26 ноября с аукциона будут проданы помещения в КДЦ «Кристалл», а спустя неделю — муниципальные площади в ТЦ «Топаз», где располагается ресторан быстрого питания «Курочка рядом». О своем видении ситуации и планах в отношении этих объектов корреспонденту «КВ» Оксане МИРОНОВОЙ рассказал директор ГК «Музыка и кино» Денис КОШЕЛЬ.
— В программу приватизации вошла лишь часть помещений КДЦ «Кристалл». Это вся муниципальная доля?
— Если взглянуть на «Кристалл» десятилетней давности, когда мы брали его в аренду в 1998 году, и на современный комплекс — это два разных объекта. Доля неотделимых улучшений, произведенных за наш счет в муниципальных помещениях, значительная — минимум 50%. Сегодня КДЦ «Кристалл» — многофункциональный торгово-развлекательный комплекс. В сентябре мы закончили строительство пристройки, которая стала торговой частью этого комплекса. В общей площади комплекса, которая составляет больше 9 тысяч кв. метров, муниципальная доля составляет 1,1 тысячи кв. метров. Понятно, что за время, пока мы арендовали объект, он претерпел существенные изменения. Кинотеатр был ориентирован на одну функцию, мы его использовали шире — как КДЦ. Поэтому мы технически не вмещались в те условия, которые были предусмотрены для обслуживания 400 человек в день — мы пропускали несколько тысяч. Понятно, что нам приходилось производить реконструкцию, строить новые помещения. Сегодня немалая часть помещений находится в частной собственности.
— Что именно находится в частной собственности?
— Торговый комплекс, боулинг, входные группы в развлекательный комплекс, пристройки, где размещены казино и ресторан «Квартал». Я считаю, что любой инвестор, который вкладывает серьезные деньги в чужое имущество, вправе рассчитывать на юридическое закрепление своих прав. Оформление в собственность перечисленных помещений производилось в рамках действующего законодательства. Одновременно регистрировались права на земельные участки под зданиями. Земли под зданием оформлены на правах собственности и бессрочного пользования.
— На каких условиях заключался договор аренды?
— У нас заключено два договора аренды на два этажа — до 2014-го и до декабря 2019 года. Большую часть помещений мы арендуем по тому, который действует до 2019 года. Хочу отметить, что, в отличие от большинства договоров, которые рождались на основе приоритета департамента имущественных отношений, у нас договор построен на балансе интересов арендатора и арендодателя. В нем нет необоснованных возможностей по расторжению договора со стороны арендодателя, ограничено произвольное повышение арендной платы. Все это полностью соответствует Гражданскому кодексу. Я и два моих партнера — юристы, и мы изначально подходили к этому вопросу щепетильно. Хотя не предполагали ситуацию, что когда-то нам придется участвовать в аукционе и с удовольствием арендовали бы этот объект дальше. Договор нас полностью устраивает. Именно этот договор аренды и наше положение, как одного из собственников комплекса, позволяют нам чувствовать себя спокойно при любом исходе аукциона. Мы уверены, что сохраним бизнес в помещении «Кристалла» в любом случае.
— В программу приватизации попали также помещения в ТЦ «Топаз», которые вы арендуете под ресторан «Курочка рядом». Как обстоят дела с этим договором?
— Договор на это помещение заключен до конца 2016 года, и в нем прописаны условия, аналогичные тем, что действуют в отношении «Кристалла». Поскольку мы имеем сеть ресторанов, думаю, у нас хватит сил и возможностей для того, чтобы остаться в этом помещении. Именно поэтому, например, мы сегодня вкладываем средства в ремонт фасада.
— Если предположить, что у этих объектов появится новый собственник, какие законные механизмы у него есть для того, чтобы увеличить ставку арендной платы?
— Только в судебном порядке. В наших договорах заложена индексация, но это разумная индексация, которая пропорциональна инфляции. Если собственник захочет радикально изменить ставку — только через суд. И как юрист скажу, что это будет очень тяжело сделать. Хотя эта ситуация аналогична не для всех арендаторов. Есть договоры, по которым собственнику дается право увеличивать арендную плату. Считаю, что такая диспропорция в правовом положении арендатора и арендодателя, которая была заложена в договорах, заключенных департаментом имущественных отношений, ненормальна. Потому что арендаторы, которые вкладывают свои средства в чужое имущество, постоянно находятся под дамокловым мечом продажи объекта. На самом деле принятие решения о приватизации того или иного объекта — сиюминутная вещь. При возникновении кассового разрыва в бюджете срочно дается команда подобрать ряд объектов, которые можно выставить на продажу. Горсовет быстро принимает соответствующее решение, и арендатор узнает об этом из газет. Вкладывать в муниципальное имущество деньги и находиться под угрозой смены собственника — это даже не в рулетку играть. Здесь намного критичней и напряженней ситуация, особенно для малого бизнеса.
— Согласно 131-му ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» муниципалитет обязан до 2009 года освободиться от непрофильных объектов? То есть все арендаторы, заключая долгосрочные договоры, должны были понимать, что в 2009 году их объекты продадут.
— Дело в том, что определенности в толковании 131 статьи ФЗ 50 до сих пор нет. Не до конца ясно, какие объекты считать непрофильными. Многие юристы сегодня говорят о том, что продавать муниципальную собственность неправильно, поскольку муниципалитет лишается, во-первых, одной из составляющих неналоговых доходов, во-вторых, серьезной имущественной базы, которая не позволит органам местного самоуправления выстраивать гибкую финансовую политику в будущем, например, брать кредиты. Ведь под кредиты закладывается имущество. Если не будет ликвидного имущества — в ход пойдут больницы? Какой банк возьмет школу в залог? Это, конечно, шутка, но все это наталкивает на мысль, что, вероятно, ближе к окончанию срока полного вступления в силу 131 ФЗ ситуация с таким избавлением от муниципального имущества прояснится.
— Вы сказали, что произвели в «Кристалле» большой объем неотделимых помещений. На какую сумму?
— Последний капитальный ремонт, который производился в «Кристалле», обошелся нам где-то в 18 млн рублей. Ремонт фасада вместе с благоустройством территории — в 8 млн рублей. Ремонт части помещений мы закончили уже в году. Я называю только те средства, которые мы потратили в обозримый период. В «Топазе», например, мы вместе с остальными собственниками здания профинансировали ремонт фасада на сумму больше, чем 2 млн рублей, уже после того как узнали, что объект попал в программу приватизации. В помещениях «Курочки рядом» мы закончили капитальный ремонт год назад. Сумма неотделимых улучшений значительная. Но у нас не было другого выхода — тормозить бизнес и ждать решения муниципалитета мы не могли.
— Вы будете участвовать в аукционе по этим объектам?
— Конечно, мы будем в них участвовать. Скрывать мы ничего не намерены. Все разумные люди понимают, что не участвовать мы не можем.
