Профессор КОСТЮКОВ пообещал Александру БУРКОВУ, что из-за 108-го постановления ему трудно будет 9 сентября избраться губернатором Омской области.
16 мая в Омск прибыла делегация Комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере экономики недвижимости для проведения круглого стола на злободневную тему: «Ликвидация последствий реализации Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п».
Сжатые сроки и федеральное упрямство
«Экспертиза постановления выявила, что нормативно-правовой акт негативно сказывается на предпринимательском климате в регионе, – приветствовала гостей президент Союза «Омская торгово-промышленная палата» Ольга ФЕДУЛОВА, объясняя необходимость приглашения своих коллег из Москвы. – Наши эксперты разработали предложения, но, к сожалению, они не были приняты – нагрузка на бизнес осталась без изменений. Предприниматели вынуждены обращаться в суд, вплоть до Верховного, и исправлять ошибки в нормативных актах. Что могло бы предотвратить негативные последствия постановления? В первую очередь обсуждение проекта с бизнесом на стадии его разработки. Есть одна существенная проблема: нормативно-правовые акты поступают в бизнес-объединения за один-три дня до истечения срока оценки регулирующего воздействия».
За такое время невозможно качественно изучить проект, объяснила ФЕДУЛОВА, предложив впредь избегать подобной ошибки. А заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Юрий БОГАТЫРЕВ немного попенял предпринимательскому сообществу на пассивность, попросив бизнесменов в будущем самим предлагать ТПП своего региона приоритетный порядок анализа нормативно-правовых актов.
Заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, общественный омбудсмен по вопросам, связанным с ликвидацией нарушений прав предпринимателей в сфере кадастров, земельных отношений и имущественных прав при уполномоченном по защите прав предпринимателей Марина КАРПОВА попыталась утешить омичей тем, что земельный вопрос коснулся многих регионов:
– Это общероссийская проблема. Еще в своем первом докладе президенту Борис ТИТОВ обозначил ее одной из основных. Дело в том, что единственный документ, регламентирующий определение арендной платы за землю, был принят в 2009 году только для федерального имущества. На уровне регионов и тем более муниципалитетов творились совершенно невообразимые вещи. До сих пор Министерство экономического развития РФ занимает упорную позицию, что мы никак не можем урегулировать арендные отношения муниципалитетов, иначе мы нарушим их конституционное право на самоуправление. Поэтому был придуман способ дать принципы определения платы, распространяющиеся на все виды собственности – и государственную, и муниципальную. Основные из них – это принципы экономической обоснованности, предсказуемости, предельно допустимой простоты расчета арендной платы. Удивительное дело, но принятие этих принципов не улучшило ситуацию. В регионах мэры признавались нам, что не знают, как применять эти принципы. В министерстве же сказали: «Мы что, должны разослать всем учебники по экономике???» В итоге принципы применяют, кто во что горазд.
Байки про АБРАМОВИЧА
… А столичным специалистам из ТПП РФ теперь приходится «гастролировать» по всей стране, чтобы помочь разобраться с проблемой на местах. КАРПОВА привела конкретные примеры:
– Например, для расчетов берут кадастровую стоимость, которая уже учитывает категорию земельного участка, и вводят дополнительные коэффициенты. В Чувашии ввели аж пять – на вид разрешенного использования. В Ленинградской области вообще чудесная история: есть коэффициент на наличие инфраструктуры. Казалось бы, логично: у вас есть электричество, поэтому платите больше. Но на практике получается так. На конкурсе предлагается право на аренду земельного участка без электричества для организации торговли. Бизнесмен выигрывает, но, конечно, не может пользоваться участком без электричества, ведь не будут работать ни холодильники, ни контрольно-кассовые аппараты. Предприниматель подводит электричество, вкладывает деньги и вместо учета этих средств тут же получает увеличение арендной платы за землю в два раза! В Мурманске была история с портом. Там работали питерские ученые, которые разработали больше семи коэффициентов! В итоге в суде все отменили, потому что базовая ставка была взята с потолка. Порой нам чиновники откровенно говорили: для нас эти коэффициенты – способ корректировки местных бюджетов. Суды стали обращать внимание, что компенсация выпадающих доходов – это НЕ экономическое обоснование!
Но больше всего положение в Омске напомнила ситуация в Карелии:
– В Петрозаводске за 82 земельных участка в черте города, на которых расположены автостоянки, значительно повысили арендную плату задним числом. Кто полтора миллиона остался должен, кто больше. Естественно, предприниматели были в шоке, планировали устраивать демонстрацию. Власть ничего не хотела слышать, говорила: «Мы знаем, что вы хотите понизить ставки, но нас это не устраивает». На что мы им отвечали: «Почему вы считаете предпринимателей людьми, которые не знают, на что идут бюджетные деньги? У них что, нет детей, они не ездят по дорогам, не хотят ходить по освещенным улицам? Предпринимательская деятельность осуществляется для извлечения прибыли. Если ее не будет, то вместо арендной платы бюджет получит задолженности и закрытие бизнеса. Вы в этом заинтересованы?» Безрезультатно. Руководство нашего комитета встретилось с арендаторами автостоянок. Они предложили уйти от рыночной стоимости и определять арендную плату данного вида земель от кадастровой. Для того чтобы побороться с неправильно установленной арендной платой за эти участки, пришлось подать 82 жалобы в СРО оценщиков на отчеты. Я лично ходила на заседания комитетов, представляя интересы пострадавших. У меня ушло на это 1,5 года! Немыслимо! Сейчас принят приказ, устаканивший процедуру обжалования, но это все равно занимает три-четыре месяца.
Чем дальше рассказывала заместитель председателя комитета, тем больший отклик находила у аудитории:
– Кадастровая стоимость, как бы ее ни ругали, имеет четкий порядок оспаривания – как арендатором, так и арендодателем. Инструмент простой, работающий и не такой дорогостоящий, как судебная экспертиза. Все процессы, оспаривающие стоимость участков, а также начисленные задним числом долги, мы выиграли, но потратили на это кучу времени и средств предпринимателей. Что в итоге получила мэрия Петрозаводска? Те самые выпадающие доходы! Пусть лучше небольшая, но понятная и предсказуемая денежка, которую знаешь как потратить, чем шкура неубитого медведя. Когда говорят про выпадающие доходы, я привожу очень простой пример. Я училась на факультете романо-германской филологии, изучала французский язык, музицировала, читала стихи, великолепно выглядела, носила длинную косу… Наверное, могла выйти замуж за Абрамовича. Но не вышла. Это что, мои доходы выпали? Не надо выдавать свои желания за реальность, а потом сетовать на «выпадение».
Резюмировала КАРПОВА монолог похвалой:
– А вы тут в Омской области молодцы, впереди планеты всей. Вы доказали, что это неправильно, так не должно быть. И ТТП, и бизнес-омбудсмен ежегодно выходят с предложениями ограничить неоправданный рост арендной платы. А то доходит до смешного: рынок падает, а арендная плата и налоги – растут. В этом нет никакой экономической логики.
Так виновны ли чиновники?
Немного сочувствия выразила федеральный эксперт по отношению к чиновникам, которые отныне предпочитают действовать исключительно согласно судебным решениям, а в остальное время бездействуют, опасаясь прессинга надзорных органов.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области Юрий ГЕРАСИМЕНКО с иронией в голосе согласился с КАРПОВОЙ: «Марина Ивановна, вот федералы говорят о том, что не могут вмешиваться в местное самоуправление. Но менять основы формирования органов местного самоуправления, отменять выборы, назначать – это могут». А затем быстро посерьезнел:
– В последнем докладе, который я ежегодно представляю Законодательному собранию и главе региона, я предложил некоторые выходы из ситуации. Но нет реакции, нет конкретных поручений. Меня это расстраивает. На мой взгляд, определения Верховного суда от 2 ноября 2017 года и от 1 февраля 2018 года, касающиеся постановления 108-п и 432-го решения горсовета, только больше все запутали. Суды сейчас вообще прекратили рассмотрение дел. Все ждут от исполнительной власти, когда будут расставлены точки над i. Городская власть две недели назад предложила рассрочку платежей на четыре года, а у областной, попавшей в правовой вакуум, до сих пор нет ясного понимания, что делать.
Затем омбудсмен озвучил свои предложения:
– Необходимо принять новый нормативно-правовой акт. Взять за основу ранее действовавшее постановление правительства от 29 октября 2008 года №179, адаптировав его под основные принципы. Без акта на уровне субъекта Федерации мы проблему не решим. В качестве компенсации убытков предпринимателей, вызванных применением 108-го постановления и 432-го решения, нужно установить выкупную стоимость земли на уровне 2,5% кадастровой стоимости на один-два года. Это не только позволит предпринимателям выйти из трудного финансового состояния, но и посодействует развитию региональной экономики.
Заподозрив критику в свой адрес, микрофон включил министр имущественных отношений Омской области Борис СМОЛЬНИКОВ: «Вы сказали, что мы якобы бездействуем...» Но ГЕРАСИМЕНКО тут же его перебил: «Я не употреблял такого слова». «Но именно такой подтекст это имело», – заупрямился министр и принялся перечислять предпринятые его ведомством действия: снижение выкупной стоимости на некоторые участки до 30%, снижение арендной платы под недостроями для дольщиков, чьи застройщики обанкротились и так далее.
В спор вступил депутат Законодательного собрания Вячеслав ВАСИЛЬЕВ:
– Вы говорите тогда до конца: в городе-то ничего не улажено. Там как было ваше поручение департаменту имущественных отношений провести анализ договоров, встретиться с предпринимателями, чтобы услышать их мнение, оно и осталось. Уже год вокруг этого ходим – ничего предпринято не было. В городе никакого снижения арендной платы нет. К вам вопросов нет, вы правильно говорите, что с областными землями нет проблем. Но главная проблема-то в городе. 2 700 договоров, когда людям прилетели «письма счастья» за несколько лет и поставили их в предбанкротное состояние.
«Так и есть», – шепотом и в голос зароптали на другом конце стола представители малого бизнеса.
«Самое обидное, что город как раз никак и не отреагировал на круглый стол: ни департамент имущественных отношений, ни городской совет, от них никого нет – заметила ФЕДУЛОВА. –Подискутировать-то и не с кем».
Ангажированные оценщики
Коллега ВАСИЛЬЕВА по областному парламенту Валерий КОКОРИН тоже признал, что областная власть как-то пыталась повлиять на ситуацию, но в целом кардинально ничего не изменилось:
– Вот у нас провели конкурс на проведение рыночной оценки – четыре или пять оценщиков нанял муниципалитет. Выигрывал конкурс тот, кто предлагал за свои услуги пятьсот-шестьсот рублей. За такие деньги даже выехать на участок невозможно. А оценивались сотни, тысячи участков! Естественно, такая стоимость услуг не позволяла провести квалифицированную оценку. Еще когда я был в горсовете, мы давали поручение КРУ проверить департамент имущественных отношений. Может, ТТП запросит этот доклад да обратится в органы? По ряду участков идет увеличение арендной платы от 2 до 200 раз. Но в результате применения 108-го постановления у конкретных арендаторов есть и снижение арендной платы. Возникли случаи, когда один и тот же земельный участок с двумя собственниками оказался оценен по-разному разными же оценщиками. В итоге у одного собственника в несколько раз выросла арендная плата, а у другого упала! Налицо халатное отношение конкретных людей к выполнению своих обязанностей. У чиновников даже реестра договоров нет! Некоторые договоры утеряны, по некоторым никогда не начислялась арендная плата. Конкретные люди наделали дел, подписали поручение украсть у предпринимателей деньги задним числом. Пацанчик украдет батончик в магазине, его к ответственности с родителями привлекут. Здесь украдены миллионы, предприятия ушли в банкротство, но никто за это не отвечает. Если чиновник насчитал кому-то лишнее – разве это не коррупция? Разве он не специально так посчитал? Может, он в сговоре с конкурентами? Почему никто не разбирается? Новая администрация пришла и ничего не делает, чтобы исправить сделанное предшественниками. Вот они предлагают рассрочку на четыре года. Горсовет ранее предлагал рассрочку не по времени, а по суммам. Чтобы платежи, связанные с незаконными начислениями, не превышали ежемесячно 200%. Кому-то понадобится 10 лет рассрочки, кому-то полгода. И. о. мэра его тогда не подписал, а новая администрация продавила другое решение. Кому-то эти четыре года рассрочки вообще не нужны, а кого-то даже это время не убережет от банкротства.
КАРПОВА признала, что не первый раз сталкивается с тем, что конкурсы выигрывают оценщики, предлагающие свои услуги за копейки:
– Я вам больше скажу, мне известны случаи, когда конкурсы выигрывают с минусовой стоимостью! Я спрашивала у заказчиков, как они выбирают исполнителей, чьи запросы ушли вниз. То есть он вам платит за то, чтобы выполнить работу?! Вы понимаете, что это коррупция? Невозможно работать даром, это означает, что человек доберет в другом месте. А потом, конечно, у кого-то внезапно понижается арендная ставка, а у конкурента повышается. На что чиновники мне ответили: «Нам важно сэкономить, чем дешевле – тем лучше». Пока у нас будут придавать значение цифре, а не качеству, ничего не изменится. Здесь должно работать гражданское общество. Надо отслеживать конкурсы, смотреть отчеты. Поеду, кстати, в Чебоксары по похожему делу. В отчетах откровенно хитрят: берут похожие объекты – выгодную информацию берут, невыгодную отбрасывают. Это введение в заблуждение. Зачем чиновники принимают такие отчеты? Несите за это ответственность.
Кажется, это только начало
Внезапно ГЕРАСИМЕНКО спросил КАРПОВУ о Послании Президента Федеральному собранию РФ, где еще раз была поднята проблема кадастровой оценки: «Будет ли что-то меняться, на ваш взгляд?» Речь идет о следующей цитате Владимира ПУТИНА от 1 марта 2018 года: «Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали меня использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, вы говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Но в реальности что оказалось? Что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали. Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро в первом полугодии текущего года».
– Когда я услышала про срок 15 июля сего года, подумала: ну, сейчас начнется. И началось! – ответила КАРПОВА. – Начали звонить из «Единой России», спрашивали, что можно срочно сделать. Ничего не надо срочно делать! Давайте уже просто методично и последовательно работать в одном направлении. Мы предложили дорожную карту, поддержанную Минэком, и ввести мораторий на применение новых результатов на время этой дорожной карты. ГБУ признает, что качественную кадастровую оценку быстро сделать невозможно. Тем не менее Калуга ее уже сделала, Рязань доделывает, Ленинградская, Московская области, Москва тоже делают. Получим второй вал скандалов на базе кадастровой стоимости земли.
Высказался по проблеме и профессор ОмГУ, доктор юридических наук Александр КОСТЮКОВ, который попросил присутствующих обратить внимание на название круглого стола:
– Выход из этой ситуации только один. Не надо ничего выдумывать. Надо 108-е постановление отменять. Дать какой-то переходный период и после этого принимать новое постановление уже с учетом наработанных вещей. Я, кстати, думаю, что вы, Борис Алексеевич (СМОЛЬНИКОВ. – Прим. ред.),можете внести это предложение губернатору, как представитель министерства, главного в этом вопросе. Я сейчас не буду говорить о тех безответственных людях, которые разрабатывали 108-е постановление. Эти фамилии всем хорошо известны, их цели абсолютно понятны. Но это все надо менять кардинально. И губернатору завтра я на Законодательном собрании это скажу. Что 108-е постановление надо отменять. Иначе ему трудно будет 9 сентября избраться губернатором Омской области. С моей точки зрения, вообще невозможно. И я ему эту мысль доведу лично.
Эта речь неожиданно сорвала бурные аплодисменты группы мелких предпринимателей.
– Мы как раз работаем над отменой 108-го, – уверил Смольников.
Все ведь можно параллельно делать, – резко заметил КОСТЮКОВ, – столько людей страдает. Когда у человека накапливаются миллионы, которые неизвестно откуда брать, — это несерьезно вообще.
– А сколько уехало из Омска?! – неожиданно раздался голос Александра ВАСИНА из когорты горячо поддержавших профессора. – Уезжают энергичные и молодые. Идет убийство области! Люди, которые это допустили, не просто виноваты – они преступники! С 2012 года всех предпринимателей терроризируют. Неохота ничего делать. Я взял участок, завез грунт, сделал дороги. Только чуточку поделали – одни долги остались. В десять раз увеличилась аренда! Еще сто человек в скором времени вылетят на улицу. Вы почему как становитесь чиновниками, превращаетесь в других людей? Будут деньги, вы увеличите себе зарплату, а потом уйдете.
Это выступление явно не входило в регламент, но возразить разъяренному предпринимателю никто не решился.
Мифы и заблуждения
О некрасивой спекуляции властей завел речь директор ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО:
– На последней встрече с врио губернатора я озвучивал расчеты, какие доходы получит бюджет, если снизится выкупная стоимость земельных участков. Губернатор тут же повернулся к министру экономики, поручил подсчитать выпадающие доходы и какие статьи нужно уменьшить, чтобы компенсировать эту потерю. Затем задал мне вопрос, что мы будем делать с дорогами и социалкой. А я ведь говорю о дополнительных доходах! Он не слышит предложений! Еще один момент. Когда заходит речь якобы о заниженной кадастровой оценке в регионе, в пример приводятся соседние области, в частности, Новосибирская, где она в шесть раз выше, чем в Омской. Но у нас разные рынки земли, разные цены на квартиры, платежеспособность населения. Если эти вещи не сопоставлять, то полученные цифры, конечно, убийственны.
Продолжил выступление коллеги директор ООО «Омэкс» Максим РЕПИН:
– Наш регион, наверное, единственный в России, имеющий собственную профессиональную геоинформационную систему. В ней сведены данные по всем кадастровым кварталам, градостроительно-территориальным зонам, произведено сравнение кадастровой и рыночной стоимости. Эту работы мы были вынуждены делать вовсе не от того, что у нас все хорошо. Это было связано с искаженной кадастровой оценкой 2007-2008 гг.
Аналитик продемонстрировал свои расчеты на большом экране, сопровождая их обстоятельными комментариями:
— В 2003 году кадастровая стоимость земель девятого вида разрешенного использования по конкретной территориальной зоне составляла 1 500 рублей за квадратный метр, а в 2007 году она стала 5 198 рублей за кв. м. Почему-то оценщики завысили ее, хотя рыночная стоимость при этом была 800 рублей за квадратный метр. В 2014 году другой оценщик оценил кв. м той же самой земли в 1 200 рублей. Вот в чем проблема. Мы вообще не контролируем результаты работы оценщика! В 2018 году мы отметили 10-летний «юбилей» такой чехарды. Из-за этого нарушается инвестиционный климат. При этом, обратите внимание, рыночная стоимость земли с годами практически не меняется. Кадастровую же постоянно лихорадит. В кризисные 2008-2009-2010 годы предприниматели пополнили бюджет для того, чтобы регион справился с социальными задачами. Мы на своих плечах все это вытащили. Хоть кто-нибудь из чиновников сказал за это «спасибо»?
РЕПИН предложил бороться со стереотипами в отношении кадастровой оценки, часто транслируемыми СМИ, приводя конкретные примеры:
– Вот в статье пишут, что рынок просел, поэтому кадастровая оценка значительно выше рыночной. На графике мы с вами видели, что да, рынок просел, но не так сильно, чтобы кадастровая скакала! Это миф, заблуждение. Еще одна цитата из материалов СМИ. «До этого момента кадастровую оценку выполняли независимые оценщики, и к их работе было много претензий». Извините, но я ясно показал на графике, что в пять-десять раз завышалась кадастровая стоимость относительно рыночной, когда оценкой занимались ФКЦ, это дело рук чиновников. А когда независимые оценщики пришли на этот рынок в нашем регионе (не буду говорить про другие, хотя мои коллеги-аналитики показывали мне ту же самую картину, что и у нас), скачков никаких не произошло. Часто слышу от чиновников другой стереотип – что кадастровая оценка 2014 года «значительно снижена», «предприниматели получили льготу по земельному налогу». То, что кадастровая оценка хоть чуть-чуть приблизилась к рыночной, это значит, что мы получили льготу?! От того, что нам изначально завысили ее в 10 раз? Мы говорили о принципе экономической обоснованности. Так и давайте работать с реальными рыночными цифрами.
Трехчасовая работа
В итоге участники круглого стола составили резолюцию: отменить постановление правительства Омской области 108-п и решение городского Совета № 432; принять новые нормативные акты по аренде земли, взяв за основу ранее действовавшее постановление 179-п, адаптировав его к принципам, утвержденным в постановлении правительства РФ № 582; за базу расчета арендной платы принять кадастровую стоимость земли; предусмотреть недопущение в новом акте превышения арендной платы двукратного размера земельного налога; установить выкупную стоимость земли 2,5% от кадастровой стоимости на период в два года (что обеспечит одномоментное получение 66 млн. рублей в бюджет, выход из тени недобросовестных землепользователей, не платящих налог, экономическое развитие предпринимателей, сдерживание отрицательной миграции, вовлечение земельных участков в гражданский оборот, расширение налоговой базы за счет перехода публичной собственности в частную).
Ее направили врио губернатора Александру БУРКОВУ, мэру Оксане ФАДИНОЙ, председателю Омского городского совета Владимиру КОРБУТУ и председателю Заксобрания Владимиру ВАРНАВСКОМУ.
Ранее в полном виде статью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 23 мая 2018 года
