Перепланировка из жилых в нежилые: Омская область неспроста отстает по части инвестиционного климата.
В Бизнес-инкубаторе состоялся круглый стол «Сокращение административных барьеров для малого и среднего бизнеса при переводах жилых помещений в нежилые и определение случаев, при которых не требуется разрешение на реконструкцию».
Бег с препятствиями
Модератор мероприятия, председатель «Лиги профессионалов в недвижимости» Светлана ГОНЕНКО описала суть проблемы:
– В последнее время мы столкнулись с ужесточением процедуры оформления прав на недвижимое имущество. С одной стороны, это связано с изменением федерального законодательства (упорядочиваются процедуры регистрации объектов, постановки на кадастровый учет), с другой – на местном уровне не урегулированы некоторые моменты, приводящие к запретам при регистрации сделок. Позиция многих структур – проще отказать, чем разрешить, особенно если что-то непонятно. Такая ситуация возникла в сфере перевода жилых помещений в нежилые и других изменений объектов недвижимости, которые признаются со стороны Росреестра реконструкцией. За последние два года в Росреестре рекордно возросло количество приостановок и отказов из-за оценок ситуации как реконструкции. Доходит до абсурда: когда предприниматель не может организовать вход в свое помещение, ему принадлежащее, – даже если речь идет не о жилом многоквартирном доме, а о нежилом объекте. «Прорубить» вход становится проблемой. По мнению Росреестра это реконструкция, хотя в прошлом году это прекрасно проходило. Сюда же относится устройство пандусов, крылечек, проемов в несущих стенах. Даже если предприниматель показывает проект, экспертное заключение, доказывающие безопасность этих процедур, Росреестр подходит ко всем одинаково: реконструкция? Отказать. Из-за этого в Омске невозможно осуществить сделку с переоборудованным объектом недвижимости.
По словам ГОНЕНКО, это не могло не сказаться на общем положении:
– Рынок и так у нас стоит из-за низкой покупательной способности, но когда мы еще из-за административных барьеров не можем торговать… Омск с точки зрения привлечения инвестиций, вложения в недвижимость оказался невыгодным. Каким купил помещение – таким и эксплуатируй. А ведь предпринимателю нужно оборудовать помещение под свою деятельность! Требования по «Доступной среде», опять же. Хотя в других регионах местные органы власти подсуетились, приняли соответствующие решения. Федеральное законодательство поменялось, а в Омске мы как работали по старым нормам, так и продолжаем это делать. Знаю, что многие предприниматели, чей бизнес располагался на первых этажах жилых помещений (которые дешевле офисных), сворачивают его. В одиночку им сложно бороться с этими барьерами.
Как считает модератор совещания, главная проблема в том, что Росреестр взял на себя функции эксперта и стал определять, что является или не является реконструкцией, постоянно расширяя свои требования:
– Его определение есть в Градостроительном кодексе – изменение параметров объекта (его частей, высоты, объема). Там же указано, в каких случаях нужно получать разрешение на ее проведение, а в каких допускаются исключения. Субъекты наделены правом устанавливать пакет документов, которые будут это подтверждать. К сожалению, в Омской области нет такого нормативно-правового акта, поэтому Росреестр и взял на себя эту функцию. В других регионах акты есть, и это существенно облегчает ведение предпринимательской деятельности. Постановления правительства приняты в Московской, Тюменской, Вологодской, Челябинской областях, Пермском, Красноярском краях и так далее. В Омской области тоже необходимо принять нормативно-правовой акт, регулирующий случаи, в которых не требуется получения разрешения на строительство. Из-за этого была сильно снижена инвестиционная привлекательность нашего региона. Совместно с экспертами мы разработали такой проект и рассчитываем на поддержку министерства экономики Омской области.
Упрямый Росреестр
Заместитель министра экономики Омской области Денис КУШНЕР (на фото) сообщил, что чиновники в курсе этой проблемы и уже обсуждали ее с предпринимателями. В результате было принято два документа: регламент перепланировки жилых помещений (2016 год) и перечень случаев, не требующих разрешения на строительство, в отношении линейных объектов. Любопытно, что, со слов КУШНЕРА, принятию последнего сопротивлялись министерство строительства и ЖКК, управление Росреестра:
– Недавно было совещание на уровне мэра Омска. Росреестру был задан откровенный вопрос: почему вы берете на себя несвойственные вам функции определять, что такое реконструкция, а что нет? Ему предлагалась понятная схема, работающая в других регионах, где принимают участие компетентные сертифицированные проектировщики, которые при проведении работ указывают, капитальный ли это ремонт или реконструкция. В первом случае предпринимателю остается только обратиться за регистрацией. Росреестр прямо сказал, что его не устраивает такая инициатива, но своих предложений он не внес.
Юзеф МОСЕНКИС, председатель правления НП СРО «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» отметил, что, кроме КУШНЕРА, людей, которые реально могут повлиять на ситуацию, в зале нет – кстати, представители Росреестра на встречу не явились. Он вспомнил, как ходил на расширенное совещание в управление, на котором обсуждались эти моменты, и там обращал внимание на то, что в других регионах подобной проблемы нет: «Или в других регионах дураки, а мы самые умные, или наоборот. Боюсь, что второе».
МОСЕНКИС раскритиковал председателя правления Омского областного Общества потребителей в сфере жилищно-коммунального комплекса Александра ЛИХАЧЕВА, который активно рассказывает в прессе, что если окно с дверью меняются местами – это реконструкция. «Это перепланировка! – настаивает проектировщик. – Две перегородки! И там тетеньки в Росреестре (не хочу никого обидеть) на регистрации называют такое реконструкцией. Тысячи сделок остановились! Все потому, что в Омске одни сидят, другие ждут… Лучше отказать, перенаправить в Минстрой РФ. А кто там-то ответит? Некоторые вопросы решаются годами – пока в судах, пока изменения внесут...»
О домах и дворах
Председатель комитета по устранению административных барьеров в предпринимательской деятельности Торгово-промышленной палаты Омской области Павел БОРИСОВ поднял тему внутридворовых проездов, которые проектировались, когда не было больших спецмашин. Однако расширить их на три метра не представляется возможным – очень проблематично получить согласие на то жильцов. Обращения в пожарную службу, ГАИ не помогают – это вне их компетенции. Предлагали писать мэру, что и сделал БОРИСОВ. «Это общая проблема, — отметил он, намекая, что к ней нужно подходить системно. – Я уже стройматериалы закупил, заасфальтировал, но жильцы все равно не подписывают. А я для кого стараюсь-то? У служебного подъезда скапливаются эти машины, которые не могут проехать. Был подобный случай, который рассматривался в Верховном суде как благоустройство. Суд постановил, что такие работы можно проводить без согласия собственников». Более десяти лет, со слов спикера, существует и другая проблема – заставленные машинами газоны и невозможность организовать полноценные «карманы». Он попросил включить в резолюцию вопрос парковок.
Своими историями поделились предприниматели. Елена ПРОНИНА два года назад приобрела квартиру в новостройке, чтобы перевести ее впоследствии в нежилой фонд – сделать там парикмахерскую или салон красоты.
– Три месяца я прожила на скамеечке, честно собирала подписи, вешала свои стикеры – люди отзванивались. Мы назначали встречи, выезжали ко многим на рабочие места. Люди были не против нашей идеи. Когда пакет документов был готов, мы отнесли его в Росреестр, но в регистрации было отказано – на том основании, что это реконструкция помещения.
Леонид ЗИНЧЕНКО хотел по такому же принципу открыть продуктовый магазин.
– В районе никакой инфраструктуры. Основное население – пожилые люди. Было собрание жильцов. 2/3 голосов мы собрали, но 100% собрать невозможно. Я даже лично выезжал в другой город, чтобы найти собственника…
КУШНЕР вспомнил решение суда, где вывод отдельного входа влияет на перераспределение земельного участка. ГОНЕНКО отметила, что решение суда сегодня одно, а завтра другое, именно поэтому так необходим нормативно-правовой акт.
Еще один предприниматель пошутил, что если бы 100% одобрение жильцов получить было возможно, потребовали бы собирать 110%. Он рассказал, что собирался сделать капитальный ремонт с перепланировкой в изначально нежилом помещении – сделать дополнительный вход. Проект сделали, экспертизу тоже, но пройти регистрацию не удалось:
– Для предпринимателей должны быть установлены понятные правила игры. Пусть они будут сложными, но выполнимыми.
Его юрист поделилась шокирующей статистикой: по КАО Омска в 2016 году было зарегистрировано около 40 переводов помещений из жилого в нежилой фонд. А в 2017 таких переводов было… два: «Фактически получение 100% согласия собственников является не условием, а запретом».
Совладелец омской сети «Россювелирторг» Кирилл ХАРИБИ пожаловался на «дикие» требования, которые «выкатывают» жильцы предпринимателям в обмен на свое согласие. Например, оборудовать детскую площадку. Учитывая, что она может обойтись в полтора миллиона рублей, это становится самым настоящим вымогательством, которое, считает ХАРИБИ, нужно как-то регламентировать. Как и сопутствующее благоустройство вроде нового подхода к дому. Как и назначение помещения, переводимого из жилого в нежилое, которое иногда, пройдя через несколько субподрядчиков, заявленное как маникюрная, становится комнатой для курения (видимо, имеется в виду кальянная).
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области Юрий ГЕРАСИМЕНКО озвучил советский анекдот про лекцию в сельском клубе. «Скажите, товарищ лектор, а я имею право…» – «Имеете! – «Так значит, я могу…» – «Нет, не можете!». А потом наступил на больную мозоль: «Эксперты плохо оценили инвестиционную привлекательность региона, мы упали в рейтинге на несколько пунктов вниз. БУРКОВ спрашивал меня, какой нормативно-правовой акт можно принять, чтобы он устроил всех. Я сказал, что это невозможно – на уровне муниципалитета надо то-то доделать, на уровне региона – то-то, Федерации – то-то. КУШНЕР не может сказать, как чиновник наверно, что от врио губернатора поступило поручение разработать предложения по улучшению инвестиционного климата. А ведь то, о чем мы говорим, это они и есть».
В итоге была принята резолюция круглого стола и сформирована рабочая группа по разработке предложений для изменений в региональном законодательстве.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 18 июля 2018 года.
