Эксперты советуют не бояться кризисов, брать ипотечные кредиты и решать свои жилищные вопросы
Государственную поддержку ипотечного кредитования, результатом которой стало существенное снижение ставок, востребованность этого банковского продукта и важность ипотеки для омского рынка недвижимости обсуждали на круглом столе, который проходил в «Коммерческих вестях» 2 апреля. Эксперты в сфере кредитования пытались дать ответы на вопросы о том, насколько эффективно используется такой финансовый инструмент как ипотека, проявляется ли эффект масштаба от сотрудничества банков и застройщиков и какие нужны условия, чтобы этот нужный и крайне интересный банковский продукт стал еще дешевле и еще более востребованным.
«КВ». Когда в декабре прошлого года Банк России увеличил ключевую ставку до 17%, то многие эксперты предсказывали чуть ли не полный крах ипотеки. А что было в реальности? Был ли спрос на ипотечное кредитование в январе – феврале?
Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России. Мы в январе 2015 года выдали кредитов даже больше, чем в январе 2014 года. Причина, я думаю, понятная. Сделки с квартирами занимают не один день, и заемщики просто реализовали свои декабрьские заявки на ипотеку. В феврале был действительно некоторый спад. В сравнении с прошлым годом мы зафиксировали у себя снижение продаж на 15%. В марте снижение было еще меньше – порядка 10%. И мы уже почувствовали рост интереса, связанный с программой господдержки ипотечного кредитования. Люди активно интересуются этой программой, и скоро уже будут первые выдачи.
«КВ». По каким процентным ставкам Сбербанк работал в январе – марте?
Юлия АБРАМОВА. По акции «Квартиры от застройщиков» у нас была ставка 14,5%. Сейчас по этой акции ставка снижена по господдержке до 11,9%. Средние ставки для любого желающего «с улицы» – 15-15,5%.
Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24. У нас была примерно такая же ситуация. Клиенты ориентируются прежде всего на собственные потребности, и в начале года, в том числе, люди также испытывали необходимость в приобретении жилья. Люди ведь планируют такие покупки заранее, за несколько месяцев. Кто-то ждал нужную ему квартиру, а когда дождался, то оформлял кредит по действующей ставке, в начале года ставка по ипотеке была единая и составляла 14,95%, по которой мы выдавали ипотечные кредиты на тот момент. Обращаю внимание, что ставка была все равно ниже, чем действовавшая ключевая ставка. На текущий момент ставка на приобретение готового жилья составляет 15,95%.
«КВ». А по каким ставкам ВТБ24 выдавал ипотеку в прошлом году, когда ключевая ставка была на уровне 10,5%?
Ольга ПЕТРОВА. В прошлом году у нас средняя ставка по ипотеке была на уровне 12,5 – 12,7%. Конечно, были программы и под 10,95%, но это были акции, ограниченные по времени. Сейчас у нас – с учетом господдержки – есть программы, по которым мы выдаем кредиты под 12%. И спрос на ипотеку на таких условиях растет. Мы видим, что и застройщикам это интересно.
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО, начальник отдела ипотечного бизнеса ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в городе Омске. Мы являемся партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, поэтому когда АИЖК свернуло свои программы, то у нас тоже произошел серьезный спад. Но в феврале, когда мы откорректировали собственные программы, ситуация немного оживилась. Кстати, рынок недвижимости был тоже непростым в январе – феврале. Если посмотреть статистику сделок с жилой недвижимостью в Росреестре, то мы увидим в январе спад на 30% в сравнении с 2014 годом, а в феврале – на 40%. Не будем забывать и об уровне инфляции – это еще один показатель, от которого зависят ипотечные ставки. В феврале инфляция в годовом исчислении превысила 15%, и все ставки по ипотеке, соответственно, – они на грани.
«КВ». Государственная поддержка ипотеки – она только для новостроек?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Да, только для новостроек. При покупке квартир на вторичном рынке банки сами определяют процентные ставки. В нашем банке под новостройки базовая процентная ставка 12%, для социальных категорий – 10,9%. Это по стандартам АИЖК. Для вторичного рынка ставки несколько повыше – 16-18%.
«КВ». А в начале года у вас ставки были такие же, на уровне 16–18%?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Нет, в январе ставки были повыше. На уровне 18–20%. Но сделок, повторюсь, заключалось мало. Фактически заемщики просто завершали сделки, начатые в конце прошлого года.
«КВ». ПФС-БАНК работает на похожих условиях?
Денис БАРАБАШ, советник Председателя Правления ОАО КБ «ПФС-БАНК». В настоящее время банк ведет активную работу по подготовке к открытию филиала «Омский», до момента открытия филиала мы работаем в формате кредитно-кассового офиса. Первые кредиты мы уже выдали и отмечаем, как и коллеги, значительный рост интереса к ипотеке, который произошел за последние две-три недели. Наши программы кредитования максимально учитывают потребности потенциальных заемщиков, например, мы принимаем средства материнского капитала в качестве первоначального взноса. Со вторичным рынком жилья мы не работаем, а для желающих приобрести квартиру в новостройках Омска мы предлагаем низкие процентные ставки – 11-12% в зависимости от срока кредитования, размера первоначального взноса и страхования.
Олеся ЛИТВИНОВА, начальник кредитного отдела ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация». Мы, как региональный оператор ОАО «АИЖК», работаем по социальным программам. У нас минимальная ставка для отдельных категорий граждан – 10,9% годовых.
«КВ». Правильно ли мы понимаем, что государственная поддержка ипотеки будет распределяется через АИЖК?
Олеся ЛИТВИНОВА. Государственная поддержка будет оказываться ОАО «АИЖК» и ряду крупных банков, выдающих ипотечные кредиты. Государственная поддержка будет оказываться банкам напрямую, минуя АИЖК. Схема приблизительно выглядит так. Сначала АИЖК и банки, участвующие в программе, предоставляют планы выдачи ипотечных кредитов. Кредиты предоставляются заемщикам по пониженной ставке, а в итоге банки получают возмещение в виде разницы процентных ставок. Сейчас речь идет о сумме в 400 млрд рублей, которую государство выделило на субсидирование ипотеки до конца 2015 года. Не исключено, что эта сумма еще возрастет.
«КВ». Омской области будет выделена какая-то определенная сумма из общего пирога?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Определенной суммы нет, каждый банк сам решает, в каком объеме он будет выдавать субсидированные ипотечные кредиты. В пределах лимита, естественно.
Олеся ЛИТВИНОВА. Мы, также как и остальные партнеры АИЖК, сообщили наши планы выдачи ипотечных кредитов по месяцам на весь 2015 год. Аккумулировав всю информацию, АИЖК уже определяет, какую сумму направить в тот или иной регион.
«КВ». Кто все эти люди, имеющие право получить ипотеку по ставке 10,9%?
Олеся ЛИТВИНОВА. Сегодня у нас есть четыре категории заемщиков, имеющих право на социальную ипотеку. Первая категория – участники федеральной программы «Жилье для российской семьи». В Омске, к сожалению, эта программа пока не работает. Вторая категория – граждане, имеющие двух и более несовершеннолетних детей. Третья категория – сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса. Ну и последняя категория – семьи, имеющие в своем составе инвалидов и ставшие на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до конца 2005 года. Ипотечный заем по ставке 10,9% можно получить при выполнении определенных условий. Во-первых, сумма займа должна быть не более полутора миллионов рублей, во-вторых, у заемщика сумма первоначального взноса должна быть не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья, условно говоря, 3 млн рублей – это максимальная цена квартиры. При этом заемщик должен попадать в одну из вышеперечисленных категорий. Для всех остальных заемщиков, не попадающих под льготы, процентная ставка составит 12% годовых.
«КВ». Любые новостройки можно покупать по субсидированной ипотеке или у АИЖК есть какие-то особые требования к застройщикам?
Олеся ЛИТВИНОВА. Можно приобрести квартиру как на стадии строительства, так и в уже завершенном строительством многоквартирном доме при условии, что юридическое лицо является первым собственником квартиры. При покупке квартиры на стадии строительства застройщик должен пройти аккредитацию в АИЖК. На сегодня аккредитовано пять застройщиков, в плане – аккредитовать застройщиков, возводящих наиболее востребованные объекты. У Сбербанка, ВТБ24 существуют собственные процедуры аккредитации.
«КВ». А какие требования выдвигают Сбербанк и ВТБ24 к застройщикам в процессе аккредитации?
Юлия АБРАМОВА. Прежде всего, чтобы работали в рамках Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Таких достаточно много. На данный момент у нас аккредитовано 20 застройщиков, у которых в работе порядка 30 объектов.
Олеся ЛИТВИНОВА. У нас на самом деле аналогичные требования. Я только добавлю, что продавцом жилья в строящемся доме обязательно должно быть юридическое лицо; физические лица, индивидуальные предприниматели не должны быть в цепочке уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
«КВ». А как выглядит сегодняшняя ипотека с точки зрения риэлтора? Какое количество сделок с квартирами происходит при участии банков? Насколько сильно влияют сложности с ипотекой на цены и в целом на динамику омского рынка недвижимости?
Нина КАРПЕНКО, директор АН «Недвижимость-Гарант». В декабре – январе на омском рынке приобреталось большое количество жилья именно в новостройках. Ставки по ипотеке были снижены, и именно для нового жилья. Банки работают с аккредитованными застройщиками. Система аккредитации, конечно, не ликвидирует полностью все риски для покупателей жилья на первичном рынке, но большую часть рисков точно снимает. Оставшиеся риски помогают снять риэлторы.
«КВ». Многие эксперты высказывали опасения, что в январе – феврале рынок недвижимости встанет...
Нина КАРПЕНКО. А в феврале он действительно был на грани стагнации. Но решение о господдержке помогло рынку не остановиться. Сейчас в Омске выставлено на продажу более 43 тысяч объектов недвижимости. Покупателей значительно меньше. Я не могу сказать, что квартиры расходятся как горячие пирожки, но они тем не менее продаются.
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Проблема еще в том, что у нас не каждый человек может себе позволить купить новостройку. Многим нужно сразу же где-то жить, поэтому покупатели предпочитают вторичный рынок. Если проанализировать, то количество новостроек в общем количестве ипотечных сделок – одна пятая часть. Теперь сделок с новостройками будет больше, конечно.
Юлия АБРАМОВА. У нас в некоторые годы было порядка 10% новостроек в общем количестве ипотечных сделок. Сейчас уже за 30% перешло. Рост заметен, да.
«КВ». Чтобы вызвать интерес к новостройкам, какая должна быть разница в процентных ставках для первичного и вторичного рынков?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Вполне достаточно и той разницы, которую мы имеем сегодня. Ипотека для новостроек субсидируется государством, в результате максимальная ставка для всех – 12% годовых. А для вторичного рынка ставку определяют сами банки. В нашем банке, как я уже говорил, ипотечные кредиты для приобретения квартир на вторичном рынке выдаются под 16–18% годовых. Для отдельных категорий заемщиков ставки могут быть снижены, но не более чем на 1,5–2%.
«КВ». То есть разница между субсидируемыми и несубсидируемыми ипотечными кредитами – от 4% до 6%. Неужели это так существенно?
Юлия АБРАМОВА. Конечно. Это существенная разница. К примеру, стоимость квартиры – 2 млн рублей. Первоначальный взнос – 20%. На ипотечный кредит в объеме 1,6 млн рублей с господдержкой ежемесячный платеж будет порядка 17,5 тысячи рублей, а если «зарплатник» и без господдержки – уже 21,4 тысячи рублей. А если заемщик «с улицы», то почти 22 тысячи рублей.
Нина КАРПЕНКО. Был период, когда новостройки рассматривались в качестве инвестиционного вложения средств. Деньги не хранили на банковском депозите, а приобретали квартиры на начальной стадии строительства. Затем продавали их на стадии готовности дома. Сейчас люди приобретают чаще всего новостройки для жилья, для себя. И покупатели стали более гибкими. Некоторые продают свою квартиру, покупают на эти деньги новую, а на тот период, пока новостройка достраивается, живут в съемных квартирах.
«КВ». Сколько времени проходит в среднем от момента подачи заявки на ипотеку до заключения договора?
Юлия АБРАМОВА. Рассмотрение заявки происходит в течение максимум двух дней. Клиент, получив положительное решение, приступает к выбору объекта. На выбор ему дается срок до двух месяцев. Если он сразу выбрал что-то, то можно уже и завершать сделку. В принципе пяти дней на работу с банком хватает вполне. И еще пять рабочих дней на регистрацию прав в Управлении Росреестра.
«КВ». Правильно ли мы поняли, что если сейчас ипотеку не поддерживать, то рынок недвижимости встанет?
Нина КАРПЕНКО. Возможно. В настоящее время накопить 2-3 млн рублей на покупку квартиры – очень сложно. Без ипотеки – практически невозможно. Государство поэтому и заботится о том, чтобы ипотека была. Сегодняшняя ипотека – основа рынка недвижимости.
Юлия АБРАМОВА. До декабрьского бума на рынке недвижимости, когда много сделок заключалось за наличные, доля ипотечных сделок была на уровне 60%. У некоторых застройщиков доля ипотечных сделок доходила даже до 80%. Да и в прежние годы не менее половины квартир покупалось по ипотеке.
«КВ». А для банков насколько важен сегодня ипотечный продукт? Какую долю ипотека занимает в общем объеме кредитования? Смогут банки обойтись без ипотеки?
Юлия АБРАМОВА. У Сбербанка ипотечные кредиты всегда занимали значительную долю в кредитном портфеле.
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Ипотека – это хороший продукт с низкими рисками. В ипотеке риски сильно пониже, чем в потребительском кредитовании, тем этот продукт и интересен. Правда, доходность ипотеки для банков не очень высокая.
Денис БАРАБАШ. Как продукт с минимальными рисками, ипотека является основой портфеля любого универсального банка. Стратегия развития банка в Омском регионе предполагает активное развитие направления ипотечного кредитования.
Ольга ПЕТРОВА. В разные годы роль ипотеки была разной, но при этом с каждым годом ее важность только растет. Даже пять лет назад ситуация была другая. Сейчас ипотеки в несколько раз больше.
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. В 2014 году был пик ипотечного кредитования. Объемы выданных кредитов в Омской области впервые перекрыли рекордный объем рекордного 2007 года.
«КВ». Как-то с трудом верится, что при сегодняшней ставке ипотека малодоходна для банков. Даже 12% годовых – это дорогая ипотека для заемщиков. На Лазурном берегу Франции ипотека обходится россиянам-заемщикам в разы дешевле, чем в своей родной стране. Не абсурд?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Все зависит от стоимости денег. Банк, чтобы дать заемщику кредит даже под 12%, должен где-то найти эти деньги еще дешевле. Пока, к сожалению, мы не можем привлекать деньги под 3-4%. В Европе банки могут. В Европе и уровень инфляции несопоставим с российским. А в Японии ставка рефинансирования вообще отрицательная.
Нина КАРПЕНКО. Ипотека по ставкам 12–13% – это фактически докризисные условия, по этим ставкам кредиты хорошо просчитываются. Особенно если деньги нужны на доплату. Например, человек продает свою квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. У него есть порядка 60% от необходимой суммы, а недостающие 40% он берет в ипотеку. А с учетом роста цен на недвижимость ипотечные кредиты даже выгодны. В 2005 году средняя цена квадратного метра в Омске – 19,5 тысячи рублей. В 2015 году тот же квадратный метр стоит уже 43–44 тысячи рублей. Цена недвижимости возросла в два с лишним раза.
«КВ». Это понятно, что выгоднее приобрести недвижимость сейчас, чем копить и покупать квартиру уже по более высокой цене. Ну а если человек просчитался, переоценил свои силы и не может погасить ипотеку? Что ему делать в таком случае?
Нина КАРПЕНКО. Ситуации бывают разные. Бывает, человек несколько лет платил, а потом понял, что лучше ему продать эту квартиру в 140 квадратных метров и приобрести с меньшей площадью. И с меньшей ценой, соответственно. Мы находим ему покупателя, тот берет кредит в том же банке и полностью гасит задолженность по действующему кредиту продавца.
«КВ». Банки нормально относятся к таким операциям?
Юлия АБРАМОВА. Вполне нормально. Более того, мы даже снижаем ставки по ипотеке для людей, кто приобретает «дефолтные» квартиры.
«КВ». Каков объем «дефолтных» квартир?
Юлия АБРАМОВА. Поскольку ипотечные кредиты, как мы уже говорили, относятся к низкорисковым продуктам, то и доля просроченных кредитов не очень большая.
«КВ». Есть статистика, сколько обращающихся за ипотекой в итоге получают кредит и покупают квартиры?
Юлия АБРАМОВА. Точную статистику я вам сказать не смогу, но ипотеку получают точно больше половины от обратившихся. Условия для заемщиков сегодня достаточно лояльные.
«КВ». Какую часть дохода заемщик по мнению банков может тратить на погашение кредита.
Юлия АБРАМОВА. Все зависит от ситуации. Иногда банки этот процент повышают, иногда – понижают. Кто-то считает иждивенцев, кто-то не считает, ограничиваясь только самим заемщиком.
«КВ». У кого-нибудь остались ипотечные кредиты, выданные в валюте?
Ольга ПЕТРОВА. Конечно. Валютные кредиты есть очень давние, выданные еще в 2006 – 2007 годах. Мы всем активно предлагаем реструктуризацию в любых видах. Включая изменение сроков и снижение ставок. Но заемщики сами в рубли не хотят переходить. По разным причинам. Некоторые надеются, что доллар в ближайшее время подешевеет чуть ли не до 25 рублей.
«КВ». А если президент выполнит свое обещание и среднегодовая инфляция в краткосрочной перспективе действительно снизится до 4%, то какая в таком случае будет ипотека?
Виталий ВАСИЛЬЧЕНКО. Давайте для начала доживем до такого уровня инфляции. А вообще стремиться мы должны к тому, чтобы ипотека была выше инфляции не более чем на 2–2,5%.
«КВ». Не поспособствует ли доступность ипотеки дальнейшему росту цен на жилье?
Нина КАРПЕНКО. С февраля цены на вторичном рынке недвижимости стали даже снижаться. Хотя и медленно, но результат уже заметен. На первичном рынке ценовая ситуация пока не изменилась.
«КВ». Есть ли интерес у банков в расширении взаимовыгодного сотрудничества с застройщиками? Например, можно как-то помогать застройщикам, чтобы они строили больше и дешевле, сохраняя высокое качество, и тогда у банков будет увеличиваться объем ипотечного кредитования...
Юлия АБРАМОВА. Конечно, мы заинтересованы в совместной работе с застройщиками. И застройщиков кредитуем, и ипотеку выдаем на эти объекты, которые кредитуем. У нас есть партнеры-застройщики, которые дают дополнительную скидку для наших клиентов, которые покупают квартиры в 17 домах. Скидка достаточно серьезная, она достигает 300 тысяч рублей. И мы об этих скидках обязательно рассказываем, когда люди приходят в наш банк за ипотекой.
Нина КАРПЕНКО. Не надо бояться кризисов, два из них мы уже пережили. И знаем, что с кризисом жизнь не останавливается. Нужно брать ипотеку и решать свои жилищные вопросы.
«КВ». Спасибо всем, что пришли. И спасибо за интересную беседу.
