Все рубрики
В Омске среда, 29 Июня
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 52,9699    € 55,8886

Омичей тянет к земле, но рынок не богат предложениями

5 марта 2022 11:07
0
742

Переселение из квартир в дома могло бы идти гораздо успешней, ведь спрос есть. 

В середине февраля правительство РФ сообщило о рекордно высоком показателе ввода жилья. По итогам 2021 года было построено 92,6 млн. кв. м – на 12,6%, или на 10,4 млн кв. м больше, чем в 2020 году. Стремясь сбежать от инфляции, сохранить тающие на глазах средства, под гнетом тревоги от растущих цен на жилье, россияне нырнули в ипотечную бездну. На начало 2022 года ипотечный долг всех заемщиков вырос до 11,7 трлн. рублей, а по договорам долевого участия – до 2,8 трлн. рублей. При этом доля ИЖС от введенного жилья увеличилась в стране на 35% по сравнению с 2020 годом, впервые превысив вклад жилья многоквартирного, однако все еще не превышает 30% всего жилого фонда. К примеру, в США этот показатель достигает 80%, а в Финляндии – около 70%.

Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил ХОРЬКОВ скептически относится к «буму» ИЖС. Он объясняет его появившейся в 2019 году возможностью сдачи домов, построенных на участках для садоводства с последующей пропиской в них, чем как раз стали активно пользоваться во время пандемии, и возникшим в 2021 году новым стимулом для регистрации давно построенных домов – законом, позволяющим подвести бесплатно газ до границ участков. Воспользоваться правом могут только те собственники, чей дом буквально только что сдан в эксплуатацию и зарегистрирован, что и вызвало очередную волну «ввода».

Что способен предложить омский рынок?

Похоже, что Омск в федеральной статистике так и не поучаствовал. Новых коттеджных поселков у нас не появилось – по данным ЦИАН, их по-прежнему около полусотни. В «Ачаирских озерах» в Речном поселке, к примеру, коттеджи от 60 кв. м стоят в диапазоне 1,2 – 6,8 млн. рублей, участки от 10 соток 737,8 тысяч – 3,2 млн. рублей. В деревне Давыдовке коттеджи от 68 кв. м обойдутся в 1,6 – 3,6 млн. рублей, участки от 10 соток в 190 тысяч – 1,4 млн. рублей. Предложений коттеджей на mlsn.ru более 600 вариантов, средняя цена – 13 635 376 рублей (49 350 рублей за кв. м), домов – около 2500, средняя цена 3 917 214 рублей (62 147 рублей за кв. м).

– В период пандемии спрос на индивидуальные дома, коттеджи увеличился – и в силу стремления людей к самоизоляции, и желания расширить жилое пространство, – объясняет Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ». – Пожалуй, одним из основных факторов стало резкое повышение цен на квартиры: семье с несколькими детьми экономически выгодней приобрести дом с несколькими комнатами, чем за ту же стоимость квартиру в новостройке гораздо меньшего размера.

Александр КАЮКИН, учредитель и директор ООО «Ледон-Недвижимость», уточняет:

– По данным сайта Дом.РФ, две трети россиян живут в многоквартирных домах, одна треть – в индивидуальных. При этом, согласно опросам, 73% проживающих в квартирах предпочли бы обзавестись собственным домовладением. Этот тренд характерен и для Омска. Тем не менее, по известным мне данным, от всего объема сделок на вторичном рынке продажи ИЖС у нас составили не более 10-15%. Я полагаю, это связано с расхождением в том, что омичи на самом деле хотят купить и тем, что предлагает рынок.

Если сложить все вполне незаоблачные требования клиентов к покупаемым домам, как раз получим дефицит выбора. КАЮКИН рассказал, что у омичей спросом по-прежнему пользуются кирпичные дома средней площадью 100-150 кв. м с участком в хотя бы 4-5 соток и, разумеется, с коммуникациями – доступностью газа и воды, канализации:

– Но таких предложений на рынке как раз не очень много. Пожалуй, только 30% коттеджных поселков в регионе полностью обеспечены нужной инфраструктурой, 50% имеют водоснабжение и электричество. Пока рано говорить об объявленной программе по бесплатному подведению газоснабжения, мало прошло времени. Блочные, быстровозводимые строения предлагаются, на мой взгляд, достаточно дорого, но самое главное – культура потребления таких конструкций в Омске еще не сформировалась. Омичи все еще склоняются в пользу фундаментальных материалов – камня, керамзитоблока, кирпича, дерева.

«Из строительных материалов омичи, конечно, предпочитают самый надежный – кирпич», – подтверждает Татьяна ДЕЛЬ. «Я лично столкнулась с темой, когда два года назад подыскивала с семьей дом в черте города, – призналась Светлана ГОНЕНКО, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект». – К сожалению, найти подходящий вариант нам не удалось – запрашиваемая цена совершенно не соответствовала качеству. На мой взгляд, в этом смысле положение вещей не изменилось: действительно удачных предложений на рынке крайне мало – либо в поселке отсутствует инфраструктура, либо сопутствующий земельный участок очень маленький, либо дом необходимо ремонтировать и обустраивать с нуля, либо у продавца хаос в документации (этажность или другие характеристики не соответствуют действительности, проектная документация может отсутствовать как таковая), либо готовое жилье начинается от 30 млн. рублей. В итоге на семейном совете было принято решение все-таки приобрести квартиру».

Портрет желающего осесть на земле стабилен. «Средний покупатель ИЖС на первичном рынке, конечно, постарше покупателя на вторичке – ему примерно 40-45 лет против 30-35», – делится наблюдением Александр КАЮКИН. «Как правило, большие коттеджи логичным образом приобретаются многодетными семьями. И на омском вторичном рынке, признаю, как раз не очень много предложений с подходящими таким клиентам планировками и по разумной цене. Например, на Левом берегу есть любопытные таунхаусы с домами по 400 и более кв.м., но на такой большой, казалось бы, площади располагаются всего две спальни и одна кухня с просторным холлом», – объясняет Татьяна ДЕЛЬ.

Строить или покупать?

Государство в сотрудничестве с банками целенаправленно подогревало интерес к покупке россиянами домов. Однако и здесь в нашей области есть пресловутая специфика. «Рынок ИЖС в регионе, в частности в Омском районе, за 2021 год однозначно вырос – сказался бум сельской ипотеки. Средний чек вырос с 3-4 млн. рублей за дом (которые быстро расхватали как раз по программе сельской ипотеки) до 6-7 млн. рублей (150-200 кв. м дом плюс 10-20 соток земли, гараж, дворовые постройки). По нашим оценкам 70-80% всех сделок по жилью оформляются с ипотекой. Что касается ИЖС, то тут при сопоставимой сумме кредита, соотношение кредитных средств в сделке, как правило, ниже, т. к. достаточно часто они проходят после продаже имеющейся квартиры, дачи и прочего имущества», – комментирует КАЮКИН.

«Мало кто из застройщиков предлагает варианты уже пригодные для жилья – ипотека дорожает, а не у всех есть средства вкладываться еще и в ремонт. Из всего объема продаж в нашем агентстве ИЖС составляет всего 20%, что обусловлено, как я выше объяснила, ограниченным предложением действительно подходящих омичам домов. В нашем агентстве особым спросом стала пользоваться ипотека именно на строительство дома. К сожалению, не все банки предоставляют такие продукты – мы работаем лишь с двумя. Да и они сотрудничают не со всеми местными застройщиками. Но, надеюсь, эта картина будет меняться, поскольку это направление очень востребовано», – считает Татьяна ДЕЛЬ.

Эксперты «Коммерческих Вестей» единодушны в мысли, что перспективы развития рынка ИЖС в регионе очень даже убедительны. «Особенно если в крупных проектах застройщики сразу будут закладывать необходимую инфраструктуру – школу, детский сад и прочее», – уточняет глава Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ». «Государство сейчас активно субсидирует малоэтажное строительство, частично субсидирует программы ипотечного кредитования, поддерживает застройщиков, занимающихся ИЖС. Спрос на дома стабилен и будет расти. Единственное, в Омске проблема со свободными земельными участками, если речь о самом городе, однако обустроиться можно и в пригороде. С учетом упомянутых программ субсидирования и кредитования самостоятельно построить дом дешевле, чем купить уже готовый. Главное – соблюсти все регламенты, отступы, продумать отопление и так далее, чтобы затем регулярно не вкладываться в жилье. Хороший проект и грамотно оформленная документация впоследствии позволят продать дом значительно дороже изначальных инвестиций», – уверяет ГОНЕНКО.

КАЮКИН другого мнения. Он считает, что покупать готовый дом выгоднее, чем строить самостоятельно – финансовая разница составит минимум 10% при одинаковом проекте, без учета временных затрат и вложенного труда:

– Но в целом рынок ИЖС видится мне тоже очень перспективным, люди как стремились, так и будут стремиться к земле. Всегда во главу угла будет ставиться вопрос оснащенности коммуникациями, дорогами – купить участок «в чистом поле» труда не составляет. Хотя пока, судя по весьма ограниченному предложению коттеджных поселков на рынке, этот бизнес не очень выгоден. Да и глядя на государственные программы поддержки, создается впечатление, что правительству это тоже не ко времени.

Скачать
Комментарии
Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.