Управляющие омскими торговыми центрами обсудили, как работать в кризис
20 января на ежегодном рождественском саммите по недвижимости в Омске прошла дискуссия с участием руководителей торговых комплексов. С докладом о собственной работе в период экономического спада выступила директор ТОЦ Festival City Екатерина СТЕЦКОВА.
Одним из главных трендов в коммерческой недвижимости управляющая назвала интерес федеральных компаний к площадкам в Омске – все чаще в силу невысоких арендных ставок, низких зарплат и невысокой стоимости коммунальных услуг они стремятся открыть в нашем регионе один из своих офисов площадью 1000 – 2000 кв м. Подтверждение тому – call-центр Сбербанка, back-офис «Деловых линий» и др.
– В 2015-м мы видим резкое падение спроса, снижение среднего чека, а также целый поток писем от арендаторов о снижении арендных ставок, и эта ситуация не меняется, – рассказала Екатерина СТЕЦКОВА. – Поднятие налоговых ставок на аренду земли тоже не способствует развитию торговых и офисных комплексов. Плюс второй год подряд мы не видим предновогоднего ажиотажа в продажах. Это говорит о нарастающем кризисе. Припасенные ранее финансовые подушки безопасности омичи в большинстве своем в 2014 – и 2015-м уже израсходовали.
При этом трафик покупателей не падает, но посетитель ТЦ становится избирательнее и требовательнее. Пожаловалась Екатерина СТЕЦКОВА и на давление на арендаторов со стороны государства – введение онлайн-касс, чипирование меховых изделий. В силу высокой расходной части арендаторы переходят на меньшие площади. Если два года назад до 100 кв. м предпочитали около трети предпринимателей, сегодня их арендуется больше половины торговых и офисных точек от общего числа.
На этом этапе гостям мероприятия – представителям ТЦ и офисных центров – было предложено делиться данными о текущих ставках для сведения в единую таблицу. Но инициатива раскрывать коммерческие тайны не нашла должного отклика у гостей.
– В начале 2015 года, когда «МЕГА» почувствовала отток арендаторов, они обратились к нам за средними цифрами по арендным ставкам по городу, поэтому эта информация была бы интересна профессиональным участникам рынка, чтобы одни представляли ее открыто, а другие могли пользоваться, – прокомментировал свое предложение аналитик рынка недвижимости Максим РЕПИН.
– Иногда оплата аренды в МФК «Миллениум» сводится просто к оплате коммуналки, – пояснил одну из причин неразглашения цифр директор комплекса Дмитрий САВЕЛЬЕВ.
Далее СТЕЦКОВА презентовала life style центры и рассказала о том, что кризис и спад потока покупателей и арендаторов нужно воспринимать как новую реальность и формировать для тех и других определенную мотивацию.
– В США и некоторых странах Азии в 2007-ом, 2008-ом, 2012-ом и т. д. закрылось немало торговых комплексов. Сегодня они пустуют – их никто не содержит, при этом снести их тоже стоит денег, поэтому владельцы просто бросили невыгодный бизнес, – рассказала управляющая. – Это те центры с хорошими архитектурными и концептуальными решениями, которые открывались в 1960-1990-х и были успешными долгое время.
Согласно ее докладу, потребители приходят в ТЦ не только за покупками. Так, они совершают прогулки, выискивают бесплатные мастер-классы для себя или детей. Согласно исследованиям потребрынка 2015 года, люди не экономили на алкоголе, на детях и на аптеках. Поэтому эти три сегмента СТЕЦКОВА считает возможным использовать в работе ТЦ.
– Понятно, что десять алкомаркетов мы не сможем разместить, но наполнить комплекс различными студиями развития для детей возможно, – прокомментировала она.
Отметила СТЕЦКОВА популярность среди посетителей фреш-рынков и хенд-мейд ярмарки, мастерских, лекториев, уроков визажа и стиля, детских утренников, уличного кинотеатра, интерактивных мероприятий и проч. Они не требуют больших финансовых сложений, но обеспечивают прирост трафика посетителей. В дальнейшем, со спадом кризиса, управляющая планирует также монетизацию прошедших мероприятий.
– На мой взгляд, с таким подходом владельцы ТЦ остались в прошлом – в 2012 году, они все еще живут арендными ставками и трафиком, –раскритиковал такой подход руководитель агентства маркетингового планирования и продаж Дмитрий САПУНОВ. – Большинство владельцев забывают, что торговая площадь – это торговое место. Давайте говорить честно о трафике – это в основном нецелевой поток. «Ивенты» формируют большое количество халявщиков, которые никогда в жизни не сделают ни одной покупки.
По его прогнозу, в ближайшие пять лет выиграют те арендодатели, которые смогут формировать внутри комплексов целевые потоки со ставкой на сегментировании.
– Если вы хотите, чтобы к вам шли за ювелирными изделиями, то отведите под ювелирку около 7% от общей площади, если у вас ТЦ на 10 000 кв. м, чтобы быть заметными и формировать целевой трафик, это 700 кв. м из них, – заключил САПУНОВ.
В российских столицах ритейлеры контролируют такой трафик при помощи специального оборудования, умеющего распознавать посетителей по их внешности. По словам управляющих, в силу дороговизны оборудования такой подход для нас сегодня из разряда фантастики.
