Ипотечные ставки растут

Прошлый год оказался самым удачным в недолгой истории российской ипотеки. Об этом говорят эксперты, а главное – достигнутые участниками рынка показатели, с которыми не поспоришь. По поводу перспектив года текущего мнения высказываются очень разные. Тем не менее практически все согласны с тем, что начавшийся в последние месяцы рост ставок вызван объективными причинами и потому будет продолжаться.
Подводя итоги
2011 год выдался для ипотечников куда более успешным, чем ожидалось. Как заявил председатель Западно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей МАЛЬЦЕВ, «рынок 2011 года оказался значительно более емким, чем планировалось большинством аналитиков и банков в конце 2010 года». По оценке председателя правления Мираф-Банка Андрея БЕСПЯТОВА, «2011 год стал для банка годом восстановления ипотечного кредитования и дал новый толчок в развитии этого направления, позволив банку выйти на запланированные показатели по объемам выдачи кредитов».
Согласно прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2011-м годовой объем выдачи должен был составить 580-640 млрд руб., а уже за 11 месяцев года было выдано ипотечных кредитов на 613,3 млрд руб. В декабре темпы роста кредитования физических лиц составили 4% и стали максимальными с августа 2008 года.
Столь активный рост радует далеко не всех: самые осторожные из экспертов начинают опасаться того, что далеко не все заемщики смогут в дальнейшем справиться со взятыми на себя обязательствами. Но по данным на конец 2011 года ситуация выглядела достаточно благополучной: к 1 декабря доля ипотечных кредитов, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышал 30 дней, достигла 94,9% от общего объема. На начало ноября этот показатель составлял 91,1%. А по рублевым кредитам просрочка составила 2,1%, вернувшись на уровень почти двухлетней давности.
По данным Банка России, за 11 месяцев банки на 53,3% увеличили предоставление ипотечных кредитов в рублях — до 641,1 млрд рублей (против 346,9 млрд за аналогичный период в 2010 году). Прирост объема кредитов в иностранной валюте был более скромным и составил 21,21 млрд в рублевом эквиваленте против 17,5 млрд руб. годом ранее.
Активные участники рынка превысили средние показатели. Так, Омское отделение Сбербанка в 2010 году выдало жилищных кредитов на сумму порядка 2,9 млрд руб., а в 2011-м – уже 4,5 млрд руб. В банке DeltaКредит, продукты которого предлагают омичам сразу несколько кредитных организаций, количество выданных за прошлый год кредитов выросло в 2 раза по сравнению с 2010 годом. При этом уровень просроченной более 90 дней задолженности к концу 2011 года снизился до 0,82%, по сравнению с 1,32% в конце 2010 года.
Руководитель омского ипотечного центра Промсвязьбанка Евгений КИТАЕВ отметил: «Мы видели снижение ставок, увеличение объемов выдач от месяца к месяцу как в целом по рынку, так и по конкретным игрокам». Скажем, МОСОБЛБАНК в первом полугодии выдал около 0,6 млрд руб. ипотечных кредитов, во втором – уже более 1,6 млрд руб. Банк ВТБ24 в декабре 2011 года поставил абсолютный рекорд по показателю месячных продаж ипотеки в своей истории, выдав более 9 500 кредитов на сумму 13,6 млрд руб. По итогам всего года показатель достиг 80 млрд руб. А работающий в Омске ипотечный центр банка за 2011 год в 4 раза перекрыл показатели предыдущего года как по числу, так и по сумме предоставленных ипотечных по кредитов.
При этом стоимость ипотеки к концу года достигла исторического минимума: Банк России подсчитал, что средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, предоставленным в ноябре, составила 11,6% годовых, тогда как годом ранее (в ноябре 2010 года) кредиты предоставлялись по ставке 13%. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте в ноябре 2011 года составила 9,7% годовых. Годом ранее кредиты в валюте предоставлялись под 11,3%.
Погашение жилищных кредитов и займов было самым популярным направлением использования материнского (семейного) капитала в 2011 году — Пенсионный фонд России (ПФР) направил на эти цели более 110 млрд рублей. А в целом с начала действия программы при помощи материнского капитала частично или полностью погасили жилищные кредиты 678 тыс. российских семей на общую сумму более 218 млрд руб. В Омской области государственный сертификат на МСК получили уже 50,5 тыс. семей. Из них 11,3 тыс. направили капитал на погашение жилищных кредитов (займов) на сумму 3 638,9 млн руб.
Количество и качество
Переходя от общих цифр к рассмотрению конкретных предложений банков, можно смело заявить, что прошедший год принес на рынок ипотеки массу количественных и качественных изменений: запуск новых программ, изменение условий старых, расширение круга участников омского рынка.
Одним из новичков стал Промсвязьбанк, который с 1 апреля 2011 года запустил свою первую программу «Ипотека. Вторичный рынок», а с 15 апреля – программу «Новостройка» и две программы кредитования (целевого и нецелевого) под залог имеющейся недвижимости. Первый ипотечный кредит был им выдан уже 26 апреля.
Как раз в это время начал свою работу омский филиал банка «Западный», который тоже начинал с одной программы, а сейчас предлагает уже 7, включая покупку как жилой, так и нежилой недвижимости на вторичном рынке и предоставление нецелевого кредита под залог жилой или нежилой недвижимости.
С первых дней нового года на омском рынке появился еще один участник – оперофис новосибирского банка «Акцепт», в котором можно получить кредит на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке. Правда, в Омске пока что аккредитованных застройщиков нет, а список новосибирских можно посмотреть на сайте.
Еще более впечатляющим оказался рост числа ипотечных программ, предлагаемых банками. Одну программу имеет на сегодня только СКБ-банк, а у большинства кредитных организаций их от 5 до 8 – собственных и/или разработанных другими банками либо АИЖК. Некоторые банки имеют свыше десятка различных ипотечных продуктов. В числе рекордсменов — банки ВТБ24, Жилфинанс и МОСОБЛБАНК.
Одна из главных тенденций года – появление большого числа программ кредитования покупки квартир на этапе строительства. Правда, далеко не все они реально работают в Омске, поскольку чаще всего основным условием предоставления таких кредитов является аккредитация застройщиков и/или возводимых ими объектов. Процесс этот непростой, поэтому нет пока аккредитованных новостроек ни у АК БАРС Банка, ни у Райффайзенбанка, ни у Росбанка, ни у Собинбанка.
Хотя есть и такие банки, у которых выбор объектов весьма богат, а кредиты на покупку новостроек занимают немалую часть ипотечного портфеля. Например, Сбербанк, УРАЛСИБ. По данным начальника отдела ипотечного кредитования РОО «Омский» банка ВТБ24 Ольги КИСЛИЦЫНОЙ, ипотечные кредиты, предоставленные этим банком омичам для покупки квартир на первичном рынке, составляют около 30% от общего числа выданных. Она отметила и еще одну новую тенденцию на омском рынке: многие застройщики стали оформлять в собственность построенные ими квартиры. И сейчас доля сделок, где продавец – юридическое лицо, достигает в этом банке 50%.
Внимательные читатели наверняка обратили внимание на то, что из таблицы исчезли две графы: «Мораторий» и «Минимальная сумма досрочного гашения». Сделано это не случайно. Как уже сообщалось, с 1 ноября 2011 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, запрещающие вводить ограничения на досрочное гашение кредитов. Большинство банков исключили соответствующие пункты из своих кредитных договоров. Но не все. К примеру, банк Жилфинанс под общим названием «Квартира» предлагает сразу 5 программ банка DeltaКредит, причем 3 из них – с 6-месячным мораторием на досрочное гашение (если верить информации на сайте).
Еще несколько банков сохранили ограничения на минимальный размер досрочного платежа в размере 10 или 30 тыс. руб. А банк «Западный», который предлагает заемщикам на выбор 2 варианта гашения кредита – аннуитетными и дифференцированными платежами, установил следующее правило. При аннуитетном платеже по кредиту минимальная сумма, направляемая на частичное досрочное погашение кредита, равна размеру ежемесячного платежа. При дифференцированном — минимальная сумма, направляемая на частичное досрочное погашение, равна размеру суммы ежемесячного погашения основного долга по кредиту.
Учтя еще одно изменение, внесенное в ГК РФ, практически все банки сейчас пишут в условиях программ, что страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также титульное страхование — дело сугубо добровольное. Но если заемщик изначально отказывается от такого страхования или не желает продлять договор со страховой компанией, для него повышается ставка по кредиту.
Размер повышения может быть очень разным. Скажем, в банке «Акцепт» и Газпромбанке он равен 1%, в ИТ Банке – 1,5%, в Промсвязьбанке – 2%, Банке Москвы и ВТБ24 повышают на 3%, Абсолют Банк – на 4%, а ГЕНБАНК за отказ от каждого из видов страхования добавляет по 3,5% годовых. В Райффайзенбанке без страхования ставка увеличивается на 0,3%, но если сумма кредита более 3 млн руб. или заемщик / созаемщик старше 45 лет, то прибавка увеличивается до 3,5%.
К сожалению, почти половина из числа участников омского ипотечного рынка в последнее время повысила и базовые ставки в рублях. По сравнению с августом (когда в «КВ» был опубликован предыдущий обзор рынка) ИТ Банк, Россельхозбанк и Собинбанк подняли их на 1 процентный пункт (п.п.), Райффайзенбанк – на 1,5 п.п., Юникредит Банк – на 1,5-2 п.п., «Открытие» и Росбанк – на 2%, а Банк Интеза – на 2-4%. Самые крупные участники пока сохраняют стоимость кредитов на прежнем уровне, но практически никто не сомневается в том, что в скором времени им тоже придется повысить ставки.
Управляющий филиалом Абсолют Банка в Омске Виталий БАТРАК пояснил это так: «Развитие российского рынка в 2012 году будет на 100% определяться ситуацией на международных рынках. На протяжении всего второго полугодия 2011 года мы наблюдали рост средних ставок по депозитам на 1,5% (с 7,9% до 9,4%), который вполне может продлиться и в этом году. На фоне дорожающих пассивов банки будут вынуждены поднимать ставки по кредитным продуктам. Средний рост также составит 1-1,5% для сохранения приемлемой процентной маржи».
О том, что возможно небольшое повышение ставок, заявили и Евгений КИТАЕВ, и Сергей МАЛЬЦЕВ. Ольга КИСЛИЦЫНА менее категорична в своих оценках: «Очень сложно прогнозировать изменение процентных ставок, так как это больше политический вопрос. И зависит он скорее не от желания/нежелания банков, а от уровня инфляции, стоимости финансирования и многих других экономических факторов».

Примечание к таблице:
Не удивляйтесь, если в рекламном буклете или в краткой информации на сайте банка увидите цифры, не совпадающие с приведенными в таблице! Банки предпочитают для большей привлекательности публиковать ставки, уменьшенные с учетом всех возможных льгот. В нашей таблице – ставки базовые, рассчитанные на рядовых заемщиков («с улицы»).