«Нужно установить предельный минимальный и максимальный размер земельных участков для их предоставления, минимальный процент застройки».
В Общественном совете при департаменте имущественных отношений Администрации города Омска обсуждали предложения депимущества о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Омска – оценщики и предприниматели поддержали инициативу департамента об установлении предельных размеров земельных участков под существующими объектами. Обозреватель «Коммерческих Вестей» Анастасия ПАВЛОВА уточнила у заместителя директора департамента имущественных отношений Ольги ГРИГОРЕНКО, как обстоят дела на фронте урегулирования земельных вопросов.
– Ольга Николаевна, мы понимаем с вами, что обсуждаемая нами тема сложная и важная. Давайте всем объясним, почему.
– К сожалению, признаю, что вопрос стоит весьма остро уже не один год. Речь идет о продаже и предоставлении в аренду земельных участков под объектами недвижимости. Вопрос предоставления земельных участков регулируется Земельным кодексом, но конкретных норм, касающихся этой темы, до настоящего времени на территории города Омска нет – ни федеральных, ни местных. Это привело к негативной уголовно-судебной практике. Мы все наслышаны об уголовных процессах, а в некоторых случаях и приговорах в отношении должностных лиц, которые способствовали отчуждению земельных участков с необоснованно большой площадью земельных участков под объектами недвижимости.
– СТЕРЛЯГОВ, ПОМОРГАЙЛО – вы про них же?
– Да, конечно.
– Насколько я поняла, федеральные законодатели специально спустили все на уровень местного самоуправления, как раз чтобы учесть все особенности местных территорий. Какие-нибудь регионы воспользовались возможностью?
– Тюмень воспользовалась, да. Но в текущем году им придется пересмотреть правила все равно. Ранее они руководствовались правилом не продавать участки в том случае, если площадь застройки участка составляет менее 10%. Кроме того, у нас эта тема напрямую связана с эффективной реализацией льготного выкупа земельных участков в 10% от его кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п.
– В прошлом году было выкуплено менее двух десятков участков на льготных условиях. Столь скромное число связано в том числе с этой проблемой?
– Да, разумеется.
– И на каком мы этапе ее решения?
– В конце апреля или в мае ждем проведения публичных слушаний по обсуждению внесения изменений в ПЗЗ.
– А сейчас как реализуются участки?
– Заявления собственников зданий, сооружений о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду для эксплуатации таких объектов рассматриваются в соответствии с нормами Земельного кодекса, но давать оценку норме предоставления земельных участков затруднительно. По большому счету, нам ориентироваться не на что, оттого все так и сложно. Бывает, предлагаем собственнику объектов недвижимости разделить земельный участок, и только потом обращаться за его предоставлением.
– Как складывается правоприменительная практика?
– Складывается весьма неоднозначно. Учитывая, что утвержденными правилами землепользования и застройки не предусмотрены предельные размеры земельных участков, не установлен предельный минимальный процент застройки земельных участков, не буду отрицать – предприниматели нередко идут в суды и выигрывают. Мы не можем в административном порядке дать оценку использования территории – парковки, газоны... В судах представляются экспертизы, которые обосновывают нужду в этих квадратах. Некоторые суды, впрочем, встают на нашу сторону: они подтверждают, что люди требуют необоснованно большие площади. Все очень неровно, повторюсь.
– Какова процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки?
– Процедуру внесения изменений в правила обеспечивает департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска. В ближайшее время ждем принятие постановления мэра города Омска об организации и проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в правила. После размещения на сайте администрации оповещения о начале публичных слушаний, участники публичных слушаний смогут вносить свои замечания и предложения. Затем, после проведения публичных слушаний документ будет обсуждаться на уровне Горсовета.
– Что мы ожидаем там увидеть – главное?
– Нужно установить предельный минимальный и максимальный размер земельных участков для их предоставления, минимальный процент застройки. В том числе наш департамент предлагает урегулировать вопрос с автозаправочными станциями - из-за специфики их строительства, обширных инженерных сетей процент застройки большим быть не может. В основном вопрос касается промышленных объектов, торгового и коммерческого назначения. Советские предприятия были спроектированы с учетом их деятельности в соответствии со СНиПами. Но мы все знаем, что произошло в 90-е. Банкротство компаний, приватизация. Как бизнесменам выкупить нынче участок под своим объектом, который они приобрели? Немногие из них идут на заказ проекта межевания территории, который бы учел все нюансы территории – и подъезды, и территории общего пользования.
– У меня есть документ с предложениями департамента. Есть смысл его обсуждать?
– Думаю, нет. Департамент задал вектор для решения проблемы с учетом своих практических наработок. Мы ведь для того и выносим обсуждение в публичную плоскость, чтобы архитекторы, проектировщики, бизнесмены высказывали свое мнение. Основное обсуждение предложений должно состояться на публичных слушаниях.
– Но дискуссии имеют место? Я помню, какие жуткие дебаты были по поводу выкупной стоимости земли.
– Конечно, имеют. Тема важная и споры в наличии.
– Давайте спрогнозируем, как отразится внесение изменений в ПЗЗ. Судам станет полегче, выкуп земли станет удобней. А еще что?
– На застройку города в целом это явно благотворно повлияет. Если застройщик понимает, как будет использовать территорию, он не будет арендовать лишнее. Предприниматели смогут более объективно выстраивать бизнес-планы. Появятся прозрачные правила в сфере организации землепользования.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 марта 2020 года.
