Омский проект представили на родине девелопера – в Санкт-Петербурге.
В корнце ноября в центральном офисе Группы «Эталон» в Санкт-Петербурге состоялась пресс-конференция и презентация сибирских проектов девелопера: жилой квартал в Омске «Зеленая река» и комплекса «Счастье в Кольцово» (Новосибирская область).
Эволюция проектирования
Генеральный директор ООО «ЭталонПроект» Алексей ЖУРИХИН в приветственном слове подчеркнул, что сибирские проекты стали толчком для развития Группы «Эталон»:
– У нас выросло количество сотрудников, и мы совершенно по-другому начали относиться к проектированию – где-то даже поучаствовали в создании нормативных документов, зайдя в регионы как новый застройщик. Плотно сотрудничали с администрациями Сибири – очень приятна их отзывчивость. То есть в отличие от таких крупных городов, как Санкт-Петербург и Москва, для нас это было открытием новых возможностей.
Динамику развития проектов девелопера и трендов недвижимости в целом осветил Денис СМИРНОВ, директор службы по развитию продукта Группы «Эталон». В благоустройстве (в том числе в омском ЖК «Зеленая река») застройщик применяет системный подход:
– Сначала мы делим все наши пространства на общественные и внутренние, то есть по степени взаимодействия с ними жителей. Для каждого делаем функциональную программу, чтобы в этом месте можно было, например, отдохнуть, перезагрузиться, активно заняться спортом. Двор нарезается на ячейки. У нас есть под каждую типологию модули площадок: игровые, спортивные, рекреационные, зеленые. Смотрим, «дружат» или не «дружат» функции между собой: понятно, что делать площадку для малышей рядом с активной спортивной – не лучшая идея. Двор не зря называют пятым фасадом: наш архитектор учитывает размер площадки, составляет функциональные зоны, формирует центр, симметрию.
СМИРНОВ признался: его радует, что со временем сформировалось трепетное отношение к фасадам жилья масс-маркета, то есть эконом- и комфорт-класса, бывшее когда-то прерогативой исключительно бизнес-класса:
– Есть законы восприятия в зависимости от скорости движения по магистралям, высотности зданий. Человек не замечает все элементы по отдельности, но вид знакомого фасада вечером, в лучах закатного солнца, уже создает у него ощущение возвращения домой. У нашего проекта «Зеленая река» тоже есть такие видовые точки. Мы специально собираем детали так, чтобы на нижнем уровне фасад казался теплым, а на верхнем – запоминающимся. Не пытаемся натягивать один фасад на все проекты, они все разные, у каждого своя стилистика.
По его словам, работу современного проектировщика значительно облегчают роботы, выполняющие типовые рутинные действия, например расчерчивание сетки фасадов:
– Примерно 10 лет назад произошла революция. Раньше замысел, каким будет дом, создавался у архитектора в голове, он рисовал эскиз: вот квадратик – здесь чуть-чуть уберу, здесь добавлю балкончик. Дальше подключались конструкторы, инженеры. Не было технологии, которая помогала человеку сделать модель сразу доступную всем. Работа шла достаточно медленно и, возможно, даже малоэффективно. В какой-то момент вычислительные мощности достигли такого уровня, что можно наконец создать, допустим, окошко, занести информацию о его габаритах, размерах. То же самое со стеной и так далее. Архитектор создает кубик, этому кубику придают свойства, нарезают элементы, окна, двери, этажи. Остальные члены команды, конструкторы, инженеры вместе с ним работают в этом кубике. Раньше каждый работал условно отдельно, теперь это происходит одновременно. Примерно как несколько авторов могут писать и вносить правки в одном и том же документе в Google Docs.
Что касается эксклюзивных решений, то в «Зеленой реке» сделан акцент, что непосредственно вытекает из названия, на зелени:
– Некоторые элементы охраняемые, некоторые неохраняемые. Но в любом случае это фишка проекта – зеленый ход, в котором создается множество мест для отдыха и активности, есть даже лыжная трасса.
Комфорт познается в сравнении
Рейтинг наиболее востребованных характеристик новостроек комфорт-класса в шести крупнейших городах-миллионниках представил директор службы стратегического маркетинга Группы «Эталон» Никита МУРИН. Были выбраны, естественно, места присутствия девелопера: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Новосибирск и Омск. Авторы исследования выбрали именно комфорт-класс, поскольку считают его самым массовым в современной России: качество и оснащенность таких жилых комплексов нагляднее всего показывают уровень развития жилья и городской среды в регионе. У 20 наиболее востребованных проектов каждого перечисленного города были проанализированы около 70 различных параметров – в том числе планировка квартир, архитектура, материалы фасадов, паркинг, благоустройство, места общего пользования, качество инженерных решений, состав цифровых сервисов и прочее.
Выяснилось, что Омск лидирует сразу по нескольким ключевым пунктам. Например, средняя площадь строящегося лота комфорт-класса в Омске составила 55,9 кв. м, в то время как в Новосибирске этот показатель оказался равен 49,8 кв. м, в Москве – 46,5 кв. м, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 42,4 кв. м. Как пояснил МУРИН, одним из главных показателей, влияющих на психологический комфорт жителей новых районов, традиционно считается высотность или, как говорят урбанисты, «человеческий масштаб» – то есть визуальное сопоставление себя с окружающими объектами и чувство соразмерности. По этому показателю Москва оказалась в конце рейтинга: высокая цена земли в столице привела к тому, что жилые комплексы комфорт-класса достигли средней высоты в 25,2 этажа. В Сибири ситуация иная: в Новосибирске этот показатель равен 20,5 этажа, а в Омске – 13.
Что касается коэффициента обеспеченности машиноместами на территории новых комплексов, лидером рейтинга опять же стал Омск: усредненный парковочный коэффициент для строящихся объектов составил 0,4. В Казани этот показатель оказался равен 0,3, а в остальных городах-миллионниках – 0,2. Исследователи отметили, что при этом стоимость одного кв. м в Омске самая низкая: 110 тысяч рублей против 258 тысяч рублей в Москве.
По насыщенности внутридомовой инфраструктуры дополнительными опциями и сервисами проекты комфорт-класса Омска проигрывают Новосибирску и Екатеринбургу, но держатся на их уровне по части разнообразия планировок квартир. По доле многокомнатных квартир уверенно лидируют Омск и Новосибирск, где совокупная доля трех- и четырехкомнатных квартир в строящихся проектах составила 18%. Наименьший результат зафиксирован в Санкт-Петербурге, где крупные семейные квартиры формируют всего 7% объема предложения в комфорт-классе.
Конкретно про омский проект
Начальник отдела продаж региона Сибирь Алексей ГОЛОВКИН рассказал про новосибирский и омский проекты. В портфеле жилого квартала «Зеленая река» 164 га земли на Левом берегу. Проект рассчитан на 7 очередей, при полной его реализации там должно жить около 31 тысячи человек. Первая очередь включает в себя 14 жилых домов (10 комфорт-класса и 4 бизнес-лайт) с переменной этажностью, детский сад, встроенные коммерческие помещения, благоустроенные дворовые зоны (концепция «двор без машин»), подземный и наземный паркинг. У последнего будет эксплуатируемая крыша – на ней расположится общественное пространство с амфитеатром для проведения мероприятий, памп-парк для подростков и любителей экстремального спорта. Ведется разработка дог-френдли инфраструктуры. Фасады отличаются контрастным цветовым решением, витражным остеклением, наличием французских балконов.
ГОЛОВКИН добавил, что квартирография проекта предусматривает уникальные для комфорт-класса решения: двухуровневые и многокомнатные квартиры, квартиры с террасами на верхних этажах, квартиры с отдельным входом на первых этажах, квартиры с мастер-спальнями. В жилых лобби спроектированы колясочные, места для хранения велосипедов. Что касается доступности общественного транспорта, то предусмотрена остановка по улице Дергачева – строится новая четырехполосная магистраль от улицы Волгоградской до Верхнеднепровской.
Первая очередь «Зеленой реки» находится в высокой степени готовности, часть домов планируется к сдаче в эксплуатацию весной следующего года, остальные объекты – в 2025 году. Все 14 корпусов на 2711 квартир (средняя площадь 45 кв. м, по 4-7 квартир на этаже) продаются. Средняя стоимость, которая, разумеется, зависит от этажности корпуса, планировки квартиры, ипотечной программы, – около 113-118 тысяч рублей за кв. м.
По данным ГОЛОВКИНА, 50-55% первичного рынка жилья в Омске приходится на Группу «Эталон». С его точки зрения, падения покупательского спроса не предвидится: большая часть квартир первой очереди квартала уже реализована, причем по полной стоимости, продано 6 из 10 квартир с террасами. Все коммерческие площади на первых этажах зданий также раскуплены.
Справка
Группа «Эталон» основана в 1987 году. Включает в себя более 20 предприятий, специализирующихся на строительстве жилых, коммерческих и промышленных объектов. Общее количество сотрудников – 5,8 тысячи человек. Введено в эксплуатацию более 8,9 млн кв. м недвижимости. Реализованы проекты в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге. В 2021 году компания начала программу региональной экспансии и вышла на рынок Омска, Новосибирской области, Екатеринбурга, Тюмени и Казани. Сеть продаж охватывает 35 регионов России. Выручка Группы «Эталон» в 2022 году составила 80,6 млрд рублей, EBITDA – 16,5 млрд рублей.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 13 декабря 2023 года.
