Как бы всем ни хотелось скорейшего разрешения болезненного вопроса, связанного с перепланировками и реконструкциями, он буксует по сей день. О том, что происходит в этой сфере и каково приходится специалистам, занимающимся оформлением документов на недвижимость, посредникам между властью, различными ведомствами и владельцами недвижимого имущества – то есть кадастровым инженерам, обозреватель «Коммерческих вестей» Анастасия ПАВЛОВА расспросила директора ООО «Кадастр-М» Марину ДМИТРЕНКО.
– Марина Павловна, каковы последние сводки с фронта перепланировок и реконструкций?
– Боюсь, порадовать нечем. Проблема возникла в 2014 году, когда Росреестр отказался регистрировать права на объекты, в которых была выявлена перепланировка. На сегодняшний день вопрос перепланировок нежилых помещений в многоквартирных домах решен Жилищным кодексом РФ. Перепланировки в помещениях в нежилых зданиях до сих пор пробел в законодательстве. Специалисты разных сфер деятельности и уровней власти в Омске вместе с собственниками недвижимости неоднократно обсуждали этот вопрос публично, были созданы различные рабочие группы, и в конце концов об этой острой теме доложили губернатору. Он дал поручение разработать нормативно-правовой акт, регулирующий эту область. Тогда появился Временный регламент, который должен был действовать до принятия омской властью нормативно-правового акта. Однако из временного он превратился в... постоянный. Полноценный нормативно-правовой акт не принят до сих пор, а тот регламент носит исключительно рекомендательный характер. Собственно, Росреестр и перестал уже им руководствоваться. По большому счету, задача Росреестра – проверить и внести качественные сведения в ЕГРН. Забота о том, как обеспечить правовое регулирование определенного вопроса в регионе, лежит на органах власти. Недавно состоялось совещание в региональном минстрое, на котором была озвучена необходимость создания очередной рабочей группы по решению вопроса перепланировок нежилых помещений. Но это мы уже проходили.
– Что вас настораживает?
– Во-первых, вопрос уже не раз обсуждался на рабочих группах. Сообществом проектировщиков были внесены дельные, на мой взгляд, предложения, решающие проблему и не противоречащие федеральному законодательству. Во-вторых, мы возвращаемся к непониманию терминов «реконструкция» и «перепланировка». Заявляется, что в нежилых помещениях перепланировок не бывает. Почему-то установление или демонтаж перегородки и проведение прочих работ по организации пространства, не затрагивающих несущие конструкции, в квартире или нежилом помещении многоквартирного дома по умолчанию относят к перепланировке, а ровно то же самое, выполненное в нежилом помещении нежилого здания, объявляют реконструкцией. Но ни с позиции теоретических знаний, ни с позиции закона, ни с позиции практики так рассуждать неверно.
– И кто страдает от подобной трактовки?
– В первую очередь предприниматели, собственники нежилых помещений, использующие их сами или сдающие в аренду. У многих федеральных сетей есть масса нормативов конфигурации пространства, очень часто требующих перепланировок – начиная с «Пятерочки» и «Магнита», заканчивая Сбербанком. Но бьет это и по бюджетной сфере – поликлиникам, образовательным учреждениям. Мы, например, в этом году делали техпланы для одного из омских вузов, который в нескольких своих корпусах сделал перепланировку для оптимизации учебного процесса. Понятно, что учреждения здравоохранения, образования проверяет масса контролирующих органов, включая МЧС. Установка каждой перегородки требует документальной фиксации. При подготовке техплана на такие объекты кроме того, что мы сами обследуем объект, обязательно для подтверждения характера выполненных работ просим у заказчика проект и заключение проектной организации, что, впрочем, и было предусмотрено Временным регламентом. Но на текущий момент Росреестру этого недостаточно.
– Получается, мы уперлись в бездействие власти?
– Действия какие-то есть, но почему-то не результативные. Хотелось бы мне ошибаться. Может быть, пока мы с вами беседуем, уже разрабатывается проект такого нормативно-правового акта и срочно согласовывается со всеми ведомствами, учитывая масштаб проблемы. Это же не тот вопрос, который невозможно решить. Тем более в других регионах такой проблемы нет, хотя нас пытались убедить в обратном. «Кадастр-М» состоит в СРО «ОКИС», членами этого СРО являются кадастровые инженеры, работающие в других регионах. Мы еще раз уточнили у коллег – такой проблемы у них нет. Значит, вопрос решаемый.
– Кадастровым инженерам Омска сложно приходится в таком положении?
– Поговорка «У двух юристов три мнения» в нашей деятельности актуальна ежедневно. Одно и то же законодательство трактуется по-разному специалистами Кадастровой палаты, специалистами Росреестра, специалистами органов муниципальной власти и так далее. Привести все эти разночтения к единому знаменателю непросто. Все законодательные новшества крайне важно отслеживать и обсуждать всем сторонам перед началом их применения. Но, к сожалению, в нашем городе мы редко встречаемся на общих площадках для этих целей. Обычно обсуждение вопросов происходит на примере уже возникшей проблемы с оформлением недвижимости, то есть владельцы недвижимости уже прошли круга три и ничего не смогли сами решить. Например, ситуация вчерашнего дня. Обычно почтовые адреса присваиваются новым зданиям или, допустим, квартирам, появившимся в результате объединения или разделения. В настоящее время Росреестр требует присвоение почтового адреса и нежилым помещениям, образованным в результате раздела одного объекта. У нас сейчас в работе помещение на 2 000 квадратов с несколькими входами. Собственнику необходимо разделить этот объект без перепланировки, и это возможно в отношении этого помещения. Росреестр требует, чтобы у каждого образованного помещения был свой почтовый адрес. Однако администрация округа, куда мы позвонили для уточнения ситуации, отказывается это делать. В итоге постановка на кадастровый учет приостановлена, собственник в недоумении. Мы, разумеется, помогли ему составить обращение в администрацию и будем контролировать эту ситуацию.
– Но ведь вы не можете в полной мере повлиять на власть или тот же Росреестр.
– Почему же не можем? Мы видим, какие проблемы возникают при оформлении недвижимости, стараемся в силу своей компетенции и профессиональных знаний решать их. Очень большое значение имеет человеческий фактор. Мы стараемся поддерживать плотный контакт со всеми, кто участвуют в этом процессе, обсуждать, понимать, учиться и учить, приходить к правильному решению. В «Кадастр-М» очень хороший, компетентный и при этом душевный коллектив, мы всегда курируем нашего клиента до получения результата независимо от того, какой это заказчик: пенсионер с садовым домиком или крупный застройщик.
Фото © Максим КАРМАЕВ
