В своем интервью, опубликованном в прошлом номере «КВ» (см. «КВ» от 18 марта 2009 года) президент ассоциации «Партнер-Омск» Олег МКРТЧЯН высказал свою точку зрения на то, почему омская сеть «Пятерочка» оказалась в сложной ситуации. В этом номере обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ представляет точку зрения потенциального покупателя сети — компании «Акция».
— Спартак Григорьевич, на каких условиях «Акция» заключила соглашение с ассоциацией «Партнер-Омск» о покупке омской «Пятерочки»? Какова была цена сделки и какова судьба франшизы, которая принадлежит Х5?
— Первое, с чего я хочу начать, управляющая компания «Акция» не заключала никаких юридических соглашений с ассоциацией «Партнер-Омск» о покупке торговой сети «Пятерочка», и, как оказалось, г-н МКРТЧЯН пытался нам продать то, чего у него не было. За последние два месяца нами обсуждались различные варианты условий сделки с ассоциацией «Партнер-Омск», последний вариант был зафиксирован в предварительных условиях сделки от 27 января 2009 года. При этом нужно понимать, что предварительное соглашение между ООО «УК «Инвесткапитал» (входит в группу компаний «Акция» — ред.) и ассоциацией «Партнер — Омск» ни в коей мере не является юридически обязывающим, так как не был установлен ни правовой статус сделки, ни правовой статус передаваемого УК «Инвесткапитал» имущества. Сделка должна была быть заключена на нормальных рыночных условиях, ее основным условием была передача нам работоспособных активов, необходимых и достаточных для запуска 35-40 магазинов. «Партнер-Омск» должен был обеспечить заключение в пользу ООО «УК «Инвесткапитал» не менее 35 договоров долгосрочной аренды помещений, где ранее находились магазины сети «Пятерочка», на согласованных с нами условиях. Также «Партнер-Омск» должен был передать нам в собственность или в долгосрочную аренду полноценное и комплектное торговое оборудование, офисное оборудование, лицензии, программное обеспечение и прочее. Все это должно было быть выполнено ассоциацией «Партнер-Омск» до 10 февраля 2009 года. Что касается франшизы «Пятерочки», безусловно, на федеральном рынке этот брэнд сильный, но в данном конкретном случае, в связи с тем, что «Партнер-Ритейл» его существенно дискредитировал в Омске, закрыв магазины и не исполнив обязательства перед арендодателями, поставщиками, сотрудниками, банками, мы в принципе не рассматривали дальнейшее использование франшизы «Пятерочка» для новой сети.
— Олег МКРТЧЯН уверяет, что соглашение с «Акцией» было подписано 27 января и «Акция» обязалась погасить долги «Пятерочки» перед поставщиками до 10 февраля. Сколько накопилось долгов и по каким причинам обязательство не было выполнено?
— Мы были готовы погасить часть обязательств «Партнер-Омска», соответствующих переданным активам и их стоимости. УК «Инвесткапитал», при условии заключения договора поставки продукции в новую торговую сеть, готова была взять на себя обязательства по погашению долгов перед поставщиками на условиях покрытия 5% задолженности ежемесячно от объема поставок или с большим дисконтом долга. Также УК «Инвесткапитал» планировала погасить задолженности перед персоналом в течение одного календарного года, в случае заключения персоналом нового трудового договора с новой торговой сетью и при работе в компании не менее 12 месяцев. Необходимо отметить, что в предварительном соглашении между компаниями от 27 января не было речи о погашении УК «Инвесткапитал» задолженности компании «Партнер-Омск» перед поставщиками в срок до 10 февраля 2009 года, как об этом заявил г-н МКРТЧЯН в интервью «КВ». В связи с наличием существенных рисков, которые были выявлены в процессе изучения реального состояния дел в управляющей компании «Партнер-Ритейл», принцип сделки должен был быть как у классиков: «утром стулья, вечером деньги», то есть исключительно после выполнения ассоциацией «Партнер-Омск» своих обязательств перед УК «Инвесткапитал» по заключению договоров аренды, передаче торгового оборудования, офисного, оборудования и программного обеспечения в срок до 10 февраля 2009 года. Согласно предварительному соглашению УК «Инвесткапитал» должна была подготовить и направить поставщикам, ранее работавшим с торговой сетью «Пятерочка», оферту о возможности переуступки и долгосрочной рассрочке или дисконтировании долга в случае заключения договоров поставки с новой торговой сетью.
При условии исполнения обязательств «Партнер-Омском» в полном объеме и в срок, что должно было дать нам возможность быстро запустить сеть, мы были готовы даже заплатить дополнительную премию компании «Партнер-Ритейл» к реальной рыночной стоимости передаваемых активов. При этом мы ориентировались на возможность запуска сети не позднее 1 марта. Совокупные обязательства «Партнер-Омска» превышают 1 млрд руб., активы не работают и не генерируют денежный поток, магазины закрыты, принадлежащая «Партнер-Омску» недвижимость заложена и не сдается в аренду – с точки зрения бизнеса покупать нечего, торговой сети нет. И покупать «Пятерочку» как сеть — это абсурд. Исполнение сделки могло быть только по частям, оплата или погашение определенных обязательства против передачи соответствующих реальных активов и предварительный порядок возможной реализации сделки были достаточно четко согласованы сторонами.
На момент подписания предварительного соглашения, то есть 27 января, УК «Инвесткапитал» своими силами и за свой счет уже было заключено большинство договоров на аренду торговых площадей. «Партнер-Ритейл» лишь передал нам списки магазинов с контактами арендодателей, которые активно искали на рынке новых арендаторов ввиду просрочек по оплате аренды в 2-3 месяца. Коммерческие переговоры проводились сотрудниками ООО «УК «Инвесткапитал», и арендодатели были готовы работать только непосредственно с компанией, представляющей интересы группы компаний «Акция», обладающей высокой деловой репутацией и никогда не нарушавшей свои обязательства перед контрагентами.
При заключении договоров, помимо оплаты регулярных платежей по аренде, которые в настоящий момент исполняются нами в полном объеме и в срок, УК «Инвесткапитал» погасила обязательства «Партнер — Омска» перед арендодателями по ранее заключенным договорам на сумму более 20 млн руб. Как вы понимаете, это, как минимум, в два раза больше, чем рыночная стоимость риэлторских услуг по поиску такого рода помещений. Мы приняли на работу ряд бывших сотрудников «Партнер-Омска», который месяцами задерживал заработную плату. При приеме сотрудников на работу мы взяли на себя дополнительные обязательства по выплате компенсаций, связанных со сформировавшейся задолженностью прежнего работодателя...
— «Партнер-Омск», по вашему мнению, не выполнил взятые на себя обязательства?
— Что касается исполнения «Партнер-Омском» наиболее существенных предварительно согласованных условий сделки, могу сказать следующее. После проведенного юридического анализа оказалось, что «Партнер-Омск» не в состоянии выполнить свои обязательства перед УК «Инвесткапитал» по легитимной передаче основного имущества, прежде всего торгового оборудования. Во-первых, часть имущества не является собственностью «Партнер-Омска», во-вторых часть имущества обременена долговыми обязательствами и значительными обязательствами перед третьими лицами — по ряду активов выявилось существование сразу нескольких залогодержателей. «Партнер-Омск» неоднократно заявлял, что получит в банках все необходимые согласования на передачу имущества во владение УК «Инвесткапитал», но практически это заявление оказалось неисполнимым. После того как «Партнер-Омск» не смог договориться с третьими лицами, прежде всего банками, нам фактически было предложено забрать торговое оборудование нелегитимным способом. «Партнер-Омском» предлагались нам различные варианты. Например, предлагалось оформить передачу через «договор хранения, с правом пользования», что однозначно соответствует договору аренды, подлежащему согласованию с третьими лицами, имеющими соответствующие права на арендуемый актив. Безусловно, на такого рода действия мы не согласились и не собираемся этого делать. Торговое оборудование, на которое мы рассчитывали и которое представляет наибольшую ценность с точки зрения капиталоемкости создания сети и возможных сроков запуска, мы уже закупаем самостоятельно, так как оттягивать запуск сети мы больше не можем.
— То есть вы полностью отказались от сделки с МКРТЧЯНОМ?
— В связи с тем, что «Партнер-Омск» не выполнил условия предварительного соглашения, то о выполнении наших встречных обязательствах речи быть не может, о чем г-н МКРТЧЯН был уведомлен УК «Инвесткапитал» неоднократно в феврале 2009 года. Мы не намерены продолжать с ним какие-либо переговоры.
— А когда заработают ваши магазины? И какое количество откроется сразу?
— По развитию новой сети наши планы серьезные, и от них мы отказываться не собираемся. ООО УК «Инвесткапитал» является в настоящее время арендатором 28 магазинов, самостоятельно приобретает необходимое для магазинов торговое оборудование, программное обеспечение, ведет переговоры с поставщиками продукции и к 9 мая 2009 года планирует запустить новую продуктовую сеть из 30 магазинов под собственным брэндом – «КИЛОГРАММ». На 20 марта 2009 года было заключено 80% от предполагаемых объемов договоров поставки продукции для этой сети. Магазины будут открываться постепенно, в зависимости от завершения их комплектации и получения разрешительной документации.
— Каковы вообще ритейлерские планы у «Акции» на 2009 год?
— На сегодняшний день мы предполагаем, что месячный оборот сети к концу года составит 130-150 млн руб. Очевидно, что мы не достигнем ежемесячного оборота сети «Пятерочка» по одной простой причине – количество магазинов новой сети значительно меньше магазинов, которые работали под брэндом «Пятерочка». Также мы сосредоточимся в ближайшее время на эффективности операционных процессов, маркетинге, контроле затрат, что является приоритетным на первых стадиях развития сети и с учетом существующих рыночных условий.
— Нет ли планов по дальнейшему увеличению торговых объектов? А если есть, то за счет чего — покупки других сетей или открытия магазинов с нуля?
— Да, по мере нормализации рынка мы планируем развивать сеть. В течение 2009-2010 годов планируем довести ее до 45-50 магазинов. Покупать мы пока ничего не планируем. На существующем рынке органическая модель роста за счет открытия магазинов собственными силами с нуля наиболее оптимальна. Также хочу развеять слухи и разговоры о продаже нашей новой торговой сети кому-либо. На сегодняшний день таких договоренностей нет.
