Николай ЛАНГ, директор омского филиала «АЛПИ»: «Мы не передадим здание, пока нам не вернут деньги»

Корреспондент «КВ» Алексей ПАНТЕЛЕЕВ встретился с директором омского филиала «АЛПИ» Николаем ЛАНГОМ и выяснил у него подробности планов компании по развитию в Омске.
— Почему возник конфликт с омским предпринимателем?
— Мы начали вести с ним переговоры в феврале 2007 года, в мае был заключен договор о приобретении объекта и определен график платежей. Этот объект состоит из трех объектов недвижимости – земли и двух зданий. Но выяснилось, что на одно из зданий было наложено обременение по каким-то обязательствам бывшего собственника. Олег ГОПОВ обязан был его снять до окончания нашего расчета, но этого не сделал. Лишь в марте 2008 года по определению суда арест был снят, однако в УФРС возобновили регистрацию права собственности только в июне. Как только мы зарегистрировали право собственности, буквально через несколько дней поступил первый иск в суд. Но он был не о доплате оставшейся суммы, а об изъятии имущества. До конца 2007 года мы могли рассчитаться с ним в любой момент. Но мы не можем купить здание, которое завтра могут у нас отобрать. Поэтому, пока не был решен вопрос о снятии обременения, деньги мы платить не стали.
— Какова была общая сумма сделки и возникшего долга?
— Мы внесли 219 млн рублей в качестве первого платежа, а общая стоимость объекта — порядка 270 млн рублей. Но при нашей задолженности в 50 млн рублей они хотели получить гораздо большую сумму, превышающую основной долг. Однако как раз на тот период у нас возникла критическая ситуация – денег просто физически не было. Из оборота мы их вытащить не могли, иначе пришлось бы закрыть магазин. Сейчас деньги для нас важнее. Мы готовы отдать этот объект, если Олег ГОПОВ вернет нам 219 млн рублей, но мы не видим намерений рассчитываться с нами. Он всячески уходит от диалога.
Районный суд вынес решение о расторжении договора купли-продажи еще 29 января, 11 марта областной суд вынес кассационное определение. Но исполнение решения должно быть одновременным – здание не может быть передано, пока нам не вернут деньги. Таких намерений с их стороны мы пока не видим. Не совсем понятен и механизм возврата средств. Тем не менее мы не планируем закрывать гипермаркет и производить какие-то действия по свертыванию бизнеса. Во многих зданиях, которые «АЛПИ» пришлось отдать в других городах, сеть осталась на условиях аренды, потому что «АЛПИ» – очень хороший якорный арендатор.
— Мясо индейки, на котором специализируется «АЛПИ», пользуется спросом?
— У омичей оно очень пользуется спросом, и сегодня мы не закрываем всей потребности. Поэтому мы решили открыть магазины шаговой доступности, чтобы наша продукция присутствовала во всех районах. Для начала откроем пять-десять объектов, потому что сейчас масштабно разворачивать бизнес опасно. Будем развиваться постепенно.
— На каких условиях идет подбор помещений?
— Мы отработали сейчас порядка 40 объектов, есть серьезные предложения и от местных предпринимателей, которые готовы вместе с нами входить в магазины. Сегодня по экономике наиболее выгодно занимать площадь до 100 кв. метров, а в объекты площадью 300-500 кв. метров мы решили входить группой арендаторов – это будет наша продукция и различные сопутствующие товары. Самостоятельно сегодня выдержать ассортимент очень сложно, учитывая быстрое изменение структуры поставщиков и их условий закупа.
— Каковы сроки реализации проекта?
— Позавчера у нас был генеральный директор «АЛПИ» Евгений ХАРЬКОВ и уже одобрил несколько вариантов. Мы будем арендовать площади от 50 до 120 кв. метров, идеальная площадь для нас – 70-80 кв. метров. По расположению рассматриваем разные районы, смотрим объекты и на пешеходных потоках, и просто в жилых комплексах, спальных районах. В проекте практически отсутствует дополнительное инвестирование – все можно сделать своими силами, оборудование взять в лизинг, а с владельцем недвижимости заключить договор аренды площадей. Порядка 50 таких магазинов в разных регионах у «АЛПИ» уже есть, и они показывают хороший результат, аренда отбивается очень легко. Реально магазины можно открыть очень быстро, за 10-15 дней. Поэтому дней через десять в Омске первые магазины уже появятся, пока открываем четыре объекта. Думаю, в течение месяца их будет уже десять. Решение о названии сети будет принято при открытии, но магазины будут в структуре «АЛПИ».
— Какова в целом ситуация в компании и ее дальнейшая стратегия?
— Сейчас идет осмысление и понимание ситуации, у нас был очень тяжелый год. Последние пять лет мы развивались очень активно, особенно в 2006-2007 годах, когда за год материальные активы увеличивали вдвое-втрое. В 2007 году «АЛПИ» запустила около 40 объектов крупного формата площадью от 8 до 80 тысяч кв. метров. Все это строилось на кредитные средства, при этом была создана собственность примерно на 40-50 млрд рублей. Сейчас все это стоит гораздо ниже, недвижимость обесценилась в связи с кризисом. В тяжелую полосу мы вошли где-то во втором квартале 2008 года, когда по России практически остановилась выдача кредитов и нужно было рассчитываться по первым займам, а перекредитование банки практически не делали. Соответственно, были заморожены новые стройки, порядка 20 объектов осталось в виде недостроя. Мы планировали в 2008 году также открыть порядка 40 объектов, было заготовлено много площадок, но мы остановились. Причем кризис остановил нас на Омске – после него мы планировали продвигаться дальше на запад: в Тюмень, на Урал, в Екатеринбург. Была проведена реструктуризация бизнеса, и основная задолженность, насколько мне известно, практически погашена.
Серьезная программа ранее была разработана и по созданию общероссийского холдинга по производству мяса индейки. «АЛПИ» планировала в европейской части России брать старые комплексы по производству птицы и, реконструировав их, создавать новые. Однако сегодня порядка 80% своей продукции мы реализуем через собственную сеть и, учитывая, что очень много средств нужно направлять на гипермаркеты, это направление также было приостановлено. Думаю, что правительство еще пойдет нам навстречу, потому что производство мяса птицы имеет эффект мультипликатора, так как при строительстве и реконструкции птицекомплекса участвует несколько отраслей.
— Какие проблемы возникали у «АЛПИ» в Омске?
— Сегодня два больших объекта на улице Нефтезаводской и 4-й Транспортной по экономике работают нормально, а магазины среднего формата – двухтысячник на Конева и магазин в Калачинске – имеют проблемы. Кроме того, население Калачинска, видимо, быстрее ощущает кризисную ситуацию, и там идет серьезное снижение оборотов. Содержание больших комплексов вообще очень затратно, первая статья наших затрат на больших объектах – это фонд заработной платы, она составляет до 60% от всех издержек, второе – это потребление энергоресурсов. Остальные расходы – это порядка 10%. Но самостоятельно мы не будем закрывать ни один объект, даже если у них будет отрицательная экономика. Если какой-то магазин показывает минусовой баланс по итогам работы, мы перекрываем его другими объектами. У нас внутри филиала действует принцип сообщающихся сосудов и идет переливание средств с объекта на объект.
— В Омске есть магазины, которые работают в минус?
— Пока один объект на улице Конева идет в ноль, но у нас там есть обязательства перед арендодателем, и вопрос закрытия магазина пока даже не обсуждался.
— Было ли в омском филиале сокращение штатов?
— Прямого сокращения у нас нет, даже при снижении товарооборота. Есть естественная текучесть кадров, аннулируем вакансии. Четыре сопутствующих производства работают на аутсорсинге – это выпечка хлеба, мясные, кондитерские и кулинарные цеха.
— Как складываются отношения с поставщиками?
— В прошлом году мы очень быстро перестроились. У нас было порядка 60-80% федеральных поставщиков, но они стали резко не выполнять условия, так как крупный бизнес в основном сидит на кредитах. Они сразу перешли на деньги, а у нас должны быть оборотные средства. Если мы в месяц брали на реализацию товара на миллиард, заменить этот миллиард собственными средствами очень сложно. Поэтому мы переориентировались на быстрооборачиваемый товар, который производят на местах. И сейчас местные омские производители составляют уже более 60% в объеме реализации. Это в основном, производители колбасы. В лидерах продаж идут «Руском», «Компур», «Омский бекон», по колбасе они составляют 95% объема продаж. В кондитерской продукции уже до 70% и более в объеме продаж имеют «Сладуница», «Сладонеж», Любинский молочный завод.
— Многие поставщики сегодня жалуются на неплатежи.
— Мы имеем определенную кредиторку и по основным договорам с крупными поставщиками, которые в месяц поставляет продукции на сумму больше миллиона рублей, идет отсрочка платежа на срок от двух до трех недель. Что-то покупаем сразу за деньги, в зависимости от насыщенности рынка. По разным группам товаров есть разные условия.
— Часть площадей в своих гипермаркетах вы сдаете в аренду, какие перемены произошли здесь?
— Структура арендаторов сильно изменилась буквально за полтора года. Сейчас практически исчезли фирмы, которые торговали бытовой техникой, электроникой и сотовыми телефонами, – у них идет глобальное свертывание бизнеса. Первыми начали сворачиваться сотовики, затем компьютерщики и продавцы бытовой техники. Но ротация происходит быстро, например, из магазина ушла бытовая техника, и практически сразу же на это место был подписан договор с мебельщиками. Учитывая ротацию, 5% площадей пустуют на время замены арендатора, то есть комплексы заполнены в среднем на 95%. По сути, у нас есть очередь на аренду.
— Ставки сильно упали?
— Как и везде. Арендную ставку мы сократили в два раза — она упала до 300 рублей за квадратный метр, средняя ставка составляет чуть больше 400 рублей. Хотя год назад в это же время она достигала 800 рублей. Сейчас идет речь не о получении какой-то сверхприбыли, а том, чтобы сохранить арендаторов. Мы потеряем больше при их отсутствии и идем навстречу, особенно большим якорям. Для них арендная плата была сокращена еще в прошлом году.