Глава ИТП «Град» БАЛЬЦЕР считает, что кадастровая оценка станет более оперативной и перейдет в онлайн.
В Омском региональном бизнес-инкубаторе состоялось совместное заседание Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества Торгово-промышленной палаты Омской области, Комитета по недвижимости Омского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» и Союза предпринимателей Омской области, посвященное вопросам практической реализации изменений в законодательстве о кадастровой оценке.
Законодательные новеллы
Директор БУОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга ЕФРЕМОВА рассказала о переходе на единую цифровую платформу – Национальную систему пространственных данных, доступную всем гражданам страны. С 1 января 2026 года в силу вступили федеральные законы №243-ФЗ и 513-ФЗ. Главной новацией стало проведение государственной кадастровой оценки исключительно на единой цифровой платформе НСПД. Это объединяет данные Единого государственного реестра недвижимости и пространственные сервисы, повышает прозрачность процедур и позволяет гражданам и бизнесу напрямую подавать декларации, замечания и заявления через единый программный продукт: декларацию о характеристиках объектов, замечания к отчетам, обращение о предоставлении разъяснений, заявление об исправлении ошибок, заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Благодаря платформе заявители смогут самостоятельно отслеживать статус своего обращения или заявления.
Согласно обновленной статье 22.1 закона о кадастровой оценке, при подаче заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной правообладатели, не являющиеся собственниками объекта, обязаны прилагать нотариально оформленное согласие собственника. Данное требование не распространяется на объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Утверждены новые формы заявлений и решений, а срок возврата документов без рассмотрения теперь жестко зафиксирован на отметке пять рабочих дней.
ЕФРЕМОВА подчеркнула, что еженедельно в четверг Омский центр кадастровой оценки и технической документации проводит консультационный день для предпринимателей для решения всех поступающих вопросов, касающихся кадастровой оценки недвижимости. В текущем году ведется кадастровая оценка земельных участков, в следующем году запланирована объектов капитального строительства.
В Омской области при проведении тура оценки 2026 года в качестве дополнительного критерия качества применили ценовой коридор для земельных участков производственного назначения. Специалисты проанализировали все 44 территориальные зоны города Омска и нанесли на карту около 2,7 тыс. производственных участков. Использование ценового коридора позволило удержать разброс стоимости в пределах плюс-минус 15% и устранить резкие перекосы цены между соседними участками в разных радминистративных округах. Более подробно об этом механизме «Коммерческим Вестям» в №31 от 19 августа рассказывал председатель Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных вопросов при Торгово-промышленной палате Омской области, член Комитета по экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ Александр ДМИТРЕНКО.
Проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в регионе подготовлен и проходит проверку центрального аппарата Росреестра, сообщила ЕФРЕМОВА. Позднее он будет размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки для того, чтобы любое заинтересованное лицо могло с ним ознакомиться. После утверждения отчета станет ясно, удастся ли распространить механизм ценового коридора на земельные участки других категорий и в другие регионы.
Евгений КОЧЕРГИН, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки Управления Росреестра по Омской области, рассказал, что за последнее время общее количество земельных участков в регионе уменьшилось на 30 тыс. в результате выявления дублирующих записей и архивных ошибок. Текущее количество земельных участков в базе данных по Омской области после проведенной инвентаризации составляет 771 тыс.
ДМИТРЕНКО поинтересовался у КОЧЕРГИНА, какая работа ведется по повышению качества исходных данных, от которых напрямую зависит качество кадастровой оценки. Представитель Росреестра ответил, что усиленная верификация продолжается последние пять лет. Он признал, что проблем хватает, но ежегодно исправляются тысячи ошибок – причем в ручном режиме. Целых 100 тыс. объектов не прошли форматно-логический контроль при предварительной проверке баз данных. КОЧЕРГИН назвал этот труд настоящим рывком и выразил уверенность, что с каждым годом базы данных будут становиться все «чище»:
– К сожалению, иногда суд принимает решение поставить земельный участок на учет, все про него прописывает, но забывает указать вид разрешенного использования. Мы сами его установить не можем. Как его оценивать нашему оценщику? По зоне брать, по фактическому использованию? Суды стали хотя бы указывать координаты земельных участков. Но появилась другая проблема. Как быть с соседними участками, с которыми эти координаты потом пересекаются? В единичных судебных актах указывается смежный участок, у которого тоже надо править координаты. Землевладелец из-за пересечения не в состоянии оформить сделку. Он просит подвинуть границы. А на основании чего мы можем это сделать?
Повышение капитализации территорий
Генеральный директор Института территориального планирования «Град» Илья БАЛЬЦЕР искренне восхитился работой Росреестра и Роскадастра, подчеркнув, что по долгу службы изучал мировые кадастровые системы и лучше структуру обнаружил только в Нидерландах. Он предсказал, что полномочия Росреестра будут лишь расширяться:
– Скорее всего в ближайшем обозримом будущем мы увидим, как НСПД включит в себя другие информационные платформы, такие как Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности и Федеральная государственная информационная система территориального планирования. Росреестр постепенно, плавно, но очень настойчиво забирает себе все, что связано с управлением территориями.
БАЛЬЦЕР порассуждал о том, что если раньше одним из главных пунктов отчета губернатора в Москве было количество введенных квадратных метров жилья, то сейчас им становится капитализация территории:
– На уровне правительства принято, что чем дороже город, тем лучше работает администрация города и региона. Чем дороже недвижимость, тем активнее развивается бизнес, тем больше там хотят жить люди. Поэтому капитализация территории, которая, по сути, является суммой кадастровой оценки всех объектов недвижимости, становится одним из ключевых показателей отчета первого лица региона наверх.
Эксперт предположил, что в дальнейшем придется перейти к «более частной» кадастровой оценке:
– Пустой земельный участок должен стать невыгодным – выгодно вкладываться в территорию и ее развивать, а не удерживать в целях роста ее потенциальной стоимости. Неважно, по большому счету, что есть на земельном участке сегодня и как он фактически используется. Важно, что мы имеем право там делать. Если у участка большой потенциал, значит, он должен стоить дороже, чем участок, право использования которого ограничено. Я убежден, что мы придем к тому, что кадастровая оценка начнет меняться, условно, в онлайн-режиме. Например, построили у нас в городе замечательную набережную с фонтаном, ввели в эксплуатацию, значит, прилегающие территории должны вырасти в кадастровой стоимости. Не через четыре года, когда пройдет переоценка, а именно в тот момент, когда территория стала более ценной.
Председатель комитета по недвижимости Омского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», директор ООО «Многофункциональный центр электронных услуг Единая правовая служба» Илья ВАСИЛЬЧУК обратил внимание на расхождения между классическими записями ЕГРН и новыми данными единой цифровой платформы НСПД, в частности, в отношении зон с особыми условиями использования территорий и видов разрешенного использования. Также он отметил, что после появления апелляционной комиссии в Росреестре с 2016 года количество судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости упало в три раза:
– К сожалению, не могу сказать, что все чаяния предпринимателей удовлетворяются апелляционной комиссией. Насколько мне известно, сейчас статистика складывается в сторону отказов в пересмотре, приближаясь к 60%, потому что за этим стали обращаться люди, которые просто фантазируют относительно своей кадастровой стоимости, без ее реальной оценки. Есть и практика отказа по формальным признакам.
Заместитель директора департамента имущественных отношений Администрации города Омска Дмитрий СААРЕМЕТС уточнил: за последние три года предпринимателям возвращено из бюджета 150 млн рублей по результатам пересмотра кадастровой стоимости и арендной платы.
Генеральный директор ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» Виталий ИВАНОВ попросил чиновников разглядеть деревья за лесом: рост кадастровой и налоговой нагрузки на фоне сложной экономической ситуации ведет к тому, что предприниматели вынуждены продавать коммерческие объекты ниже рынка, сворачивать деятельность или покидать регион, а то и страну.
– В экономически обоснованной, достоверной кадастровой стоимости одинаково заинтересованы и публичная власть, и бизнес. В городской администрации есть «герой», который спасает бюджет, умудряясь увеличивать кадастровую стоимость в пять раз. Это нарушает баланс интересов, понимаете? Ко мне не приходят на консультацию предприниматели, добивающиеся снижения кадастровой стоимости в 10 раз. Все просто хотят ее видеть экономически обоснованной, – парировал чиновнику ДМИТРЕНКО.
Президент Омского областного союза предпринимателей, руководитель франчайзинговой сети автосервисов REAKTOR Илья НИКОЛИН признался, что его испугало замечание БАЛЬЦЕРА о том, что регион считается богатым и успешным, если недвижимость в нем стоит дорого. Он заявил, что бизнес заинтересован в правильной кадастровой оценке в тот самый момент, когда она только начинается:
– Что делать предпринимателю для проявления своего интереса, как участвовать на этапе формирования кадастровой оценки? Не потом, через полтора, два-три года, когда ему «прилетели» обновленные налоги, идти оспаривать кадастровую стоимость, тратить колоссальное количество денег в суде, нервов и времени.
ВАСИЛЬЧУК при горячей поддержке ЕФРЕМОВОЙ и ДМИТРЕНКО ответил:
– Предприниматель не может находиться в вакууме относительно имущества, которым владеет. По логике вещей он активно участвует в развитии территории города Омска и обязан всегда отслеживать, просчитывать правовые последствия этого развития.
КОЧЕРГИН добавил:
– Вы действительно живете не в вакууме. Вы видите, что проводится кадастровая оценка. Вы же можете зайти посмотреть предварительные результаты по своим объектам недвижимости? В частности, сейчас по земле. Вы смотрите, согласны или не согласны. Дальше у вас есть механизм подачи декларации.
О том, что можно обратиться за разъяснениями и рекомендациями непосредственно в Омский центр кадастровой оценки и технической документации в «точный четверг», как его окрестил ВАСИЛЬЧУК, напомнила ЕФРЕМОВА. Включился и ДМИТРЕНКО по поводу опасений НИКОЛИНА, вызванных выступлением БАЛЬЦЕРА:
– Указание президента о повышении капитализации региона подразумевает, разумеется, повышение кадастровой стоимости, но это не ключевой момент. Главный – проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости. И к 2030 году нужно это завершить. Губернаторам эта задача поставлена.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 16 сентября 2026 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
