Защиту возмутило, что они не учли близость к оцениваемому участку скотомогильника, а обвинение – что взяли за аналоги мелкие участки
6 октября на заседании по делу Юрия ГАМБУРГА проходил допрос представителей Омской лаборатории судебных экспертиз Елены БЕЛОУСОВОЙ и Александра ЦВЯТА, которые выполняли комиссионную судебную экспертизу на основании постановления Центрального суда от 23 июня 2015 года. Они заново оценивали земельный участок площадью 2,4 га, предоставленный ООО "Крона" в 2009 году под огороды за 1,2 млн рублей распоряжением директора департамента имущественных отношений администрации Омска Юрия ГАМБУРГА. В феврале 2014 года ООО "Профэкс" по заданию следствия оценило тот же участок под ИЖС в 26,5 млн рублей.
Специалисты ОЛСЭ определяли стоимость земли как под ИЖС, так и под огороды. В первом случае они оценили участок в 10 млн рублей, во втором – в 2,45 млн рублей. Претензии к работе экспертов возникли у обеих сторон. Защита считает, что они зря не учли близость участка к санитарно-защитной зоне скотомогильника, а по мнению обвинения, взяли чересчур скромные аналоги.
Эксперт уволился
Заседание началось не совсем обычно. Вместо вызванного на допрос эксперта СУ СКР по Омской области Тимофея ЭССЕНА в суд пришла руководитель экспертно-криминалистического отдела Наталья ФИЛИНА. Она объяснила, что господин ЭССЕН уволился из следственного управления и лично представила запрошенные судом документы. Среди них – ответ о том, что руководитель второго отдела по расследованию особо важных дел СУ СКР по Омской области Михаил ЗАЙЦЕВ не является родственником директора оценочной фирмы "Профэкс" Александра ЗАЙЦЕВА. В том, что они всего лишь однофамильцы, сомневалась сторона защиты. ООО "Профэкс", напомним, участвовало в оценке рыночной стоимости земельных участков в Чукреевке по заказу следствия. Так как участники процесса ожидали другого свидетеля, показания у Натальи ФИЛИНОЙ решено было взять в другой день.
Скотомогильник
Елена БЕЛОУСОВА и Александр ЦВЯТ рассказали, что этим летом они выезжали на участок дважды. Адвокат Константин РИВКИН спросил экспертов, обнаружили ли они на близлежащей территории скотомогильник, оформленный по всем требованиям. Чтобы было понятно, как должен выглядеть идеальный скотомогильник, защитник процитировал ветеринарно-санитарное законодательство.
Отвечая на вопрос, Елена БЕЛОУСОВА отметила, что перед ними не стояла задача определить факт наличия скотомогильника в Чукреевке, тем не менее и адвокат Олег ЛЮБУШКИН, и прокурор Сергей ТРОЦЕНКО (уже бывший – недавно он уволился из прокуратуры) показали им, где, по их версии, находится захоронение. Это были разные участки на расстоянии 300 метров друг от друга. Ни там ни там они не увидели положенных по закону заборов, шлагбаумов и вывесок, но в обоих местах обнаружили характерные обломки бетонных конструкций, рвы и валы.
— Определить, что это за рвы и валы, мы не можем. Описание увиденного в экспертизе есть, – сказала Елена БЕЛОУСОВА.
На "скотомогильнике защиты" эксперты обнаружили две кости крупного рогатого скота, однако именно координаты "скотомогильника обвинения" были указаны в постановлении суда, которым надлежало руководствоваться Омской лаборатории судебных экспертиз.
Специалисты сказали, что при осмотре скотомогильника на них никто не пытался надавить. Елена БЕЛОУСОВА подтвердила, что в прогулке по Чукреевке принимал участие в качестве "иного лица" представитель УФСБ по Омской области Игорь МАЩЕНКО, но опасную достопримечательность им показывал не он, а экс-прокурор ТРОЦЕНКО.
Наличие скотомогильника (согласно карте Росреестра его площадь составляет 0,5 га) на предоставленном "Кроне" участке специалисты не учли, так как он выходит за пределы километровой санитарно-защитной зоны от места захоронения.
"Субъективный момент"
В ответ на утверждения экспертов о том, что все, что за пределами санитарно-защитной зоны, имеет стандартную стоимость, адвокаты предложили экспертам подумать, по какой цене продавались бы близлежащие участки, если бы эту зону, как и полагается, огораживал забор.
– Я представил себе двухметровый забор. Вы сказали, тысячу метров от скотомогильника отмерили – вопрос снимается, а за пределами... Допустим, на торги выставляется участок в пяти метрах от забора, – сказал Константин РИВКИН.
– В пяти метрах строительство разрешено, – ответил Александр ЦВЯТ.
– Но мы не о строительстве спрашиваем, а о стоимости участка. Рекламное объявление: "Продается земельный участок. Скотомогильник за забором", – нарисовал еще одну картину адвокат Сергей ДОНЧЕНКО.
Елена БЕЛОУСОВА заметила, что в рекламных объявлениях такого никогда не пишут. К тому же это "субъективный момент".
– Кому-то все равно – хоть в самом этом лесу, а кому-то и даром не надо, – сказала Елена БЕЛОУСОВА, признав, что теоретически такое необычное замечание в объявлении повлияло бы на цену.
Олег ЛЮБУШКИН отметил, что мэру Вячеславу ДВОРАКОВСКОМУ уже поручено огородить скотомогильник по всем правилам: обнести забором, поставить на въезде шлагбаум и так далее.
– Если бы вы видели, что шлагбаум стоит, рвы все сделаны, вы бы не учли это? – спросил защитник.
– Если вы хотите мое частное мнение как потребителя – я бы учитывал, – сказал Александр ЦВЯТ.
"Сместишься от скотомогильника – окажешься возле кладбища"
Юрий ГАМБУРГ: У тех, кто раньше оценивал участки в Чукреевке, не было никакой информации о том, что там находится скотомогильник. У вас уже были карты с отметкой о скотомогильнике, вы видели этот участок...
Судья: Были поставлены вопросы о стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования под ИЖС, под огороды, а отдельно – о стоимости с учетом расположения на территории другого земельного участка скотомогильника. Вы указали, что есть скотомогильник или нет – цена при этом не меняется. Почему?
Елена БЕЛОУСОВА: Цена одна и та же в связи с тем, что вся Чукреевка находится на одном и том же расстоянии от скотомогильника – 2,2 км за зоной опасности. В рамках исследования было принято решение, что это не влияет. СанПиН разрешает здесь строить жилые массивы, и вся Чукреевка дает объявления.
Константин РИВКИН: А вы знаете, что все, кто дает объявления, в курсе существования скотомогильника? Если продавец и покупатель знают, то это одна ситуация...
Судья: Чукреевка – это не вчера построенный поселок. Если мы берем участок в другом регионе, в степи, где собираются строить коттеджный поселок, то там вряд ли находятся кладбища, мусорные полигоны, скотомогильники и прочее. Но в давно существующих населенных пунктах нормально их существование. Сместишься на триста метров от скотомогильника – окажешься возле кладбища. Сместишься еще на два километра – окажешься возле какого-то мусорного полигона. Бывают населенные пункты без них?
Юрий ГАМБУРГ: Я возражу. Безусловно, когда черта города передвигалась, скотомогильник был. Когда поселение жило отдельно, в Омском районе, все было соблюдено. Прошли годы. Когда все забыли об этом скотомогильнике, черту города перенесли, и никто не удосужился соблюсти все условия. Мы это бросили как всегда в халатности, в каше, и все это осталось поросшее травой. Если бы удосужились, этого строительства рядом не было бы.
Александр ЦВЯТ: Строительство ведется в городе. В городе масса всяких опасных производств с большим количеством санитарных зон: нефтезавод, завод СК, другие. Все сплошь санитарные зоны. Если посмотреть, все коттеджные поселки находятся на каком-то расстоянии от опасных производств. Скотомогильник – это частный случай. Весь город так застраивается.
Юрий ГАМБУРГ: Вы назвали опасные производства. Назовите хоть один пример, когда рядом с чертой санитарной зоны началось новое строительство.
Александр ЦВЯТ: С ходу затрудняюсь.
Юрий ГАМБУРГ: Потому что там, где соблюдены зоны, его нет. Ни рядом с нефтезаводом, ни рядом с птицефабрикой или свалкой не строится новое жилье. Поверьте мне, я хорошо знаю. То, что раньше построено было, а потом попало в эту территорию, – другой разговор. Со временем это жилье должно быть убрано, поэтому никогда не позволялась его приватизация. Нового строительства там нет.
Правила масштабирования
Экспертиза ОЛСЭ не устроила и гособвинение. Прокурор Сергей САВИН прошелся по судебной экспертизе, пытаясь уличить специалистов в необъективности. Сначала он указал, что в одной из таблиц "основная масса объектов относится к сельской местности".
— Некоторые находятся за десятки километров от города. Насколько обоснованно использовать объекты из сел? Почему нет объектов из городской черты? – спросил прокурор САВИН.
Эксперт ЦВЯТ объяснил, что целью указанной выборки было определить "корректировку на площадь".
— Выбирались участки разной площади, разной стоимости, но одинаковой привлекательности по месту расположения. Имеется в виду между собой. Это новая коттеджная застройка, где продаются целые кварталы, а рядом – маленькие участки. Чтобы проследить изменение стоимости от большого участка к маленькому, был проанализирован весь массив информации, – рассказал специалист.
— К нашему участку это имеет отношение? – уточнил прокурор. – Речь шла только об их соотношении между собой?
— Между собой, да. Эта стоимость не применялась при оценке нашего участка. Список нужен был только для определения корректировки, а это относительная величина, – Александр ЦВЯТ рассказал, что такой научный метод называется "аппроксимация". – В черте города отсутствует достаточное количество таких аналогов, чтобы рядом продавались большие и маленькие участки. Мы это все проанализировали, в городе не нашли, поэтому взяли за пределами города.
Эксперт заверил, что выведенную из стоимости сельских участков поправку на масштаб допустимо применять в городе.
Еще один коэффициент, объясняющий, как меняется стоимость одного и того же участка в зависимости от вида разрешенного использования (под дачи и под коттеджи), был получен ОЛСЭ в результате анализа рынка земли в Чернолучье. У экспертов получилось, что квадратный метр под огороды – это 0,24 квадратного метра той же земли под ИЖС.
— Что, у нас в городе дачи не продаются? Почему именно Чернолучье? – не понял обвинитель.
Специалист сказал, что продаются, конечно, но только в Чернолучье они нашли поселок с достаточным для получения среднего показателя количеством аналогов и под огороды, и под ИЖС.
Размер не главное
Больше всего претензий у прокурора вызвали аналоги, взятые за основу при определении стоимости земельного участка, взятые из объявлений в журналах "Новый адрес" и "Недвижимость", опубликованных в августе – октябре 2009 года.
— В таблице восемь аналогов. Из них шесть – меньше десяти соток. Насколько обоснованно брать настолько маленький участок по отношению к нашему? – спросил Сергей САВИН.
— Поэтому и была разработана корректировка на площадь, – ответила Елена БЕЛОУСОВА.
— А большей площади вам не попадались что ли?
— Большей не попадались.
Эксперт объяснила, что "фактор номер один" – это местоположение участка. Для оценки земли "Кроны" применялись только те аналоги, которые также находятся в Чукреевке: "Поскольку там нет таких больших участков, были взяты имеющиеся. К ним была применена корректировка на площадь".
Прокурор сказал, что он проанализировал те же самые журналы и обнаружил в номерах от 31 августа 2009 года и 12 октября 2009 года более подходящие для сравнения объекты.
— Я нашел участки, которые вы взяли за аналоги. Все они идут вверху. А чуть ниже есть участки: 19 соток под ИЖС – цена 1,75 млн рублей, 15 соток – 1,2 миллиона. В 39-м номере мне вообще попался максимально приближенный к нашему участку: 80 соток, цена 8 миллионов. У меня возникает вопрос: почему вы не взяли вот эти участки?
— Скорее всего те аналоги, о которых говорите вы, в каком-либо из журналов отсутствовали. Мы брали только те аналоги, которые присутствовали во всех перечисленных журналах, – ответила Елена БЕЛОУСОВА.
Она объяснила, что площадь аналога не обязательно должна совпадать с оцениваемым объектом. Для того эксперты и работали над корректировкой.
Сергей САВИН: Если корректировку применить к этим участкам, то цена рубится еще почти вдвое. Самые дешевые – самые маленькие. А у тех, которые подороже, и территория больше. А значит, площадь более приближена к нашему участку.
Сергей ДОНЧЕНКО: Я хочу обратить внимание обвинения на то, что мы и ЗАЙЦЕВА допрашивали, который умудрился 20 га разбить по восемь соток. У обвинения тогда не было такого вопроса. А когда эксперты берут более равнозначные участки, обвинению не нравится.
Елена БЕЛОУСОВА: Хочу отметить, что в газете участки идут от самых дешевых до самых дорогих не по цене за один метр, а по возрастанию стоимости за объект. Допустим, 8 соток стоят 500 тысяч, 14 соток – 780 тысяч рублей. Но если мы посмотрим на цену за кв. м, это абсолютно не значит, что те аналоги, которые расположены выше, будут дешевле тех, которые ниже. Поскольку нам был задан временной отрезок целый месяц, с 15 сентября по 15 октября, мы брали газеты за этот период и смотрели. Если какого-то аналога не было, то, как бы он ни был хорош, мы его, к сожалению, не могли взять.
Судья: Если в следующей газете участка уже нет, значит, он раскуплен и не вполне показателен. Кто-то срочно избавляется от участка и готов за полцены его продать. Требовалась длительность.
Сергей САВИН: Я не могу согласиться, потому что я вашу же формулу подгонял под участок площадью 0,8 га – совсем другая получается цена. Если мы возьмем участок ниже, то какая получится цена?
Елена БЕЛОУСОВА: Чтобы ответить на ваш вопрос, как минимум, нужно взять калькулятор и посидеть.
Судья: Уважаемый прокурор, если бы вы принесли нам пять журналов с 29 августа по 17 октября и сказали: "Смотрите, вот участок за 8 миллионов площадью восемь соток. Вот он везде присутствует". А если он появился и исчез, то это уже другой вопрос. Может быть, кто-то цену сразу скидывает, и он исчезает.
Сергей САВИН: То есть если участок появился и исчез, то мы его не берем?
Елена БЕЛОУСОВА: Не берем, потому что у нас задан период диспозиции.
Еще прокурора не устроило, что в таблице нет участков с коммуникациями.
— Вся Чукреевка расположена в районе, где коммуникации рядом, – сказала эксперт. – Уже по опыту мы знаем, что если бы вдруг что-то планировали завести на участок, то обязательно бы написали в объявлении: имеется газ, вода и так далее. Поскольку ничего нет в объявлении, предполагается, что на участке коммуникаций нет, но они расположены рядом.
Специалисты ОЛСЭ отметили, что они не взялись бы подсчитать точную стоимость подведения инженерных сетей к участку в 2009 году.
