Эксперты настаивают на дифференциации налоговой ставки для малого бизнеса и крупных объектов.
В текущем году Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» проводит кадастровую оценку земель региона, а в следующем приступит к кадастровой оценке объектов капитального строительства. В номере «Коммерческих Вестей» от 9 сентября сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости и СРО «Русское общество оценщиков» оценщик недвижимости, представитель аналитического центра ассоциации «Русское общество оценщиков», директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН проанализировал проект отчета Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» №06/3У/2026 «Об итогах государственной кадастровой оценки». Теперь он рассказал нам о результатах анализа отчетов о государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства 2012, 2021 и 2023 годов и приказов Министерства имущественных отношений Омской области за 2025-2026 годы.
25 ноября 2025 года эта тема поднималась на встрече бизнес-объединений Омска с губернатором Омской области Виталием ХОЦЕНКО («Коммерческие Вести» подробно освещали мероприятие). Проанализировав приказы Министерства имущественных отношений Омской области об изменении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и заручившись поддержкой коллег, РЕПИН передал главе региона коллективное обращение Торгово-промышленной палаты Омской области, Омского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» и Омского областного союза предпринимателей о необходимости «повысить объективность кадастровой оценки объектов недвижимости путем доработки методологии проверки результатов совместно с профессиональным сообществом оценщиков».
Основным аргументом выступила «значительная неравномерность и необъективность оценки, в том числе с отклонением удельных показателей кадастровой стоимости от уровня рыночных цен более чем в 10 раз, что нарушает принцип справедливого налогообложения, установленный ст. З НК РФ». РЕПИН объяснил «Коммерческим Вестям», что с октября 2025-го по сентябрь 2026-го Министерство имущественных отношений Омской области приняло 28 приказов с изменением кадастровой стоимости 143 объектов капитального строительства, однако Омский центр кадастровой оценки и технической документации провел работу по изменению кадастровой стоимости гораздо большего числа объектов, только эти данные не обнародованы, а собственники объектов не уведомлены о произошедших изменениях, часто ухудшающих их экономическое положение.
Так, кадастровая стоимость торгового комплекса «Триумф» увеличится с 55,853 млн рублей до 109,531 млн, а Komarova Plaza – с 123,340 млн до 187,368 млн. Есть и вопиющие примеры: «АрбатЪ» подорожает, в случае утверждения результатов кадастровой оценки, c 7,810 млн до 28,246 млн, торгово-развлекательный центр «Айсберг» – с 7,801 млн до 19,377 млн, торговый центр «Октябрь» – с 11,298 млн до 28,052 млн, «Апельсин» – с 13,681 млн до 33,983 млн, «ПароПлаза» – с 16,406 млн до 58,468 млн, торговый комплекс «Казачья слобода» – с 26,719 млн до 63,560 млн, торговый комплекс «Герцен плаза» – с 25,588 млн тоже до 63,560 млн, «АТ Маркет» – с 45,409 млн до 108,779 млн, торговый комплекс «Магистраль-1» – с 27,613 млн до 78,149 млн. Антилидером стала «Европа»: скачок кадастровой стоимости объекта предполагается с 1,506 млн аж до 16,635 млн (в 11 раз!).
По мнению РЕПИНА, это приведет к резкому росту налогового бремени для собственников:
– Более того, из проекта бюджета Омской области очевидно, что Центр кадастровой оценки и руководящее им региональное Минимущество вместе с Минэкономики не учли в полной мере прогнозируемые доходы от выросших налогов и, соответственно, не просчитали, насколько критично ударят высокие ставки по предпринимателям и собственникам объектов. И все это в условиях беспрецедентного предпринимательского спада! Кого-то такая нагрузка погубит уже сейчас, остальным придется передать ее грядущим поколениям, ведь недвижимость часто является семейным наследуемым активом.
Детально проанализировав приказы Минимущества, эксперт сделал несколько выводов. Во-первых, обращение предпринимателей региона с требованием о повышении объективности кадастровой оценки исполнено в мизерной части. В частности, не исправлена ситуация для объектов, чья кадастровая стоимость выходит за границы рыночных цен:
– Только по 9 объектам из 2 тыс., выявленных экспертами, изменены данные в приказе Минимущества №183-п от 01.10.2025: гипермаркет «Лента», торговые комплексы «Летур» и «Октябрь», торговый центр «Фестиваль», торгово-развлекательные центры «Континент» («Континент-1» и «Континент-3») и «Мега», здания пр. Карла Маркса, 36 и пр. Карла Маркса, 39 вернули в бюджет около 200 млн рублей выпавших доходов. Объективная актуализация кадастровой стоимости всех объектов обеспечила бы поступление более миллиарда рублей. К сожалению, приказы МИО 2025-2026 годов не исправляют системных ошибок во всей кадастровой оценке, а принятые меры носят точечный характер. При этом не совершенствуются ключевые элементы в методике оценки, такие, как например, оценочное зонирование. Получить объективную оценку, применяя всего четыре ценовые зоны, для города-миллионника просто невозможно. В это время бюджет Омской области лишен справедливых платежей по налогу на имущество в особо крупном размере.
Во-вторых, и это самое главное, предприниматели и эксперты настаивали на дифференциации налоговой ставки для малых (площадью до 1000 кв.м) и крупных (свыше 1000 кв.м) объектов с целью сдержать резкий рост налоговой нагрузки на малый бизнес с 2026 года. Также предлагалось ввести адаптивный коэффициент (0,5 в 2026 году) к размеру налоговой ставки для объектов, впервые попавших в налогооблагаемый перечень:
– Обращения предпринимателей в части дифференциации налоговой ставки региональной властью полностью проигнорированы. Именно налоговая ставка приводит к неподъемному для омичей финансовому бремени, так как она установлена в максимальном размере из интервала, определенного федеральным Минфином. При этом валовый региональный продукт как возможный показатель эффективности предпринимательской деятельности за последние 10 лет всегда находился ниже медианного уровня по стране (в среднем 0,88) и ниже среднего уровня (в среднем 0,62). Применительно к ставке налога это указывает на прямую необходимость ровняться не на максимальный уровень, а на средний размер. В Санкт-Петербурге, куда уходят доходы омского НПЗ, ставка налога на имущество установлена в размере 1,5%, а в Омской области, с гораздо более скромными показателями экономической деятельности и доходности объектов, повышена до 2%.
В-третьих, РЕПИНА настораживает, что деятельность Омского центра кадастровой оценки и технической документации в части изменения кадастровой стоимости носит закрытый характер, должное экономическое обоснование часто не приводится, собственники объектов не уведомляются о произошедших за их спиной изменениях, отсутствуют сигналы о системном анализе и контроле за результатами изменений со стороны Министерства имущественных отношений:
– Я вижу явное нарушение принципа рыночной обоснованности (ст.3 Ф3-237). Как мы указали в пояснениях, направленных губернатору, результаты государственной кадастровой оценки 2023 года имеют значительное расхождение с рыночными данными в том числе из-за некорректного применения затратного подхода при выполнении работ по кадастровой оценке, а также отсутствия элементарной логической проверки результатов государственной кадастровой оценки на объективность и соответствие рыночному уровню цен.
РЕПИН резюмирует: Министерству имущественных отношений Омской области и Омскому центру кадастровой оценки и технической документации необходимо провести сплошную ревизию всех объектов, по которым выявлены отклонения от рыночного уровня, с обязательным обоснованием и публикацией промежуточных результатов в соответствии со ст.14 №237-ФЗ. Также жизненно важно внести в Законодательное собрание Омской области проект закона о дифференциации ставок налога на имущество на 2027 год и адаптивных коэффициентов для малого бизнеса, впервые столкнувшегося с налогом на имущество. И все это на основе объективного анализа, который необходимо подготовить Министерству экономического развития Омской области в тесном взаимодействии с деловыми объединениями региона, чтобы избежать шокового роста налоговой нагрузки и сохранить субъекты малого и среднего предпринимательства. Отдельно Министерству имущественных отношений надлежит организовать рабочую процедуру мониторинга и контроля за всеми изменениями кадастровой стоимости, производимыми бюджетным учреждением, а также установленными в результате решений судебных органов, с обобщением данных и представлением на рассмотрение Общественного совета и открытой публикацией.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 21 октября 2026 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
