По словам эксперта, вместо исправления системных ошибок и отклонений от реалий рынка проводится формальная индексация прошлых, в том числе заведомо некорректных цифр.
В конце лета на сайте Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» опубликован проект отчета №06/3У/2026 «Об итогах государственной кадастровой оценки». В сентябре на совместном заседании Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества Торгово-промышленной палаты Омской области, Комитета по недвижимости Омского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» и Союза предпринимателей Омской области, посвященном вопросам практической реализации изменений в законодательстве о кадастровой оценке директор учреждения Ольга ЕФРЕМОВА уточнила, что документ проходит проверку в Росреестре в Москве и пока не подлежит общественному обсуждению.
Любопытно, что на мероприятии президент Омского областного союза предпринимателей, руководитель франчайзинговой сети автосервисов REAKTOR Илья НИКОЛИН как раз задавался вопросом: на каком же этапе кадастровой оценки предпринимателям следует наблюдать за процессом, для того чтобы эффективно вносить правки в его результаты. Чиновники из регионального Минимущества и Управления Росреестра по Омской области ответствовали, что необходимо наблюдать за каждым этапом без исключения в целях недопущения дисбаланса интересов власти и налогоплательщиков. Именно это и намерены предпринять «Коммерческие Вести» при помощи квалифицированных экспертов.
Сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости и СРО «Русское общество оценщиков» оценщик недвижимости, представитель аналитического центра ассоциации «Русское общество оценщиков», директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН пояснил, что же ценного может уже – до его финального утверждения – сообщить упомянутый отчет об итогах государственной оценки земельных участков, расположенных на территории Омской области.
В частности, эксперт отметил большой объем труда, проделанный Омским центром кадастровой оценки и технической документации, в том числе в части сбора и уточнения информации относительно объектов оценки и рыночных данных, а также более высокое качество работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения производственной деятельности, по сравнению с турами 2020 и 2022 годов. О прошлой проблематике и скрытых методологических причинах значительного и даже разрушительного для экономики региона отклонения их кадастровой стоимости от рыночного уровня РЕПИН высказывался публично неоднократно – в том числе на страницах «Коммерческих Вестей»:
– Множественные искажения реалий рынка земли привели в пандемийном 2020 году к масштабному дисбалансу кадастровой стоимости производственных земель, а в переломном для всей страны 2022-м ситуация не была приведена в адекватное рынку состояние. Нынешняя кадастровая оценка во многом это исправила, благодаря более детальному учету градостроительного функционала земли и применению оценочного зонирования с определением стоимости типового земельного участка в каждой из 25 ценовых зон на основе рыночной информации.
Однако при этом РЕПИН отметил новую проблему кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», расположенных на территории Омска и районов Омской области. Всего в Омской области насчитывается 12 233 таких земельных участка – 5434 в Омске и 6799 в районах. Средние значения удельного показателя кадастровой стоимости: в муниципальных районах – 205,89 руб./кв.м, в городах региона – 258,73 руб./кв.м, в Омске – 3889,85 руб./кв.м, а их общая «кадастровая» капитализация составила 53,8 млрд рублей:
– Именно земельные участки сегментов «Предпринимательство» и «Производственная деятельность», занимающие около 1% земельного фонда, формируют основную часть бюджетных поступлений от земельного налога и аренды, а также вносят определяющий вклад в валовой региональный продукт и капитализацию земель региона – показатель, на значимость которого неоднократно указывал президент России. Это обусловливает необходимость особого внимания к данным территориям и применения объективного, бережливого, справедливого и рыночно-ориентированного подхода.
Главная загвоздка в том, уточнил РЕПИН, что в ходе кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, сотрудники Омского центра кадастровой оценки и технической документации решили, что «рынок недостаточно развит, а состоявшиеся за период 2024-2025 годов сделки не позволяют основываться на них в расчетах», решив использовать прошлые кадастровые стоимости участков 2022 года, не учитывая, что многие из них необъективны и оспорены в суде. Таким образом, искажена кадастровая стоимость большого числа участков: с 2022 по 2026 год, в том числе на основании решений суда, она скорректирована до рыночного уровня или связана с исправлением кадастровой ошибки. РЕПИН отметил, что по всем таким участкам, по которым землепользователи добились объективной кадастровой стоимости, за основу новой оценки взят неадекватный размер прошлой, оспоренной кадастровой стоимости 2022 года и увеличен на индекс 1,104 к 2026 году. При этом кадастровая стоимость 2022 года не учитывала цены реальных сделок с землей, а основывалась лишь на офертах по продаже, имеющих значительный потенциал к разрыву между предложением и ценами реальных сделок.
Примечательно, что в проекте отчета для земельных участков сегмента «Производственной деятельности» зафиксированы на рынке 11 земельных участков – этого хватило, чтобы произвести оценочное зонирование в 25 зон и выполнить более объективный расчет кадастровой стоимости, подчеркивает РЕПИН. Для земельных же участков сегмента «Предпринимательство» зафиксированы на продаже 10 участков, но этого якобы недостаточно для проведения объективных рыночных расчетов.
Отдельно РЕПИН обратил внимание на неконструктивную заморозку деятельности рабочей группы по кадастровой оценке при Министерстве имущественных отношений: у профессиональных оценщиков в работе есть значительно больше оферт по продаже земельных участков в сегменте «Предпринимательство», которые могли бы помочь повысить качество кадастровой оценки.
Согласно анализу нашего эксперта и информации Национальной системы пространственных данных, многие землепользователи видят необъективное повышение кадастровой стоимости и законным путем, в соответствии со ст.22 №237-ФЗ, обращаются за исправлением ситуации (см. графики с повышением кадастровой стоимости, а затем ее снижением). Так, из 55 ведущих торговых комплексов города Омска порядка 22% столкнутся в 2027 году со значительным повышением кадастровой стоимости. Отстаивание землепользователями своих интересов осложняется повышенными барьерами:
– Все мы помним официальную статистику прошлых лет, где досудебная процедура с 2020 года имеет крайне низкую эффективность – всего около 14%. При этом для объектов с кадастровой стоимостью менее 20-30 млн (таких, например, в составе земель производственной деятельности более 90%) расходы на походы в суд за экономической справедливостью в вопросе кадастровой стоимости никогда не окупятся, а для многих они просто непосильны. На публичном мероприятии 9 сентября мы вновь услышали приглашение на личный прием в Омский центр кадастровой оценки и технической документации для рассмотрения проблем с кадастровой оценкой. Профессионалы знают, что каждое письменное обращение землепользователя фиксируется, и результаты изменения кадастровой стоимости, а также причины такого изменения публично представлены. Устные же обращения на личном приеме, в силу несовершенства законодательства, никак не фиксируются в официальных документах. Такие основания изменения кадастровой стоимости абсолютно не прозрачны, не публичны, проверить их объективность невозможно. Нам не известна и статистика Минимущества по таким обращениям и изменениям, по крайней мере, на уровне общественного и экспертного контроля. Сейчас много говорят о внедрении искусственного интеллекта в различных сферах предоставления государственных и муниципальных услуг. Очень надеюсь, что ИИ будет действовать строго по закону, снизит барьеры, повысит эффективность снятия проблем и перестанет звать на личный прием для решения «самосозданных» проблем для землепользователей. Пока же новый тур государственной кадастровой оценки земельных участков 2026 года можно выразить одной народной мудростью: «Наша песня хороша, начинай сначала».
РЕПИН подвел итог: заявление кадастровых оценщиков в отношении земельных участков в сегменте «Предпринимательство» в разделе 4.3. Проверка результатов определения кадастровой стоимости «По итогам проверки корректности результатов и качества процессов определения кадастровой стоимости не выявлено противоречивости данных с точки зрения логики ценообразования» является ложным и не соответствует реальной рыночной ситуации, сложившейся в Омском регионе на 01.01.2026. По мнению эксперта, необходимо устранить выявленные нарушения, а именно исключить ошибки прошлых туров, учесть системные кадастровые ошибки и размер установленной судом кадастровой стоимости. Также требуется провести оценочное зонирование на основе имеющейся рыночной информации, определить ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен для проведения системной проверки получаемых результатов кадастровой оценки. И разумеется, опубликовать расчеты, обеспечить их открытость и проверяемость в рамках обсуждаемого Отчета №06/3У/2026, приложив соответствующие данные с рыночной информацией, промежуточные расчеты, результаты которых легли в основу определения кадастровой стоимости в полном объеме.
Настоящая судебная баталия развернулась по поводу кадастровой стоимости земельного участка под «Каскадом». Решением Омского областного суда от 22 августа 2024 года, вступившим в законную силу 8 октября 2024-го, по иску администрации Омска установлена кадастровая стоимость в размере рыночной – 184,992 млн рублей. Решением Омского центра кадастровой оценки и технической документации от 9 сентября 2024 года №492, принятым во исполнение решения Омского областного суда от 03.06.2024 по делу №За-167/2024, установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 96,930 млн рублей.
6 февраля 2026 года Омский областной суд решением по иску администрации Омска исключил из ЕГРН кадастровую стоимость в размере 96,930 млн рублей. Не согласившись с этим решением, торговый центр «Каскад» опротестовал его в апелляционной и кассационной инстанциях. Заседание Восьмого кассационного суда назначено на 23 сентября 2026 года.
19 июня 2026-го администрация Омска обратилась в Омский центр кадастровой оценки и технической документации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – 282,130 млн рублей, определенной по состоянию на 1 января 2026 года. Омский центр кадастровой оценки и технической документации согласился с мэрией, 8 июля 2026-го информация была внесена в ЕГРН. Таким образом кадастровая стоимость земельного участка под «Каскадом» 282,140 млн рублей должна применяться уже в текущем году. Именно эту информацию Омский центр кадастровой оценки и технической документации и включил в проект отчета №06/3У/2026 «Об итогах государственной кадастровой оценки».
Фото © Максим КАРМАЕВ
Графики © Национальная система пространственных данных
