АИЖК обновляет стандарты

В 2010 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупило у банков и региональных операторов около 48 300 ипотечных кредитов на общую сумму более 54,7 млрд руб., что составляет 16% от общего числа и 14,4% от общей суммы всей ипотеки, выданной в прошлом году. А с 1 февраля 2011 года вступили в силу новые тарифы и правила рефинансирования агентством кредитов, предоставленных его партнерами. Стоит ознакомиться с ними поподробнее, поскольку стандарты и тарифы АИЖК всегда служили ориентиром для других участников ипотечного рынка.
Важные перемены
Пожалуй, самое главное отличие новых стандартов АИЖК от ранее действующих состоит в том, что не все они являются «железными» для партнеров агентства – первичных кредиторов. В частности, если раньше четко оговаривались процентные ставки по кредитам, то сейчас АИЖК устанавливает только ставки, исходя из которых оно будет выкупать закладные.
Партнеры агентства (банки или региональные операторы) вольны применить другие и получить за счет этого свою часть дохода, тогда как раньше они получали доход за счет комиссий (за рассмотрение заявок, предоставление кредита и т.д). Несомненно, это новшество стало своего рода ответом на многочисленные судебные процессы, выигранные заемщиками, в результате чего банки были вынуждены возвращать полученные ими комиссионные.
Другое новшество состоит в том, что допустимые максимальные суммы кредитов зависят от региона получения кредита, размера первоначального взноса (т.е. собственных средств, вложенных заемщиком), а также рынка, на котором приобретается объект ипотеки (первичный или вторичный). Омская область попала в IV группу, поэтому при покупке новостройки (в том числе по программе «Малоэтажное жилье») размер кредита для омичей не может превысить 1,75-3 млн руб. при различных соотношениях кредит/залог. В случае покупки жилья на вторичном рынке верхняя граница суммы составит от 1,5 до 3 млн руб.
Еще одно очень важное новшество: в большинстве программ минимальный размер первоначального взноса составляет всего 10% от стоимости жилья. Определяется она как наименьшая величина между ценой по договору приобретения квартиры или дома и результатом оценки, проведенной независимым оценщиком. При этом действует правило: если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору.
То есть подлежит страхованию риск того, что в случае наступления дефолта рыночная стоимость заложенного по договору имущества окажется меньше, чем долг заемщика перед банком. То, что такая ситуация вполне реальна, показал опыт 2008-2010 годов, когда цены на недвижимость повсеместно стали снижаться. Такая страховка важна не только для банка, но и для заемщика: она защитит его от дополнительных требований со стороны кредитора в том случае, если гасить кредит окажется не по силам.
Страхованию подлежит не вся сумма кредита, а только разница между реальным размером первого взноса и 30% от стоимости залога. Страховка оплачивается однократно при заключении договора, а ее размер зависит от того, какую из страховых компаний выберет заемщик. Список из 16 аккредитованных страховщиков размещен на сайте АИЖК. В Омске представлены, как минимум, 12 из них.
Обновленная линейка ипотечных продуктов АИЖК состоит из 6 программ: «Стандартный ипотечный кредит», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Переменная ставка», «Материнский капитал» и «Военная ипотека». О последней говорить не будем – она достаточно специфическая и рассчитана на широкий, но все же ограниченный круг потенциальных клиентов. А вот об остальных надо сказать несколько слов. И начнем с тех параметров, которые являются общими для всех (или почти всех) пяти программ.
Максимальный срок кредита составляет 30 лет, но выплатить всю сумму необходимо до того, как исполнится 65 лет самому старшему из созаемщиков. Всего созаемщиков может быть не более трех (по программе «Материнский капитал» – не более четырех). При этом сумма ежемесячного платежа не может превышать 45% (для «Переменной ставки» – 35%) ежемесячного совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке.
Обеспечением по кредиту является приобретаемое жилье — квартира или дом. Погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными (равными) платежами в течение всего срока кредита. Моратория на досрочное (полное или частичное) погашение нет. Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности (личное страхование) оформляется по желанию заемщика, но при его отсутствии ставка по кредиту увеличивается на 0,7%.
Таким образом, величина процентной ставки рассчитывается индивидуально, исходя из размера первоначального взноса за жилье, суммы кредита, срока его погашения и наличия личного страхования заемщика или созаемщиков (ставки в таблице и тексте указаны для случая, когда оно имеется). Все кредиты предоставляются в рублях.
Стандартный ипотечный кредит предоставляется на приобретение квартир и домов на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на покупку или строительство жилья. Обратите внимание, что кредит на покупку дома предоставляется на особых условиях: ставки и требования к первому взносу гораздо выше. При этом ставки зависят еще и от размера кредита: если он не превышает 1,5 млн руб., то обойдется в 13,2-13,5% годовых, а более крупные – в 14-14,75%.
Новостройка – это кредит на приобретение квартир в строящихся или построенных не ранее 2007 года многоквартирных домах эконом-класса. При этом продавцом может быть только юридическое лицо. На оплату первоначального взноса за жилье и для погашения задолженности по кредиту можно использовать средства материнского (семейного) капитала. Процентная ставка может быть снижена за счет специальных вычетов:
на 0,5% — если стоимость одного кв. метра общей площади приобретаемого жилья не превышает средней по региону (для Омска — 27 500 руб.);
на 0,25% — если первоначальный взнос производится за счет средств материнского (семейного) капитала;
на 0,25% — для участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы;
на 0,25% — для участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».
При этом для счастливчиков, относящихся сразу к нескольким из перечисленных категорий, положенные им вычеты суммируются.
Программа «Малоэтажное жилье» позволяет получить кредит на приобретение квартиры в доме не выше трех этажей, жилого дома с земельным участком, построенного по типовому проекту подрядной организацией, а также участка для жилищного строительства с последующим залогом построенного на нем жилого дома. Ставка по кредиту может быть снижена в перечисленных выше случаях.
«Материнский капитал» – эта программа позволяет использовать предоставляемую государством сумму (с 1 января 2011 года — 365 698 руб.) для увеличения максимального размера кредита, на который может рассчитывать заемщик с учетом его доходов. Первоначальный взнос заемщик производит за счет собственных средств. Его минимальный размер может оказаться и более 10% стоимости квартиры, поскольку вместе с суммой материнского капитала должен составить не менее 30% от цены объекта ипотеки. Ставки по кредиту при покупке квартиры на первичном рынке составляют 10,25-10,75%, а при покупке на вторичном – 11,25-11,75% годовых.
Переменная ставка в данном случае равна ставке рефинансирования ЦБ РФ по данным на 15 число за 2 месяца до того, в котором заключается договор, увеличенной на 1,5-3% (в зависимости от размера первоначального взноса). На таких условиях можно получить кредит на покупку квартиры на вторичном или первичном рынке, в том числе – в строящемся доме, а также на погашение ранее полученного кредита на приобретение или строительство жилья.
На данный момент (и до конца апреля) при покупке квартиры на первичном рынке переменная ставка составит 9,25-9,75%, а при покупке на вторичном – 10,25-10,75% годовых. В период действия договора ставка пересматривается раз в год, на дату его заключения. Кроме того, установлены предельно допустимые размеры ставки: 5% и 20% годовых.
Омская специфика
Пока что не все омские партнеры АИЖК готовы полностью перейти на новые условия, предложенные агентством, – в частности, предоставлять кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости объекта ипотеки. Но у части заемщиков, которым не хватает собственных сбережений на большой первоначальный взнос, все же есть выход. При покупке новостройки Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК) может предоставить дополнительный кредит в размере до 10% от стоимости жилья сроком на 5 лет под 1% годовых любому заемщику любого банка – главное, чтобы его доход это позволял.
А в филиале Ханты-Мансийского банка можно получить кредит на оплату первоначального взноса в размере до 20% стоимости квартиры на 5 лет под 14,5% годовых, оформив поручительство юридического или физического лица. Правда, сделать это сможет только тот, кто берет ипотечный кредит в этом банке.
Несмотря на разрешение изменять ставки по кредитам, работающие в Омске партнеры АИЖК до сих пор предпочитают использовать привычную схему: стандартные «вилки» процентных ставок агентства и сверх того – комиссии, размер и название которых каждый из них устанавливает по своему вкусу. Единственное исключение – СтарБанк, который применяет единую ставку в размере 12,5% годовых.
Правда, названия комиссий стали более разнообразными. Например, Ханты-Мансийский банк взимает комиссию «за перевод денежных средств на счет продавца», а СтарБанк – «за оказание консультационных услуг». В Примсоцбанке тоже есть комиссия за перечисление средств в подразделение банка, расположенное в другом регионе (0,5%) или в другой банк (от 0,5 до 2%), но взимается она в дополнение к основной (2,5%). Банк ЖилФинанс взимает дополнительную комиссию за рассмотрение заявки в размере 1700 руб., а Плюс Банк – 1800 руб. Остальные банки рассматривают документы бесплатно.
Во многих банках применяются специальные тарифы для постоянных клиентов (получающих зарплату на карту банка, имеющих там вклад или хорошую кредитную историю и т. п.). Это может быть снижение процентных ставок, уменьшение размера комиссии или первоначального взноса либо другие послабления. Поскольку в большинстве случаев возможность получения всех этих преференций зависит от различных нюансов, об этом лучше расспросить сотрудников банка.
Некоторые партнеры агентства готовы принимать не только справки по форме 2-НДФЛ, но в этом случае процентная ставка и/или минимальный первый взнос окажется выше, а максимальный размер кредита — ниже. К примеру, в ОРИК для таких заемщиков ставка по кредиту равна 12%, допустимая сумма – от 250 тыс. до 3 млн руб. и есть мораторий на досрочное гашение – 6 месяцев. Платежеспособным обладателям официально подтвержденного дохода ОРИК (а также Собинбанк и Мираф-Банк по программе «Новостройка») готовы предоставить до 4 млн рублей.
Большинство работающих в Омске партнеров АИЖК предлагают своим заемщикам стандартную программу агентства, но при этом готовы кредитовать лишь покупку квартиры на вторичном рынке. Одни это объясняют недостаточным предложением на рынке новостроек, другие – тем, что недавно работают по этой программе и еще не успели наладить аккредитацию застройщиков и/или возводимых ими объектов. Выдавать же кредиты на покупку квартиры в любой новостройке весьма рискованно, в чем за последние 2-3 года смогли убедиться все.
А вот на сайте Плюс Банка есть список из 14 домов, приобретение квартир в которых кредитуется на любом этапе строительства. Покупка квартиры в других домах также возможна, но для этого требуется получить предварительное согласие банка.
Более распространенный вариант – кредитование квартир в завершенных или не завершенных строительством домах в рамках программы «Новостройка». Это вполне объяснимо, поскольку условия программы налагают дополнительные ограничения на выбор объектов. Многие банки добавляют к ним и свои собственные. Обычно — требование все той же аккредитации.
ГЕНБАНК и Ханты-Мансийский пока никого не аккредитовали, поэтому готовы кредитовать только квартиры в завершенных строительством объектах. А Примсоцбанк уже аккредитовал двух застройщиков, и еще три находятся в процессе рассмотрения. Благодаря этому омичи могут получить там кредит на покупку квартир и в городе, и в его ближайших окрестностях (Лузине, Ростовке и Ясной Поляне).
Остальные программы АИЖК в Омске менее распространены, а стандартный кредит на покупку индивидуального дома омичам и вовсе никто не предлагает. Надо думать, из-за новизны этих продуктов. Все же банкам требуется определенное время на освоение каждого из них: заключение договоров с АИЖК и партнерами, подготовку документации, обучение персонала. Поэтому не исключено, что в скором будущем число участников этих программ увеличится.