Предыдущие две инстанции не позволили муниципалитету забрать землю у семейного бизнеса, который обещал возвести на этом месте торговый комплекс более 10 лет назад.
Во вторник, 1 сентября, в Арбитражном суде Западно-Сибирского округа в Тюмени состоится заседание, которое может определить судьбу одного из самых известных долгостроев Омска. Речь идёт о котловане на улице Бударина. Десятилетие между «гламурными нулевыми» и «коронавирусными двадцатыми» эта стройплощадка пережила в практически неизменном виде. В прошлом году мэрия попыталась избавиться от долгостроя. Но камнем преткновения стало неоднозначное экспертное заключение.
Именно на этот участок намекала мэр Оксана ФАДИНА во время состоявшегося 15 июля заседания горсовета, когда участники обсуждали, стоит ли доверять АФК «Система» землю у метромоста под строительство гостиницы. Не появится ли на берегу очередной долгострой? Но градоначальница столичным инвесторам доверяет больше, чем местным:
– Никого не пугает долгострой, который с 2008 года находится у Комсомольского моста? Мы судимся. Зарегистрировано 11% якобы «незавершёнки». Четыре сваи – это уже «незавершёнка»! Становится очевидным: мы говорим о понятном инвестпроекте, о холдинге, который занимается инвестициями, – это огромный актив. Давайте дадим возможность инвесторам с устойчивым финансовым положением!
В цифрах Оксана ФАДИНА оказалась не совсем точна. Долгострой появился не в 2008 году, а в 2009 году, и свай на самом деле немногим больше четырёх (но об этом позже). В 2009 году ООО «Летур-Центр» арендовало под строительство пристройки к ТЦ «Летур» два соседних земельных участка: один находится в муниципальной собственности, на другой государственная собственность не разграничена. В феврале 2018 года все права и обязанности по договору аренды перешли от бывшего владельца ООО «Летур-Центр» Левана ТУРМАНИДЗЕ его сыну – индивидуальному предпринимателю Эдуарду ТУРМАНИДЗЕ. Но здание за все эти годы никто из них так и не построил.
Очередной скандал, связанный с котлованом, произошёл прошлым летом. Тогда неожиданно выяснилось, что мэрия отклонила уже одобренный общественностью вариант благоустройства улицы Бударина и провела свой аукцион, результатом которого стал совсем другой проект. Омичам он не понравился. Мэрии пришлось оправдываться: воплощать идею, которая полюбилась омичам, у города нет возможности, так как под его управлением не вся земля по улице Бударина. В частности, котлован. Хотя сам участок и не в частной собственности, на нём находится объект незавершённого строительства, на который частная собственность уже оформлена. А значит, с землёй мэрия ничего не может сделать.
Правда, тогда, в августе 2019 года, первый заместитель мэра Евгений ФОМИН пообещал решительно взяться за дело – разорвать договор с Эдуардом ТУРМАНИДЗЕ и вернуть участок под муниципальное управление:
– Мы долго увещевали ТУРМАНИДЗЕ о том, что там необходимо либо строить, либо засыпать и отдать другому человеку. На сегодняшний день он на контакт не идёт. Принято решение идти в суд. Но он обещает, что что-то там построит.
К тому времени в Арбитражный суд Омской области уже поступило исковое заявление от департамента имущественных отношений. Департамент требовал признать отсутствующим право собственности Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ на объект незавершённого строительства, аргументируя это тем, что объекта как такового нет. В случае положительного решения мэрия бы получила возможность расторгнуть договор аренды и вернуть себе контроль над землёй.
В своём иске муниципалитет указывал, что право собственности на объект незавершённого строительства было зарегистрировано с нарушениями закона. Так, разрешение на строительство было выдано ООО «Летур-Центр» в октябре 2009 года. Срок действия разрешения истёк в июле 2016 года. И лишь год спустя, когда разрешение уже было недействительным, в августе 2017 года было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства – котлован. В октябре 2017 года право собственности перешло от фирмы «Летур-Центр» к Эдуарду ТУРМАНИДЗЕ. В арбитражном деле говорится:
– По мнению истца, в нарушение требований федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» было зарегистрировано право собственности на котлован в отсутствие на момент регистрации права действующего разрешения на строительство.
Летом 2019 года специалисты Омского центра кадастровой оценки и технической документации выехали на место и провели обследование объекта:
– Истец указывает, что в соответствии с заключением бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» 2019 года по результатам обследования объекта незавершённого строительства сделан вывод о том, что котлован и ограждающая стена в грунте не могут характеризоваться как здание, строение, сооружение объекта незавершённого строительства. Обследуемый объект не является объектом незавершённого строительства, следовательно, согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ», не является объектом недвижимости.
Когда началось слушание дела, Эдуард ТУРМАНИДЗЕ выступил с ходатайством об экспертизе. Арбитраж удовлетворил ходатайство, поручив экспертизу специалистам из ООО «Профэкс». Перед ними поставили задачу обследовать стройплощадку и определить, является ли то, что на ней расположено, объектом капитального строительства.
Выводы ООО «Профэкс» разошлись с выводами Омского центра кадастровой оценки и технической документации. Специалисты коммерческой организации подтвердили: на стройплощадке действительно расположен объект незавершённого строительства со степенью готовности 11%. В результате судья Александр САВИНОВ вынес решение в пользу Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ.
Параллельно мэрия проиграла Эдуарду ТУРМАНИДЗЕ ещё одно арбитражное дело – не смогла расторгнуть с ним в одностороннем порядке договор аренды земельных участков.
Решение о признании котлована объектом незавершённого строительства муниципалитет оспорил в Восьмом арбитражном апелляционном суде. Главную претензию департамент имущественных отношений выдвигал к качеству экспертизы, которая признала объектом незавершённого строительства котлован и всего-то семь свай (не четыре, как говорила мэр ФАДИНА, но лишь немногим больше):
– В ходе проверки установлено следующее: в центральной части участков осуществлена выработка грунта под котлован; в западной части вбито около семи свай; стенки котлована усилены металлическими конструкциями; на момент обследования какие-либо строительные работы на участках не ведутся.
Департамент имущественных отношений требовал отдать на экспертизу само это экспертное заключение. Он представил апелляционной инстанции рецензию ООО «СтройТехЭксперт», где сказано, что в экспертизе ООО «Профэкс» имеются отступления от требований Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Однако эти доводы не убедили Восьмой арбитражный апелляционный суд, который отказался оценивать качество экспертного заключения и в мае 2020 года вновь вынес решение в пользу ТУРМАНИДЗЕ:
– Учитывая вышеизложенное, совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет апелляционному суду признать требование истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершённого строительства, не подлежащим удовлетворению.
Теперь разбираться в этом деле придётся кассационной инстанции.
Ситуацию обостряет то, что согласно данным банка исполнительных производств на сайте ФССП, котлован и сваи находятся под арестом – за долги. В мае 2019 года Куйбышевский районный суд обязал Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ вернуть ООО «РИФ» 3,6 миллиона рублей, взятых взаймы ещё осенью 2017 года. В июле 2019 года Куйбышевский районный суд взыскал с Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ 3,6 миллиона рублей в пользу гражданина, выкупившего право требования долга у ООО «Золотое сечение»: у этой компании ТУРМАНИДЗЕ занимал деньги летом 2016 года. Поскольку ни многократные визиты приставов, ни исполнительские сборы, ни административные штрафы не вынудили бизнесмена исполнить решение суда, приставы наложили арест на его имущество. Так что теперь котлован рискует быть проданным с молотка и отойти к кредиторам или к третьим лицам. И судиться мэрии придётся уже с новыми владельцами.
Стоит отметить, что котлован возле «Летура» – отнюдь не единственный в Омске. Масштабы проблемы шире. В прошлом году мэрия насчитала в городе 113 заброшенных котлованов. Многие из них были когда-то строительными площадками. Застройщики получали разрешение на строительство, клялись построить жилой дом, парковку или административное здание, но не справлялись с задачей и банкротились. Местным жителям приходилось годами «любоваться» мутными водами котлованов, а в некоторых из них порой тонули люди. И если бесхозные котлованы мэрия может засыпать самостоятельно, то на те, которые формально находятся в частной собственности, управы нет. Остаётся только размышлять, почему муниципалитет отдаёт землю ненадёжным застройщикам. Несовершенство законов ли виновато, коррупция ли или же слишком часто Омск сталкивается с неудачным стечением обстоятельств...
Фото © www.google.ru/maps
