Чтобы не наступить на кадастровые грабли

Уважаемый Виктор Иванович!

Бизнес-сообщество города и области обеспокоено грядущей государственной кадастровой оценкой земельных участков (ГКОЗ). Основания для этого имеются. ГКОЗ на 1 января 2007 года, по нашему мнению, была проведена с огромным и явным завышением стоимости земельных участков, в результате чего  многократно возросли платежи за землю и многие предприятия и предприниматели  попали в ситуацию финансового кризиса, остановили развитие или свернули бизнес, а еще большее количество просто перестали платить земельный налог или разработали схемы ухода от него, вынуждены были прибегнуть к затратным судебным процедурам. В результате, кроме потерь, понесенных бизнесом, бюджетами были недополучены значительные суммы налогов. Также было потеряно доверие к действиям областной и городской власти в части оценки земель, и к судам, которые, по мнению предпринимателей, явно приняли сторону власти и игнорировали очевидные ошибки и несуразицы. И хотя в Конституционном суде через 6 лет после оценки была подтверждена правота предпринимателей,  налоги вернули только одной организации, у которой хватило средств дойти до высшей инстанции и дождаться окончания судебных баталий. Остальные были вынуждены довольствоваться сознанием своей правоты и осознанием совершенной с ними несправедливости.

С другой стороны, при проведении ГКОЗ на 1 января 2011 года, признанной предпринимателями в  целом достаточно справедливой, действия некоторых лиц и организаций по занижению стоимости земельных участков бросили тень на добросовестных оценщиков, бизнесменов и заставили власть скептически отнестись к ее результатам.

С предстоящей оценкой связаны надежды не только на актуализацию стоимости земли, но и на  справедливое повышение налогооблагаемой базы, что важно для всего региона. Принятая оценка определит на ближайшие годы состояние и перспективы развития экономики региона, станет главным оценочным критерием инвестиционной привлекательности региона.

Лучшим выходом  может быть только прозрачность проводимой оценки, выражающаяся в том, чтобы каждый шаг официального оценщика и властей был доступен для обсуждения и для коррекции в случае ошибочности. Действительно, без ложной скромности омские предприниматели могут заявить, что в Омске, и в частности  в РОО «Омский областной Союз предпринимателей»,  после стольких лет работы с результатами ГКОЗ имеются оценщики и юристы, которые разбираются в отдельных вопросах оценки лучше, чем представители любой фирмы, которая победит в конкурсе на проведение работ, а собранные в совокупности сведения об объектах продаж и прочие данные, необходимые для проведения оценки, превосходят все то, что за несколько месяцев смогут собрать победители конкурса.

При проведении ГКОЗ основное влияние на стоимость имеют методологические ошибки, вызванные как неверным подбором материала, так и неверной интерпретацией результатов построения моделей. Причем часто такие ошибки являются результатом простой небрежности (например, случайной подмены кадастрового номера площадью объекта) или непониманием смысла коэффициентов (например, в 2007 году вторым по величине коэффициентом, влияющим на  стоимость жилья в многоквартирном доме, являлась близость к любому объекту дополнительного образования, в том числе к кружку мягкой игрушки). Конечно, юридически ответственность за проведение ГКОЗ будет нести только официальный оценщик, однако контроль со стороны множества специалистов даст возможность выявить ошибки и исправить их не в судебном, а в превентивном порядке. Тем более что в судебном порядке можно исправить ошибки только на отдельных участках, и то после дополнительных вложений на оплату труда оценщиков и экспертов. Но даже при непротивлении сторон за первый год после оценки ошибку исправить невозможно, сумма налога будет рассчитана с неверной оценки, что для малого и среднего бизнеса может оказаться смертельным.

Техническое задание на ГКОЗ в составе конкурсной документации готовится министерством имущественных отношений Омской области. При этом формально  не имеется никаких ограничений в организации прозрачной оценки с обратной связью и  обсуждением заинтересованными сторонами. Это достаточно легко организовать общественными силами, определенные организационные затраты на это готовы понести и общественные организации, в частности  РОО «Омский областной Союз предпринимателей».

Однако без политического решения на высшем уровне такие условия и требования включены  и реализованы не будут. Омское бизнес-сообщество готово предоставить свои силы, наработки, информацию на организацию проведения прозрачной оценки, которая могла бы стать образцом для других регионов и полностью исключить взаимные подозрения и упреки. Конечно, из самого метода оценки следует, что при самых идеальных действиях 5% участков обязательно будет оценено неправильно (причем ошибки будут как в большую, так и в меньшую сторону), но уже никто не сможет обвинить власть или предпринимателей в нечестной игре и подгонке результатов.

К сожалению, сегодня не существует юридически значимых инструментов или форм взаимодействия, которыми сразу можно было бы воспользоваться для оказания такого взаимодействия. Близкой по роду деятельности является Межведомственная комиссия по взаимодействию и координации деятельности органов исполнительной власти Омской области и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти в сфере земельных отношений в Омской области. РОО «Омский областной  Союз предпринимателей» предлагает Вам расширить созданную Указом от 3 августа 2006 года областную межведомственную комиссию, включив в нее представителей РОО «Омский областной Союз предпринимателей», имеющих огромный опыт и являющихся лучшими специалистами в этой сфере деятельности в нашем регионе. Однако сейчас основная деятельность комиссии ведется уже после совершения оценки и  ограничена нормативными пределами, в то время как для решения вопросов о формировании технического задания на проведение ГКОЗ и на составление регламента взаимодействия предпринимателей, оценщика и властных структур требуется нечто более расширенное. 

На принятие политического решения о проведении открытой государственной кадастровой оценки земельных участков с участием независимых экспертов остаются считаные дни. Насколько нам известно, согласно установленным срокам техническое задание должно уже быть практически сформировано и скоро должен быть проведен конкурс на выбор исполнителя. 

Поэтому просим Вас в кратчайшие сроки назначить расширенное заседание  межведомственной комиссии с участием   представителей предпринимателей и органов власти  с целью определения подхода к формулированию технического задания на оценку!

Президент

РОО «Омский областной

Союз предпринимателей» Дмитрий ШАДРИН