"Я предложила обратить серьезное внимание на легализацию доходов населения"

-Марина Алексеевна, какие проблемы обсуждались на форуме?

* В этот раз проблемы были очень острые, прежде всего это проблема рефинансирования ипотечных кредитов. Вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег ИВАНОВ (член Государственной думы РФ, юрист) считает, что американский кризис ипотеки еще не закончился, что он очень глубок и дна его пока еще не видно. А так как США очень сильно интегрированы в экономику многих стран, в том числе и России, то американский кризис уже оказал и еще окажет серьезное влияние на состояние ипотеки в этих странах. Иностранцы уже забрали назад большую часть своих инвестиций, которые они размещали в России. Очень многие российские банки, которые были ориентированы на займы, привлекаемые из-за границы, просто остались без денег, а значит, оказались парализованными. По мнению ИВАНОВА, природа российского кризиса ипотеки абсолютно отличается от кризиса американского — у нас нет кредитов, которые бы выдавались не по стандартам. В США выдавались субпраймовские кредиты (не по стандартам) — то есть банки ориентировались не на платежеспособность заемщиков, а на прогнозный рост цен на недвижимость. В США имеется четкий законодательно прописанный механизм кредитования населения, нет судебных разбирательств с неплательщиками кредитов, если у заемщика возникают проблемы с выплатами, то залог недвижимости сразу же изымается и реализуется. Это не удивительно, ведь американской ипотеке уже более 30 лет. В России же многие моменты, связанные с ипотекой, законодательно еще не отрегулированы. Наши банки не практикуют подход к оценке недвижимости как к предмету покрытия долговых обязательств. Для наших банков самое главное, чтобы заемщик был платежеспособным. Соответственно, природа российского кризиса не в том, что банки понабрали плохих заемщиков и навыдавали дефолтных кредитов. Российские заемщики становятся дефолтными, потому что не имеют никаких социальных гарантий как граждане. Сегодня заемщик работает, например, начальником какого-то департамента с высокой зарплатой, а завтра данный департамент могут просто сократить и человек неожиданно лишится источника дохода.

* Какова же природа российского кризиса ипотеки?

— Он в том, что у нас в стране отсутствуют единые национальные стандарты секьюритизации ипотечных закладных. У нас есть закон о секьюритизации, об ипотечных ценных бумагах, но на практике он не работает. Для того чтобы обратить ипотечные закладные в ценные бумаги, нужно пройти «огонь, воду и медные трубы» — преодолеть множество препятствий и требований, причем у каждого банка свои нормативы и требования. ИВАНОВ напомнил участникам форума, что есть нормативы Центробанка РФ, которые применимы абсолютно ко всем банкам. Если активно-пассивная операция какого-либо банка начинает превышать стоимость его уставного капитала, то ему могут просто «перекрыть кислород» — и это будет в рамках закона, потому что банк начал заниматься рискованными финансовыми операциями. По мнению ИВАНОВА, банки смогут манипулировать своим балансом лишь до поры до времени, поэтому им нужно будет «сбрасывать» излишний кредитный портфель, иначе банки когда-нибудь просто встанут и не смогут выдавать кредиты. Но куда его сбрасывать, остается непонятным, так как у нас нет технологии обращения его в ценные бумаги. Западные инвесторы решают собственные проблемы, азиатский рынок мы не освоили, а своего рынка ценных ипотечных бумаг в России просто не существует. Никто из участников форума не спорил с ИВАНОВЫМ, все довольно серьезно отнеслись к его словам.

— Какие варианты выхода из кризиса предлагали участники форума?

* Представители «КИТ-финанс» и Городского ипотечного банка рассказали, как они решают эту проблему. Они проводят трансграничную секьюритизацию, то есть их закладные покупают иностранные инвесторы (кто именно — не раскрывают). Но такая возможность есть не у каждого банка, поэтому, чтобы преодолеть кризис, нужно принять единые национальные стандарты, чтобы участники ипотечного рынка могли проводить секьюритизацию в рублях и на территории России. Еще не известно, чем нам потом аукнется продажа закладных зарубежным инвесторам через 5 — 7 лет.

* О чем вы разговаривали с участниками форума?

* Я предложила обратить серьезное вниманиена легализацию доходов населения, потому что, по крайней мере в Омске, многие, особенно в сфере бизнеса, выплачивают «серую» зарплату. То есть многие платежеспособные граждане просто не могут официально подтвердить свои реальные доходы, а значит, не могут и получить кредиты честным, законным путем. Выбор у них невелик — нарисовать справки о зарплате, чем они сознательно пользуются, подвергая и себя, и банки большому риску. Я вижу два выхода. Во-первых, государству нужно поощрять тех работодателей, которые выплачивают «белую» зарплату, предоставлять им налоговые, рекламные, арендные льготы и т. п., но это случится не завтра. Во-вторых,можно работать по технологии, которую уже использует наша компания. Мы работаем через презентацию клиента: описание бизнеса и источников доходов клиента (для этого должна быть высокая степень доверия со стороны банков ), то есть изучаем не только настоящую ситуацию клиента, но и его прошлые «заслуги», и прогнозируемые риски в будущем, перспективы развития его бизнеса, устойчивость доходов. Конечно, у банка, работающего «на потоке», нет времени заниматься всеми этими вопросами, но такую технологию могут использовать ипотечные брокеры.