Застройщикам препятствуют чиновники, хотя строители возводить жилье хотят и могут.
2 августа состоялся круглый стол «Рынок недвижимости и ипотеки в Омске в 2018 году – состояние и перспективы. Взаимодействие между банком и строительными компаниями в условиях изменяющегося рынка».
Шумиха вокруг «Арены»
Старожил омского строительного рынка генеральный директор Треста № 4 Борис КАРДАЕВ открыл мероприятие, поделившись своим видением текущего положения рынка и личными новостями:
— Все знают: у людей нет денег. Рынок капитально просел. Мы выживаем только за счет того, что отстроили 27 домов сразу. Сейчас я перешел на строительство двух домов, пять заканчиваю. В том году я два дома заморозил (там 50% не было), 4-й и 7-й дом в «Серебряном береге» обтянул колючей проволокой. Дешевле было сохранить, чем платить квартплаты. В июне этого года мы их сдали. Готовим еще три дома там ко вводу, в 12-м у меня 63% пайщиков, думаю, 70% наберу через два месяца. А вот в 11-м и 5-м пока только 43% — уже недоберу до зимы, наверно. Новый дом, где только шесть пайщиков (2%), тоже буду морозить. В Кировском округе еще один готовлю к заморозке (уже четвертый). Но продажи идут на всех домах. В прошлом месяце у меня 99 продаж было, в этом 84. Дело притормозилось из-за «Арены». Пошел шум, что там текучесть грунтов. Но там под тысячу ударов нужно, чтобы 12-метровые сваи забить! Обследование сделали всех домов, никаких трещин нет, грунты посмотрели – все нормальные. Что там они панику пустили на «Арене»? Она и была такая! Они сейчас заинтересованы сказать, что речка развернулась вспять и подмыла сваи – я так понимаю из всех публикаций. В 2008-м хотели строить там огромный мегаполис, забили сваи, испытали грунты, затем мы испытали, и когда наложили картину – один и тот же состав грунта, ничего не изменилось, все так же держится. Я в этой комиссии не состою, но я думаю, что там и со сваями, и с фундаментом должно быть все в порядке. А то, что там трещало, – об этом лет десять назад говорили, тут ничего опасного нет.
Тему поддержал коммерческий директор ГК «СибГазСтройДеталь» Вячеслав КРАВЧЕНКО:
«Мы тоже там недалеко строим. Сваи забить невозможно! 1000 раз нужно ударить по свае! О какой текучести грунтов можно говорить?! Не нужно поднимать панику. Грунт там очень хороший».
Тысячи свободных квартир
Затем КАРДАЕВ посетовал на то, что чиновники сильно затягивают процесс оформления новых строительных площадок, и в этой связи вспомнил о приезде на неделе вице-премьера РФ Виталия МУТКО:
— Слышали, он сказал? ФРОЛОВ завел речь: аэропорт перенести, микрорайон новый построить. А МУТКО говорит: «Зачем вам строить, у вас три тысячи квартир свободных?» Я с ФРОЛОВЫМ Сергеем Петровичем разговаривал, попросил его как-то «толкнуть» с площадками — он говорит, так четыре тысячи квартир свободны. Я сказал — уже говорят, не четыре, а три…
Участники круглого стола рассмеялись. КАРДАЕВ продолжил: «Вообще-то два года нужно, чтобы подготовить новые площадки. Обращались к ФАДИНОЙ, она сказала, что все упирается в старый генплан, его надо пересмотреть, внести туда изменения».
Директор «Новострой КПД Риэлт» Вячеслав ГУРИНОВ заявил, что спрос на квартиры уменьшился:
— Доходов нет, все, кто мог взять ипотеку, сделали это давным-давно. Хотя ставка стала чуть приятнее (была 11%, стала 9% в среднем по стране), недобирает до европейских норм в 3-4%, конечно, но уж что имеем. Плюс отток людей. Новых рабочих мест не появляется. Приток из области в город практически отсутствует. Иммиграция не котируется. Уверен, даже все эти разговоры про «давайте построим аэропорт» связаны в первую очередь с новыми рабочими местами, а не с площадкой, вокруг которой вырастет мегаполис. Каждый застройщик построит по два-три дома… Вот тут нас сидит четверо, еще пара мелких застройщиков добавит по одному — этих 12 домов за глаза для Омска. А три тысячи квартир, которые стоят на продаже… Давайте откинем оттуда обманутых дольщиков, цифра сократится до 600-1000, ну пусть 1500 квартир, которые реально можно купить.
Ипотека пошла в рост
Поскольку для 70% покупателей квартир ипотека становится единственной возможностью приобрести собственное жилье, слово взял руководитель розничного бизнеса ВТБ в Омской области Сергей ТОЛКАЧЕВ (перед этим КАРДАЕВ горячо подтвердил: «Выживаем только за счет ипотеки»):
— Процентная ставка серьезно упала. Ипотечное предложение очень конкурентное. И в Омске, и в целом по стране банки работают с застройщиками, предлагая уникальные условия. У нас такая же ключевая ставка — 7-7,5% — была только в 2014 году. Ипотечный кредит тогда давали 12,5-15%. Сейчас мы предлагаем среднюю ставку 8,5% на рынок. 6% мы предлагаем для многодетных семей. Мы первыми в Омске предложили такое, много было откликов на эту программу. Вообще в целом ипотека растет. Мы перерастаем не только в сумме стоимости приобретаемых квартир (более 2 млрд. рублей), но и поштучно (1400 ипотечных кредитов мы выдали, рост 20% по сравнению с 2017 годом). В этом приросте только 11% составило рефинансирование — то есть это не переток портфелей других банков. Мне кажется, очень важно еще и то, что люди больше не приобретают квартиры в инвестиционных целях. Все уже понимают, что это не те объекты, в которые можно вкладывать деньги в целях сохранности.
— Предложений на рынке много, поэтому сейчас покупать квартиры выгодно, — объяснил ТОЛКАЧЕВ:
— На Левом берегу, например, есть места, где квадратный метр предлагается почти по себестоимости. Учитывая, что в 2017 году новые площадки особо не осваивалось, текущее предложение на рынке достаточно комфортное для клиентов. Увеличился средний чек. Если два года назад средний ипотечный кредит составлял где-то 1,4 млн. рублей, то сейчас 1,8-1,9 млн. Люди предпочитают квартиры больших площадей. Понятно, что самые популярные — однокомнатные, двухкомнатные, но тем не менее часто люди сейчас покупают смежные квартиры и объединяют их. Тем более в ВТБ сейчас действует акция: больше метров — меньше ставка. В этом году планируем провести ярмарку новостроев, там тоже будут интересные продукты и программы. Идет четкий, плотный крен веса в сторону вторичного жилья. Если раньше баланс вторички и новостроя был 65% на 35%, то сейчас практически 80% ипотечных кредитов берут на вторичный рынок. Это связано в том числе с изменением законодательства: мало кто из застройщиков продает на этапе стройки. Если говорить по округам, то Центральный, Советский, Кировский держат по 30% каждый. Стал серьезно снижаться возраст заемщика — средний возраст 33 года (раньше он составлял около 40). Что касается межрегиональных сделок, три ключевых направления остаются — южные районы, Москва, Санкт-Петербург. Стали появляться сделки по приобретению жилья в Новосибирске. Ипотека формирует половину нашего портфеля — 12 из 23 млрд. рублей. В среднем ипотеку берут на 12 лет, а через 7 как правило закрывают.
Застройщики признали, что доля ипотечных сделок доминирует. «Специально перед этой встречей попросил данные по ипотечным сделкам. Их доля во втором квартале 2018 года составляет 65%. За июль у нас продажи увеличились на 20%. Хотелось бы верить, что эта тенденция сохранится, но думаю, что роста в ближайшее время не будет. Хороших предложения на омском рынке жилья не так уж и много. Я считаю, что строить про запас не нужно. Будет спрос — строители сумеют его удовлетворить, а пока стоит остановиться и подождать», — прокомментировал ситуацию коммерческий директор ГК «Стройбетон-Инвест» Владимир ГРИНЕВ.
Прогнозы на будущее
Заговорили, конечно, о росте цен. Взлетят ли они в сентябре? «Нет установки по Омску, что ценник вырастет. Будет увеличение спроса – соответственно, рынок сам подтолкнет к тому, что будет увеличение ценника. Если мы опять доживем до того, что будут стоять очереди в ожидании квартир, тогда да, придется увеличивать. Опять же — на сколько? Сложно прогнозировать рост цен. Возможно, он будет, если все полезут в кредиты и начнут строить», – неопределенно ответил ГУРИНОВ.
«Тогда опять появятся обманутые дольщики», — отметил КАРДАЕВ.
КРАВЧЕНКО был куда более конкретен:
— Однозначно цены будут расти, не нужно никого успокаивать. Как цены могут не расти, если буквально в последнее время цена на цемент увеличилась на 20-25%, а на металл – в два раза? Вот мы строим на Левом берегу Кузьминки. В прошлом году сдали две свечки. Квартиры почти все были проданы. Из 320 квартир было не продано около 10. Наверно, это все-таки говорит о том, что нормально все. Да, приходилось продавать чуть выше себестоимости. Сдали буквально месяц назад еще один дом на 483 квартиры. Продано более 80%. Цены начали расти. Да, покупательная способность действительно не растет, и спрос падает, но по сравнению с прошлым годом мы довольны. Новостройки продаются. Покупатели стали более разборчивы. Сделки идут долго, покупатели ездят, смотрят, выбирают, хотят купить готовое жилье на вторичном рынке. Те, кто умеют считать, к нам возвращаются, насмотревшись на «больные» дома, которые уже никто не отремонтирует, посчитав, сколько еще надо в ремонт вложить. Новостройки гораздо выгодней. Сейчас строим пять домов в Кузьминках, и люди уже интересуются, когда откроются продажи. Приходится искать фишки для покупателя. Мы, например, используем автоматическую систему сбора показаний Chronos, она себя хорошо зарекомендовала. Люди платят за тепло и ОДН гораздо меньше, не платят по нормативам. За тепло — в два раза, как минимум, меньше, мы брали данные у ресурсников. С 2013 года мы отказались от асфальтобетонного покрытия, вымащиваем все цветной тротуарной плиточкой. Чисто, красиво, уютно. Дождь прошел — ни луж, ни грязи. Люди ведь обращают внимание на благоустройство, детские, спортивные площадки. У нас есть даже авторские работы. На Крупской, 13/3 сделали хоккейную коробку — летом она используется для футбола, а зимой ее можно заливать. Приходится тратить большие деньги, чтобы привлечь покупателя.
КАРДАЕВ с ним согласился:
— Если возьмем прошлый год и этот — цены подросли. В «Серебряном» продажа была 47-48 (тысяч за кв. м), 49 максимум. В этом году планка 49,5. 48 — только первые этажи. Выше пятого — 52-54-55. Бензин подорожал – сразу на тысячу я поднял. Как только сейчас 2% по НДС дадут – хоть на 0,5-1% опять будем поднимать цены с нового года. А вот с июля следующего года, если будут эскроу-счета, то будет сразу резкий рост на 15-20%.
«Успевайте покупать сейчас, — добавил ГУРИНОВ. — Что будет после июля 2019-го, неизвестно никому».
Прогноз на развитие рынка застройщики озвучить затруднились. Все упирается в доходы населения, а когда они вырастут и вырастут ли — не знает никто.
КАРДАЕВ признался, что все как обычно упирается в работу чиновников:
— Пришли к мэру, попросили побыстрее оформить землю, чтобы людей не выгнать. У меня сейчас 200 человек ушло на вольные хлеба! 630 у меня было каменщиков, когда я начинал в тресте новостройки делать, осталось 48. Министерство имущественных отношений пожадничало на один кусочек земли, с января по текущее время так и не оформили. Читали «Коммерческие вести»? Про тюменцев писали. Как ЯКУШЕВ встречает, как провожает. Человек приходит, ему помогают, его продвигают. Может, это и вранье, но в Москве так же ПЕТРЕНКО говорил. Подхватили — на, строй! А у нас надо пробиваться. Застройщики застряли в мэрии, документы не подписываются, у кого земля есть. Газ проложить не могут — разрешения не дают. Сети делаем сами, без всяких присоединений. Сервитуты не выделены. Давно этим не занимаются. При ШРЕЙДЕРЕ выделяли на это копейки, сейчас вообще ничего...
Ранее репортаж полностью был доступен только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 8 августа 2018 года
О состоянии дел с жилищным строительством на октябрь 2018 года читайте в бумажной версии газеты "Коммерческие вести" 10 октября 2018 годжа
