Чтобы у владельцев квартир с перепланировкой не возникло проблем не только с их отчуждением, но и с повседневным их использованием, важно, чтобы перепланировка была легализована.
В законодательстве нет прямых ограничений на отчуждение помещений, в которых имеется самовольная перепланировка. Тем не менее, покупка и владение такими помещениями чреваты весьма серьезными юридическими последствиями, даже если собственник не имеет намерения ее отчуждать.
Перепланировка — это настоящее спасение для владельцев неудобных квартир. С ее помощью можно легко изменить конфигурацию квартиры, расширить небольшое пространство помещения, более эргономично и рационально его использовать. Однако не все изменения бывают законными.
Перепланировка – это не остекление балкона, замена труб или штукатурка стен. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ, площади такого помещения, образование новых помещений, изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
В Жилищном кодексе РФ есть целая глава, посвящённая перепланировкам, поэтому этот вопрос является весьма важным, особенно с учетом изменений в законодательстве, которые начнут работать в 2025 году.
Иногда собственники в процессе ремонта делают перепланировку «тайно», исходя из принципа «что хочу, то ворочу, это моя квартира». И это является нарушением закона, за которое собственник несет предусмотренную законодательством ответственность, ведь некоторые виды перепланировок просто запрещены законом. К ним относятся: снос стены и двери в кухне с газовой плитой, расширение санузла за счет жилых комнат, присоединение тамбура и другого общедомового имущества, и другие.
Бывает, что перепланировка годами остаётся незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Особенно при отчуждении этого помещения, когда потенциальные покупатели будут его осматривать и знакомиться с технической документацией.
Чтобы у владельцев квартир с перепланировкой не возникло проблем не только с их отчуждением, но и с повседневным их использованием, важно, чтобы перепланировка была легализована или, как принято говорить, узаконена. Для этого необходимо обратиться в уполномоченную проектную организацию для подготовки проекта перепланировки, важно, чтобы такая организация имела свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами саморегулируемой организации, затем с этим проектом нужно обратиться в Администрацию соответствующего административного округа, администрация созывает комиссию, члены которой принимают решение о соответствии санитарно-гигиеническим нормам, нормам безопасности произведенных переустройств в квартире, при положительном решении, комиссия дает разрешение, на основании которого кадастровый инженер изготовит технический план помещения. На основании этого технического плана Администрация подает документы на постановку помещения на кадастровый учет. В последующем при получении сведений из единого государственного реестра недвижимости в отношении такой квартиры всегда будет отражена информация о том, что перепланировка легализована.
Если же в квартире проведена перепланировка, которую делать было запрещено (например, демонтирован вентиляционный короб или теплые полы подключены к общедомовым системам), то легализовать ее придется исключительно в судебном порядке.
Приведя всю документацию в порядок и внеся соответствующие изменения в сведения в ЕГРН, собственник может свободно, не опасаясь санкций со стороны надзорных органов, пользоваться и распоряжаться квартирой.
В том случае, если перепланировка не узаконена, и собственник намеревается продать квартиру в том виде, в котором она существует фактически, то продавцу и покупателю необходимо знать о следующих тонкостях такой сделки:
• Ипотека. Банки не дают одобрение на приобретение квартир с несогласованной перепланировкой.
• Стоимость. Квартиры с «проблемной» перепланировкой продаются в среднем на 5–10% дешевле рынка.
• Государственная регистрация. При государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи государственный орган может приостановить или вовсе отказать в государственной регистрации, если в реестре есть сведения о самовольной перепланировке, в результате которой изменилась площадь или границы отчуждаемого помещения.
• Покупатели. Новый собственник получает в свое владение жильё, которое не соответствует документам. И, в случае возникновения проблем, отвечать придётся ему.
Вот какие последствия могут ждать владельца такой квартиры:
• Штраф. На сегодняшний день размер его составляет от 2000 до 2500 рублей, однако с 2025 года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которому за любые незарегистрированные перепланировки вводятся повышенные штрафы.
• Продолжительный по времени процесс признания перепланировки законной. Процесс занимает от 3 месяцев до нескольких лет.
• Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить перепланировку нельзя, то придётся приводить квартиру в первоначальный вид.
• Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жильё могут продать по решению суда.
Чтобы предупредить возможные риски и избежать неприятных сюрпризов при купле-продаже недвижимости, обратитесь к нотариусу.
Нотариус проведет бесплатную консультацию, изучит правоустанавливающие и технические документы, в том числе, на предмет произведённой в квартире перепланировки. Нотариус также подготовит проект договора, который будет содержать не только все существенные и юридически значимые условия с учетом пожеланий сторон сделки, но также будет включать определённые и понятные меры ответственности, подлежащие применению при нарушении какой-либо из сторон договора его условий или сокрытия каких-либо существенных обстоятельств, например информацию о произведённой перепланировке либо о её ненадлежащей легализации.
Важно напомнить, что нотариус, удостоверяя любую сделку, несет полную имущественную ответственность. Поэтому именно нотариат может предоставить гражданам такие инструменты, которые смогут защитить права и законные интересы участников гражданского оборота.
Камакина Марина Витальевна, помощник нотариуса
Фото © Нотариальная палата Омской области
