Еще совсем недавно признак «самовольная постройка» был приговором. Но изменения в Гражданском кодексе РФ в августе 2018 года добавили здравого смысла в эту ситуацию.
Практика властей и судов в отношении самовольных построек на протяжении последних 15 – 20 лет характеризовалась формулой «от любви до ненависти один шаг». Как и во многих других вопросах, торжествовал своеобразный юношеский максимализм. Либо черное – либо белое. Статья 222 «Самовольная постройка» ГК РФ применялась в итоге только в каких-то крайних проявлениях.
Если очень хочется
Либо мы практически все «узакониваем по суду», пользуясь принципом «если нельзя, но очень хочется, то можно». Застройщик в 2000-е почти всегда начинал строительство, не дожидаясь согласований-разрешений. И потом все это согласовывал задним числом. Или, не мытьем так катаньем, «узаконивал» через суд, который выносил (от слова «штамповал») с завидным постоянством решения о признании права собственности на самострои. Ну, или выносил иные по содержанию, но такие же по результату решения.
А очень часто таким образом превращали в недвижимость временные строения. Кое-какие строительные манипуляции над объектом, на который есть разрешение на возведение как на временный… Заключения экспертов, суд – и прошу любить и жаловать, вполне себе капитальный объект, зарегистрированный как недвижимость.
Либо, «обжегшись на молоке» (вплоть до падения вновь построенных зданий) начинаем «дуть на воду». И вот уже появляются сплошные отказы в исках, невзирая на качество строений и любые другие обстоятельства. Надо сносить – и точка, «легализации самоволки» – бой. Понятно, что тут уже начиналась борьба на ниве исполнительного производства. Не сносили, бывало, по пять и более лет, цепляясь за различные «крючки». Но суть подхода судов от этого не менялась.
Справедливости ради, отрицательные судебные решения были ближе к сути и к букве закона. Но тут уже возникали вопросы к самому закону. Причин длительного неосвоения строительных площадок было много: экономика в стране, неквалифицированность застройщика, индивидуальные обстоятельства. Но добавилась еще одна: пропала уверенность, что потом все узаконишь.
Ночь длинных ковшей
«Вишенкой на торте» стали знаменитые «ночи длинных ковшей» в 2016 году в Москве. Когда муниципальная власть снесла более сотни объектов недвижимости на основании той самой 222-й статьи ГК РФ. Потому что эти объекты были временные, находились над сетями и т.д. Власть признала их самовольными и снесла без каких-либо компенсаций.
Хотя практически все они были зарегистрированы в качестве объектов недвижимости опять-таки властью. Около половины прошли через суд – либо их пытались снести по суду ранее и суд отказал, либо была судебная процедура признания права собственности. Очень многие пострадавшие собственники вообще их не строили – купили у предыдущих владельцев. Есть даже пара случаев, когда эти снесенные объекты были ранее куплены у муниципалитета.
Ни одно судебное дело по результатам этих «ночей» не закончилось успешно для бывших собственников. Хотя там было о чем поспорить, мягко говоря. Что и подтверждает, кстати, новая редакция ст. 222 ГК РФ от августа 2018 года. Если бы она действовала в 2016, «ночи длинных ковшей» просто не состоялись бы. Весьма вероятно, что одна из причин появления новой редакции – те самые огненные «ночи»…
До сих пор, например, идет спор – могут ли власти без судебной процедуры вообще определять, что постройка самовольная, исходя лишь из внешних признаков? Бывший председатель ВАС РФ Антон ИВАНОВ считал, что нет, когда комментировал эти печальные события.
Сейчас в Европейском суде по правам человека (ЕСПЧ), рассматривается иск ООО «Созидание» к России. У этого предприятия в той ситуации снесли торговый центр у станции метро «Южная» (прямо над входом в станцию), 1500 кв. м. Рассмотрение идет, до 19.10.2018 Россия должна представить отзыв на иск. Все ждут с интересом и нетерпением – бывший собственник хочет добиться справедливой компенсации.
Почему самовольный?
Ну что ж, когда человек взрослеет, он начинает видеть больше цветов и различать полутона. Негативные последствия максимализма позволяют на своем опыте становиться более зрелым, взвешенным и объективным. Решения становятся более точными, эффективными и справедливыми. Принятие новой редакции ст. 222 ГК РФ, как думается, из этой области. Очень хочется, чтобы и судебная система со своей стороны восприняла этот тренд.
Принятые 03 августа 2018 года по инициативе Правительства РФ изменения в ГК РФ по самовольным постройкам (ФЗ от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ) должны существенно изменить ситуацию. Будет, конечно, спор – с какого момента начинать их применять? Но шанс спасти некоторые уже существующие ситуации, как мы считаем, бизнесу предоставлен. И тем более – это позитивное изменение на будущее.
Ведь не всегда самовольное строение – источник негативных последствий и риск для жизни и здоровья граждан, облика наших улиц и т.п. Что нередко звучало в судах от государственных органов.
Из пояснительной записки к законопроекту, из неоднократных интервью председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла КРАШЕНИННИКОВА, очевидны причины принятия новой редакции. До настоящего времени несовершенны механизмы и критерии, по которым можно признать строение самовольным. И подвергнуть его сносу либо допустить его легализацию в гражданском обороте. Этот аспект явился толчком в принятии указанных изменений.
Законодатель постарался детально регламентировать критерии признания самовольным строением и заканчивая порядком сноса самостроев. Все это привносит более прозрачные и понятные правила игры с более ясными последствиями. Подход смягчается и объективизируется – формальное определение наличия или отсутствия разрешительных документов, наличия уведомления госорганов и т.п. уже не является достаточным для диагноза. Предлагается более гибкий и индивидуальный подход.
Мера в виде сноса действительно становится крайней!
Кардинальные изменения коснулись механизма легализации самостроев. Вводится новый механизм: приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями. В дополнение к ранее существовавшим правилам признания самовольной постройки. Видится, что это очень существенно расширяет для самовольного строения возможность выжить.
При этом установлены минимальные и максимальные сроки для данной процедуры (от 6 мес. до 3 лет). Стоит отметить, что появился и срок сноса самовольных строений. В зависимости от характера постройки он варьируется от трех месяцев до одного года, что исключит внезапный снос самостроя.
Важной новеллой является запрет административного сноса постройки, которая расположена на частных землях (искл. – самострой создает угрозу жизни и здоровью граждан). До этого снос самостроев на частной земле допускался без каких-либо ограничений.
Установлен исключительно судебный механизм сноса самостроев или приведения их в соответствие в случаях:
– если право собственности зарегистрировано в ЕГРН или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
– в отношении постройки, по которой ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
– в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
В юридическом сообществе особо приветствуется положение о том, что строение можно признать самовольным, только когда одновременно есть два условия:
– строительные нормы и правила, свидетельствующие о самовольности, были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки;
– они действовали на дату выявления этой постройки.
Нужен разумный компромисс
Пакет изменений в вопросе самовольных строений затронул Земельный кодекс РФ (ст. 39). Законодатель допускает предоставление участка с объектом, официально признанным самовольным строением. При этом арендатор вправе будет привести объект в соответствие либо произвести его снос.
Этот закон привнес еще достаточно весьма значимых положений. Но все их описать и проанализировать в формате данной статьи не получится. Отрадно одно: эти все изменения должны положительно повлиять на регулируемую сферу. Что, согласитесь, редкость и приятная неожиданность, когда мы говорим об изменениях российского законодательства.
Хочется верить, что этот закон будет приближать нас к разумному и справедливому компромиссу и балансу между безопасностью граждан и защитой прав владельцев объектов. Теперь дело за органами исполнительной власти, а потом и за судами. И за юридически грамотным формированием своей позиции со стороны владельцев объектов.
Убеждены, что разумное правоприменение и правильная позиция владельцев построек избавит от крайностей и излишнего формализма.
Дмитрий ЖИХАРЕНКО, партнер компании «Лексфорт»,
Игорь ЖУРИКОВ, партнер компании «Лексфорт»
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 3 октября 2018 года
