Рынок коммерческой недвижимости в 2010 году начал постепенно оживать, и в городе растет число сделок купли-продажи бизнес-площадей.
Однако недвижимость сегодня приобретается, в основном, для собственных нужд, расширения бизнеса или для последующей сдачи в аренду. Предприниматели стали гораздо осторожнее и продуманнее относиться к своим вложениям. И прежний ажиотаж, когда многие стремились избавиться от ставшей непосильной ноши в виде объектов недвижимости, либо пытались скупать все за бесценок, бесследно прошел.
Метания закончились
Как отмечают эксперты «КВ», радикальных событий на омском рынке бизнес-недвижимости не произошло. Но 2010 год отличается от предыдущего положительной динамикой по количеству продаж и сделок по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости. «То есть, я бы сказал, что год был несколько лучше прошлого, — говорит генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ. — Это объясняется, в основном, не радикальным изменением в экономике, а отложенным спросом. На период кризиса многие бизнесмены воздержались от покупок. Как только был провозглашен выход из кризиса, они стали приобретать необходимую коммерческую недвижимость. Наблюдалось определенное оживление, умеренный и разумный рост цен».
Однако, усредненные ценовые показатели не касаются отдельных высоколиквидных объектов, которые не были проданы в период кризиса. По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, цена на них по сравнению с прошлым годом возросла на 20-25%. «Но есть и такие объекты, которые вообще невозможно продать в ближайшие пять лет, они отличаются неблагоприятным местоположением и другими недостатками, — говорит эксперт. — А востребованные объекты стали продаваться и подорожали. Например, это торговые площади, которые находятся в центре города или на магистралях, где есть мощные покупательские потоки. В целом в 2010 году крупных сделок у нас не было, но увеличилось количество мелких и средних операций с недвижимостью».
Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Аркада-Стиль» Марк ЛОСЬ также отмечает, что в 2010 году начался плавный рост, и рынок с каждым месяцем выходил в свое докризисное состояние. «Но выход получился не V-образным, а L-образным, — продолжает он. — Покупатели стали вкладывать деньги в различных секторах, включая и производственную, и торговую недвижимость, складскую, офисную – сделки есть во всех сферах. В некоторых сегментах при продаже даже отмечается повышение цены – лакомые кусочки никогда задешево не продавались. На те объекты, которые пользовались спросом, например, продуктовый ритейл, ценник вниз и в кризис не падал, и сейчас хорошие объекты продаются задорого. Но люди, которые владеют малоликвидной недвижимостью, уже готовы к диалогу по торгу, рассрочкам и так далее».
Начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Авеста-Риэлт» Александр БАРКО согласен, что ситуация после кризиса выровнялась, уже нет метания покупателей и продавцов:
— Те, кто плохо себя чувствовали на рынке, либо благополучно умерли, либо оптимизировали свой бизнес и всеми силами держатся за свою коммерческую недвижимость, которую пытались раньше продать. Я наблюдаю положительную тенденцию в плане серьезности подхода к покупке и аренде площадей. А раньше некоторые ходили по городу с мешком денег и за копейки скупали самых слабых.
— То есть, ажиотаж прошел, — продолжает директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр СТУКОВ. — В кризис многие пытались сбросить дешевеющие активы. Примерно полгода как цены по коммерческой недвижимости остановились. Пришла пора инвесторов, которые делают свой выбор осознанно – просеивают объекты, анализируя потенциальную доходность. В качестве видимого примера таких удачных покупок можно отметить объект по улице Фрунзе, 47, где был выкуплен деревянный дом с земельным участком. Потом этот же инвестор, видимо, купил соседний участок с двухэтажным домом. Через год на месте снесенных ветхих построек появился ресторан «Малибу». Трафик здесь очень хороший, и раньше, насколько мне известно, это место даже рассматривал «Макдональдс» для размещения своего ресторана.
По словам экспертов «КВ», проекты сегодня рассчитываются на долгое время, например, в 2010 году в городе была куплена площадка, на которой будет строиться крупный крытый спортивный комплекс с основным направлением под теннисный спорт. Это уже серьезный инвестпроект на перспективу пять-семь лет и далее, а не просто земля, которую скупают для перепродажи. То есть, в Омске постепенно оживает и девелопмент.
Торговлю красит место
Из крупных открытий 2010 года на рынке торговой недвижимости можно отметить запуск ТОК «Фестиваль» в начале прошедшего года. К концу года наконец-то состоялось многократно откладывающееся открытие торговой галереи в комплексе «Миллениум», а также открылся крупный ТК «ПароPlaza» на Московке.
По информации генерального директора ООО «НТФ-Девелопмент» Дмитрия САПУНОВА, средняя ставка аренды на торговые площади в городе – около 460 рублей за квадратный метр. Но на практике встречается большой разброс цен, по словам Евгения ЩЕРБАКОВА, он может достигать от 300 рублей в малопривлекательных местах до 1 500-2 000 рублей в историческом центре Омска (от площади Ленина до Ленинградской площади). Встречаются ценовые пики на уровне докризисной стоимости и в некоторых других местах.
— Например, при сдаче в аренду помещений в районе ДК им. Малунцева, — рассказала «КВ» руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена ЖИГАНОВА. — Пока шло обсуждение договора аренды с потенциальными арендаторами, пришли другие арендаторы и предложили арендную ставку на 50% выше. Это похоже на блеф, но на самом деле это действительно так. А ведь в кризис в 2009 году некоторые объекты сдавались в аренду за ноль рублей только за внесение коммунальных платежей.
Что касается цены продажи, здесь также все индивидуально в каждом конкретном случае.
— Недавно у нас был потенциальный покупатель на помещение в районе привокзальной площади, который предлагал цену 150 тысяч рублей за квадрат, — продолжает Елена ЖИГАНОВА. — Но за объект уже был принят аванс по цене квадрата в 120 тысяч рублей. Причем, обе эти цены – практически докризисные. Но такие цены возможны только за крайне привлекательный в глазах инвестора объект.
Как отмечает Александр БАРКО, в конце 2009-го — начале 2010 года появился очень активный спрос на торговые площади продуктовой группы формата «магазин у дома». «Тогда рухнула «Пятерочка», а крупные федеральные операторы в Омск еще не зашли, — поясняет он. – И у тех, у кого было 1-2 магазинчика, появилась возможность покупать новые точки, потому что цены снизились. Был ажиотаж. Кроме того, крупные торговые площади покупали иногородние предприниматели, например, магазин «Лапландия» на Маркса открыли екатеринбуржцы. Бизнесмены из Казахстана, Якутии приобретали небольшие торговые площади в районе 150-200 кв. метров. А уже примерно с середины 2010 года клиенты стали активнее искать площади для сферы услуг».
Кроме того, по словам Александра СТУКОВА, успешные торговые сети, например, «Ритм», начинают интересоваться районными центрами Омской области и хотят расширяться там, где развивается экономика и есть платежеспособное население. Ранее в райцентрах сложно было найти торговые помещения, и были лишь единичные предложения по коммерческой недвижимости. Но сейчас объем предложений намного увеличился.
В Омске же, в основном, достраивают прежние объекты, и новые проекты пока не проявляются. Например, в конце года была расконсервирована замороженная третья очередь ТК «Маяк». По мнению Дмитрия САПУНОВА, в городе будет еще востребован торговый комплекс площадью 80-100 тысяч кв. метров на правом берегу.
«В остальном столичные аналитики сильно переоценивают омский рынок и его покупательскую способность, наш город – бюджетный и нетранзитный», — говорит он. — Но к 2012 году при благоприятных условиях может быть подготовлен ряд крупных торговых проектов, которые оживят наш рынок. В 2011 году будет вестись работа с проектами, их шлифовка и выход на стадию строительства. В целом считаю, что в городе есть три ниши, финансово емких, не заполненных и перспективных с точки зрения открытия новых сетей. Это формат небольшого продовольственного магазина, формат супермаркета непродовольственных товаров и бытовой химии, а также направление хозяйственного магазина».
Офисы без ремонта уже не нужны
В сфере вновь построенной офисной недвижимости ряд экспертов «КВ» отмечают застой. Новые и недавно возведенные офисные центры простаивают. Например, это бизнес-центр «Капитал» на улице Орджоникидзе, офисный центр на проспекте Маркса у хлебозавода и ряд других. По информации участников рынка, у застройщика БЦ «Капитал» возникли сложные отношения с банками, причина простоя других объектов, возможно, в том, что они пока не сданы в эксплуатацию или не востребованы на рынке.
«Кроме того, возможно, что у собственника нет средств, чтобы сделать ремонт. А без ремонта сегодня сдать офисное помещение очень сложно – никому не интересно вкладывать дополнительные средства», — отмечает Елена ЖИГАНОВА. С этим мнением согласен Марк ЛОСЬ: «Зачем покупать офис под отделку, если можно купить точно такое же помещение в этом же месте уже с ремонтом? Поэтому офисная новостройка в сравнении с уже готовым офисным помещением всегда будет проигрывать, если это предложение сопоставимо по расположению и качеству».
Тем не менее, Александр БАРКО отмечает, что по количеству обращений и сделок на первом месте стоит, и в ближайшее время будет стоять именно аренда офисов. Однако, по его словам, уменьшились испрашиваемые площади, традиционно самое популярное — это 15-20 квадратов. «Но если в прежние годы эти площади они найти не могли, потому что собственники сдавали свои объекты по этажам, с нарезкой не меньше 100 квадратов и так далее, то в период кризиса многие перешли к дроблению площадей, — говорит он. — Спрос продолжает присутствовать. А в нашей компании на удивление пошел спрос и на покупку офисов, а не только аренду. Это логично, потому что сейчас цены низкие. Те предприниматели, которые раньше покупали офисы с целью сдачи их в аренду, сегодня готовы их продавать, и цены упали. Но опять же, основной спрос – на помещения площадью до 100 кв. метров».
Евгений ЩЕРБАКОВ подтверждает, что и в Центре деловой недвижимости «Навигатор» по сравнению с прошлым годом увеличился процент продаж. Началась купля-продажа мелких и средних коммерческих объектов. По его словам, поскольку в 2010 году произошла интервенция московских банков, им потребовались дополнительные офисы. «Они их брали в аренду, а некоторые из банков и покупали, — говорит г-н ЩЕРБАКОВ. — Это небольшие помещения площадью 100-150 кв. метров на магистралях и в районах остановок общественного транспорта. Цена на аренду офисных помещений колеблется от 120 рублей за квадрат. Есть хорошие офисы, расположенные в промзонах на территории различных заводов, где ставка доходит до 600 рублей. Кое-где просят и 800 рублей, но туда никто не идет. Средняя ставка – 120-500 рублей за квадратный метр».
Дмитрий САПУНОВ считает, что владельцы площадей в новых офисных центрах, построенных в 2007-2009 годах, должны закладывать ставку аренды для своих арендаторов из расчета срока окупаемости в 15 лет. «Но, несмотря на кризис, все хотят отбить свои деньги через пять лет, — недоумевает он. — Кто хотел купить офисы, скорее всего, уже их купил. Все бизнесы растут на наших глазах, никакой новый бизнес в Омск не зайдет. У нас не создается новой бизнес-среды, нуждающейся в офисах. Поэтому мы офисные центры вычеркнули из своей работы, и сегодня занимаемся только брокериджем торговых площадей».
Торг еще будет уместен
Что касается других категорий недвижимости, эксперты «КВ» отмечают возросший спрос на производственные и складские площади. По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, аренда складских помещений может достигать от 50 до 120-150 рублей за квадратный метр в зависимости от состояния помещения и его месторасположения. Для складов и производственных помещений также важны коммуникации и подъездные пути, чтобы к зданию можно было удобно подъехать на фуре.
— По производственным помещениям тоже пошел спрос, но предложения по продаже очень сильно отличаются от спроса, — продолжает Александр БАРКО. — Базы предлагаются в ценовой категории от 25 до 50 млн рублей, а спрос идет от 8 до 15 млн. То есть, востребованы небольшие компактные изолированные базы, но у нас наследие советского режима – огромные базы с большими административно-бытовыми корпусами, которые очень плохо делятся на мелкие площади. Думаю, что тенденция 2011 года – вывод на рынок земельных участков, чтобы можно было строить объекты под себя.
— А земля, в основном, сейчас востребована под строительство СТО, автоцентров, автомоек, небольших производственных баз и цехов, — продолжает Александр СТУКОВ. — Особый интерес вызывает район «Меги» и Чукреевки. Здесь есть предложения от нескольких гектаров до нескольких десятков гектаров на границе с летным полем. В центре выщипываются оставшиеся участки, если они подъемные по цене. Там, как правило, собственники держат докризисные цены и они будут ждать своих покупателей – им не к спеху.
В целом, по словам разных экспертов, на рынке коммерческой недвижимости еще можно добиться скидки в размере до 15-20% при продаже объектов, а также по-прежнему практикуются одно- и двухмесячные арендные каникулы.
— 2010 год вызывал у нас сдержанный оптимизм, — говорит Александр СТУКОВ. — Судя по результатам к концу года, рынок оживает, и мы надеемся, что в 2011 году эта тенденция продолжится. Хотя не думаю, что будет какой-то всплеск активности. Но тенденция уже обнадеживает.
