«Сибирский центр ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике» разработал сметные нормативы для капремонта, «чтобы никто не смог забраться в карман жителей Омской области»
Тема капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, его правового регулирования, новые подходы к его организации, является одним из важнейших направлений и перспектив развития жилищно–коммунального хозяйства Омской области.
Обеспечение достойных условий проживания и сохранности жилищного комплекса – одна из важнейших социально-экономических задач Омской области, решение которой требует совместных усилий органов власти, инвесторов, профессиональных организаций, собственников помещений как потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также новейших как инженерных, так и экономических разработок.
О том, почему потребовалось радикальное изменение в подходе к определению сметной стоимости капитального ремонта на научной основе, корреспондент «КВ» Сергей МАКАРОВ побеседовал с генеральным директором ЗАО «Сибирский центр ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике», д.э.н., профессором, заслуженным экономистом России, почетным строителем России Галиной ФАДЕЕВОЙ.
– Галина Васильевна, почему у вас возникла идея разработать программу по капитальному ремонту МКД?
– В течение 23 лет специалисты нашего центра занимаются разработкой различных методик по ценообразованию в строительстве. Все 100% участников строительного комплекса Омской области работают по нашим программам. Поэтому в условиях резкого сокращения платежеспособности населения и отсутствия инвесторов на проведение капитального ремонта МКД, наш центр ценообразования по поручению министерства строительства Омской области взял на себя задачу разработать финансово-экономическую модель минимального размера допустимого взноса собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
– А ранее по капитальному ремонту многоквартирных домов были разработаны государственные программы?
– Нет, до настоящего времени отсутствовало комплексное теоретическое осмысление понятия «единого информационного пространства» применительного к теме капитального ремонта МКД, в связи с чем была проделана огромная подготовительная работа по теоретической и практической информации, публикуемой на сайте, а основной достоверностью результатов исследования послужило информационное обеспечение проектировщиков, сметчиков, управляющих компаний, инженеров-строителей, где выявлялись новые нестандартные источники информации по практически выполненному ремонту на объектах-аналогах.
– Где вы взяли перечень всех домов?
– Важнейшим моментом было скомпоновать информационную базу исследований имеющихся домов на территории Омской области, по предварительной информации минстроя их было 70 000, нами было проведено обследование домов, находящихся на территории Омской области. Так как полученная предварительная исходная информация от управляющих компаний была неполной и недостоверной по общей жилой и нежилой площади, мы приняли решение приступить к физическому обследованию домов. Была проведена крупномасштабная работа и получена возможность оптимизировать учет жилой площади, т.к., по предварительным данным, многие дома попросту отсутствовали по указанному адресу либо на их месте находились детские сады, больницы и т.д. В результате обследования на территории Омска оказалось 5384 дома, а в районах Омской области 2685 домов.
– Столько работы? Вы же могли взять все данные в Бюро технической инвентаризации?
– А кто бы нам их дал? Хотя воспользоваться данными БТИ можно, но только по отдельным позициям: общая и жилая площадь, год ввода в эксплуатацию. Но за отдельную плату. Площадь стен по данным БТИ не указывает количество метров межпанельных швов, подлежащих ремонту, дверных и оконных проемов, площади балконов и лоджий указаны в горизонтальном плане, а при ремонте необходимо указать в вертикальном.
По нормам БТИ не указаны тип, длина, размер инженерных сетей. В разделе «Кровля» не указаны объемы деревянных конструкций (стропил, обрешетки, системы водоотведения).
Была абсолютно достоверно принята стратегия физического обследования конструктивов домов с подсчетом объемов работ.
Выявлены нестандартные источники информации по объектам-аналогам, по которым имеется банк данных по объемам, подлежащим капитальному ремонту.
Рассмотрены теоретические и методические аспекты разработки и применения укрупненных показателей стоимости строительства – сметные нормативы, и сформированы справочники укрупненных показателей стоимости строительства.
– А что дают эти сметные нормативы, разработанные вашим центром?
– Все для того, чтобы создать такую базу ценообразования, чтобы никто не смог забраться в карман жителей Омской области. Укрупненные сметные нормативы для капитального ремонта МКД отражают все затраты, возникающие при производстве капитального ремонта, и были разработаны нашим центром ценообразования впервые в России для применения в расчетах по капитальному ремонту МКД в Омской области, утверждены комиссией по ценообразованию при правительстве Омской области, рассмотрены и рекомендованы к применению в Омской области ФАУ «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленных материалах».
– А что включают в себя эти сметные нормативы?
– Укрупненные сметные нормативы выполнены в виде сметных расчетов ресурсным методом, включают в свой состав размер оплаты труда, эксплуатацию механизмов и ресурсы, инновационные передовые технологии, материалы и оборудование. Впоследствии деловые связи с коллегами других регионов позволили внести корректировку в Омскую базу данных по капитальному ремонту МКД, новые энергоэффективные информационные технологии.
С помощью сметных нормативов рассчитывается стоимость капитального ремонта на стадии бизнес-планирования. Определяется бюджет в целом для области, в т.ч. для города и муниципальных районов, а взаиморасчеты с подрядчиками производятся по локальным сметам, составленным на основании дефектных ведомостей. Сметы передаются в наш центр на экспертизу.
– А вы можете объяснить простому человеку доступно, как по вашим нормативам определить стоимость, например, замены кровли, которую, как я неоднократно наблюдал, откроют и потом полгода закрывают? Жильцов топит при этом, дождь льет, а то и всю кровлю снегом завалило?
– Кровля – это конструктив, и на основании сметной стоимости капитального ремонта конструктивов можно определить стоимость ремонта всего дома в целом. Возьмем пример: при капитальном ремонте крыши выполняется ее замена, предположим на покрытие из металлочерепицы, куда входят демонтажные работы, устройство пароизоляции, покрытие черепицей, устройство слуховых окон, вентиляционных шахт и др. В нормативе указано количество чел./час., машин и материалов из расчета на 1 кв. м площади.
А на практике творится следующее: 4-этажный панельный дом – норма выполнения 49 дней, т.е. Около 2 месяцев, а фактически 4 – 6 месяцев. Должна работать бригада из 8 человек, а по факту 3, вот они и затягивают работу. Это отсутствие строгого контроля!
Особую важную практическую значимость при определении оценочной стоимости конструктива с учетом экономической эффективности имеет введение нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов дома. Например, если зданию срок продолжительности 125 лет и оно эксплуатировалось уже 80 лет, нет необходимости планировать количество ремонтов за 80 лет с начала ввода здания, а только на (125 — 80) 45 лет, т.е. необходимо заменить трубы 1 либо 2 раза, с учетом срока службы 30 лет.
– Как я понимаю, если осуществлять контроль за расходованием средств, направленных на капитальный ремонт, коррупция исключается?
– Да, программой выявлены приоритетные задачи, направленные на систему мер по контролю за целенаправленным расходованием средств населения. Например, приходит старший по дому и спрашивает: «Сколько стоит замена кровли по такому-то адресу?». Мы нажимаем кнопку в программе и показываем – 2 млн руб. А в ответ звучит: «У меня запросили 2,8 млн».
– А как определяется сумма необходимого взноса на капитальный ремонт жилого дома? Почему ваш центр не займется скандальными ОДН, вы же сумели сделать капитальный ремонт «прозрачным»?
– Расчет необходимого взноса на капитальный ремонт произведен на основании минимальных затрат по каждому конструктиву и в целом на дом поадресно из расчета на 1 кв. м жилой площади, с учетом оставшейся продолжительности срока жизни дома, это непростой расчет, но эффективный. 45 специалистов трудились над разработкой этой программы весь 2013 год, а принимали участие более 60.
А по ОДН нужна методология расчета, а не применять искусственные нормы. Разобраться, а не платим ли мы за 1 Гкал в два раза больше, ведь потеря тепла в магистральных сетях огромная.
– Каким образом вам удалось получить данные по районам области?
— Такой вопрос мне задавали руководители Фонда содействия реформирования ЖКХ в Москве. Я ответила: «Карта Омской области была разбита на секторы. За каждым сектором была закреплена группа специалистов. Каждый глава района ждал в назначенное время, давал поручение свои сотрудникам, и так шла работа по каждому дому». Было вынесено решение Фондом содействия выполнить эту работу на уровне государства для всех субъектов Федерации, а мы выиграли конкурс.
Отличие данной программы проведения процесса капитального ремонта заключается в том, что осуществляется декомпозиция процесса капитального ремонта до конкретных операций, учтенных сметными нормативами, на осуществление которых устанавливаются научно-измеримые значения ресурсов с указанием ГОСТов, типа и нормы времени исполнени
– Что является основным критерием методики?
– Данная методология дает комплексный системный подход к процессу проведения капитального ремонта МКД и определяет:
1. Порядок сбора исходных данных по типовой форме технических характеристик с учетом физического обследования.
2. Порядок определения физических объемов работ по конструктивам, входящим в соответствующие объекты общего имущества, подлежащие капитальному ремонту, с учетом срока ввода в эксплуатацию МКД, позволяющего определить процент износа при бизнес-планировании капитального ремонта.
3. Формирование групп однотипных домов с учетом разновидности ограждающих конструкций, с указанием кодировки каждого дома в зависимости от разновидности наличия благоустройств.
4. Формирование укрупненных сметных норм УСНкр.
5. Формирование территориальных укрупненных единичных расценок ТЕРкр, учитывающих сметную стоимость ресурсов по каждому субъекту Российской Федерации.
6. Алгоритм формирования полной сметной стоимости капитального ремонта, в т.ч. по конструктивам, с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем.
7. Порядок определения предельной стоимости по каждому объекту общего имущества в расчете на единицу измерения на основе бизнес-планирования.
8. Расчет допустимого минимального взноса на капитальный ремонт из расчета на 1 кв. м жилой площади.
Особая важность и практическая значимость разработанной нами методики в целом заключаются во введении расчетных предельных цен по видам работ, позволяющих на региональном уровне управлять экономикой средств населения, направленных на инвестиции по капитальному ремонту в виде взноса, в возможности последовательно планировать стоимость капитального ремонта, управлять процессом его проведения.
– А как вы участвуете в политической жизни нашей области?
– Я профессионал, глубоко знающий свое дело, и политикой никогда не занималась. Это противоречит моим жизненным принципам. Я всегда говорю своим сотрудникам: «Нужно работать так, чтобы всегда мог вернуться по зеленой улице, а политикам это не всегда удается».
Главная цель работы центра ценообразования – оказать профессиональную помощь строителям нашей области, особенно живущим в районах. Мы стараемся обслуживать их вне очереди. Если кто неполно владеет вопросом, нужно объяснять, чтобы понял, и никогда не высокомерничать, ведь в этом и заключается взаимное уважение.
Ранее интервью в полном виде можно было прочитать только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 12 апреля 2017 года
