».
Арендные ставки на торговые площади в прошедшем году колебались неопределенно. По данным руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «МИАРД» Александра ЗЕМЛЯКОВА, ставки составляют в среднем на данный момент от 700 до 1000 рублей за квадрат в зависимости от района.
По мнению руководителя региональных проектов компании ASTERA Евгения КОРОБОВА, основные причины отсутствия качественного спроса на крупные торговые объекты в Омске в том, что собственниками мало внимания уделяется качественному маркетингу и формированию концепций конкретных торговых центров. Так, по его мнению, потеряли своего ключевого покупателя после смены концепций торговый центр «Омский» и магазин «Голубой огонек».
-Негативная репутация на уровне федеральных ритейлеров у Омска присутствует до сих пор. Одна из основных проблем рынка — он непрозрачен. Нет разницы в арендных ставках, независимо от того, с концепцией торговый комплекс или без нее, в целом ставки не превышают 1500 рублей за квадрат. В ряде районов не хватает небольших торговых центров площадью до 15 тысяч кв. м. В этом плане необходима планомерная, взвешенная политика как девелоперов, так и городских властей, — заключил Евгений КОРОБОВ.
Спрос на производственные помещения растет
Согласно «Рейтингу рейтингов», составленному в конце 2013 года экспертами федерального портала коммерческой недвижимости Бизнесметр.рф, у Омска один из самых низких показателей по обеспеченности коммерческой недвижимостью среди российских городов- миллионников. Это 620 кв. м на 1000 жителей, тогда как у соседнего Новосибирска показатель превышает 1100 кв. м на 1000 жителей. Доля торговых площадей, по данным Бизнесметр.рф, в общей структуре коммерческой недвижимости в Омске составляет более 70%, тогда как у одного из лидеров рейтинга — Екатеринбурга — она не превышает 40%. «В Омске проседает сегмент офисной недвижимости — его доля в 2 раза меньше, чем у лидеров рейтинга», — отмечают эксперты портала и подчеркивают, что уровень развития офисного сектора напрямую зависит от общего делового климата в регионе.
Наиболее ликвидными в сегменте офисной недвижимости в Омске по-прежнему остаются объекты площадью до 100 кв. м, средняя стоимость при продаже, по данным компании «ОМЭКС», составляет около 30-45 тысяч рублей за квадрат. Прирост в этом секторе также не превысил за год 6%.
Крупные офисные объекты спросом пользуются мало. Другая проблема заключается в том, что в Омске по-прежнему не хватает современных качественных офисных помещений. Так, классу «А» в городе соответствует лишь один офисный комплекс («Фестиваль»).
По данным компании «ОМЭКС», сектор производственно-складской недвижимости и вовсе вырос по стоимости лишь на 3% к уровню начала года. Александр БАРКО, напротив, в своей практике наблюдает максимальный рост арендной ставки и стоимости площадей именно в этом секторе:
— Существующие на этом рынке предложения — это хлам 60 -70-х годов, который ни по техническому состоянию, ни по современным требованиям совершенно не соответствует тому, что люди хотят видеть. Спрос и на производственные, и на складские помещения наибольший сейчас. Появляются качественные производственные помещения, и цена на них уже фактически достигает уровня цен на офисы, до 25-30 тысяч рублей за квадрат.
Александр ЗЕМЛЯКОВ,
руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «МИАРД»:
«Цену на коммерческую недвижимость по-прежнему диктует покупатель»
— Дефицита на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается, количество предложений по продаже постепенно растет. Особенно это касается крупных объектов, спрос на которые в Омске низкий. Если говорить о ценах, до сих пор мы наблюдаем стагнацию, цену диктует покупатель, это очень заметно на разнице заявленной стоимости и конечной цены. Изменения в 2014 году наверняка будут незначительными, высока вероятность того, что отток капитала продолжится и крупные объекты будут появляться на продаже вновь, процент уторговывания вырастет. Скорее всего банки повысят активность на рынке кредитования коммерческих объектов, а вот вхождение крупного федерального бизнеса в Омск маловероятно.
