Проект постановления, разработанного на смену скандальному 108-п, подвергся критике.
5 декабря в Конгресс-холле прошли публичные слушания по проекту постановления облправительства «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».
Позиция чиновников
Правовой акт до сих пор проходит процедуру оценки регулирующего воздействия, поэтому чиновники утверждают, что открыты для критики и предложений. Как только по документу будет найден компромисс с общественностью (в первую очередь, конечно, бизнес-сообществом), проект вынесут на рассмотрение регионального кабинета министров.
Заместитель министра имущественных отношений Омской области Евгений КОЗЛОВ, выступавший модератором мероприятия, объяснил:
– Для расчета арендной платы предлагается новый подход, предусматривающий установление арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка и экономически обоснованных коэффициентов. Новая методика позволит сделать расчет арендных платежей предельно простым и предсказуемым.
Многофакторный анализ рынка недвижимости и подготовка соответствующих расчетов были доверены ООО «ОМЭКС». Размер дифференцированных коэффициентов варьируется от 3% до 5,9% от кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования участка. По словам чиновников, предварительные расчеты показали динамику снижения годовой арендной платы за земельные участки в диапазоне от 10% до 50%. В частности, речь идет об участках, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, офисных зданий делового и коммерческого назначения, производственных и административных зданий, домов жилой застройки.
В новой редакции документа авторы обещают сохранить льготный подход для ряда землепользователей: за участки под домами многоэтажной жилой застройки, например, размер арендной платы предлагается установить в размере земельного налога. 0,075% – такая ставка будет установлена для участков под многоквартирными домами, застройщики которых признаны банкротами. 0,01% от кадастровой стоимости предлагается установить для лиц, имеющих право на освобождение от уплаты земельного налога.
Также министерство имущественных отношений Омской области в лице КОЗЛОВА анонсировало свои новые разработки:
– В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства стартовала процедура подготовки изменений в действующее постановление № 275-п, которыми предусматривается снижение ставки выкупной цены земельных участков под объектами недвижимости. Разрабатываемые меры в комплексе направлены на повышение количества оформленных прав собственности на землю и стимулирование формирования класса собственников в регионе.
Позиция предпринимателей
К сожалению, время публичных слушаний было изменено в последний момент, и большинство из приглашенных спикеров отсутствовало за круглым столом. Не было даже одолевшего в Верховном суде РФ скандальное постановление 108-п директора ООО «ОМЭКС-ЛЕКС» Александра ДМИТРЕНКО, который продолжал предаваться этому делу в Москве. За всех отдувался строительный магнат, депутат Заксобрания Валерий КОКОРИН.
Он детально разобрал проект, критикуя едва ли не каждый пункт.
Невозможно забыть, как некорректные пункты скандально известного постановления № 108-п, которые и пришлось оспаривать в Верховном суде, спровоцировали резкий скачок арендной платы под торговыми центрами, ресторанами, кинотеатрами, автосервисами, автостоянками, в результате которого предприниматели получили многомиллионные долги – причем задним числом. Однако, судя по замечаниям бизнесмена, не исключено, что и новый документ окажется ничуть не лучше.
В частности, КОКОРИН отметил, что, несмотря на декларирование снижения финансовой нагрузки, с принятием нового документа платежи вырастут в разы, причем скажется это и на социальных объектах. Поэтому его заинтересовало, как все это получилось:
– Если параметры рассчитывались по определенной методике, то прошу пояснить кое-какие вещи. В частности, почему были определены именно эти коэффициенты? Вот, например, 5-й раздел. Земельные участки, предназначенные для объектов торговли, объектов питания и бытового обслуживания. Где у нас есть предприятия этого формата, которые в состоянии заплатить 5,9% от кадастровой стоимости за аренду? Просчитывал ли кто-то уровень рентабельности тех же парикмахерских и ателье? Мы ведь уничтожили сферу бытового обслуживания! Или вот аквапарки и боулинги здесь же в этом пункте, для них также применены высокие ставки. Почему?
На это РЕПИН ответил, что при расчетах учитывалась лишь доходность земельных участков, а не маржинальность видов бизнеса. Но КОКОРИН не сдавался:
– Но это ведь взаимосвязанные вещи. Возьмем простой пример, под пункт № 5 со ставкой 5,9% также вошли объекты для ярмарочно-выставочной деятельности. Вот мы сейчас находимся в здании Экспоцентра и Конгресс-холла. Я его строил когда-то под выставочную деятельность. Спросите у тех, кто эксплуатирует Экспоцентр, какие высокие доходы тут могут быть? Это убыточная деятельность! Посмотрите внимательно – здесь же постоянно размещают какую-то рекламу ярмарок, рыбой постоянно торгуют, чтобы как-то удержаться на плаву. Где вы видите здесь потенциал для коэффициента 5,9%? Или возьмем гостиничный бизнес. На всех уровнях говорится, что в Омске остро не хватает хороших гостиниц, из-за чего здесь невозможно проводить мероприятия международного уровня. Кто, когда и на каком уровне сказал: «У нас достаточно в регионе гостиниц, поэтому их надо «поджать», установив коэффициент в 4,5%? На самом деле этот документ определяет инвестиционную политику в регионе. И эта ситуация с арендой земли никак не будет стимулировать постройку новых отелей. Поэтому возникает вопрос: а кто проводил экспертную оценку предлагаемых параметров и является ли разработанный документ принципиальной позицией властей, либо это все-таки видение ситуации, предложенное исполнителями – сотрудниками ООО «ОМЭКС»? У вас частная фирма и вы исполняли заказ как частная компания. Проводилась ли при этом государственная экспертиза? Ведь это полномочия государственных органов – устанавливать коэффициенты и определять порядок расчетов. Получается, что вы все рассчитали самостоятельно и предложили свой вариант.
РЕПИНУ пришлось признать, что государственные экспертизы действительно не проводились, но, с другой стороны, действующее законодательство их к этому и не обязывает, все ровно в рамках дозволенного. Предприниматель даже не пожелал слушать продолжение речи главы «ОМЭКС»:
–То, что все представленные в проекте документа параметры разработаны самостоятельно компанией-исполнителем, ясно. Хорошо, давайте возьмем пункт № 8, где представлены спортивные площадки, спортивные залы, беговые дорожки и теннисные корты, для которых вы предлагаете коэффициент 3,1. Такая доходность где-то выявилась в Омске от этих плоскостных площадок? Здесь же находятся детские лагеря. Но я не знаю ни одного детского лагеря, который бы не являлся убыточным, даже в зоне Чернолучья. Давайте анализировать дальше – пункт № 17, в котором фигурируют объекты образования и социального обеспечения. Для них установлен коэффициент 4,2. Это откуда у домов престарелых может быть вдруг такая доходность? Здесь же находятся объекты религиозного культа. И они тоже должны такие суммы платить?
На это ответил уже вице-мэр, глава департамента имущественных отношений администрации Омска Денис ДЕНЕЖКИН, который пообещал в итоговом варианте документа учесть предоставление льгот для объектов социальной сферы. Так как чиновникам сказать было больше нечего, слова снова попросил КОКОРИН, который представил конкретные расчеты:
– Я хочу еще раз сказать, что те цифры, которые предоставили разрабатывавшие проект специалисты, либо сознательно искажены, либо не соответствуют нынешнему периоду. Вот я вам назову конкретные участки, где это наглядно видно. Возьмем выборочно несколько участков, например, участок с кадастровым номером, заканчивающимся на 45. У него кадастровая стоимость была 74 миллиона, а рыночная по 108-п была 64 миллиона. То есть кадастровая была больше реальной. Сейчас, в этом году, комиссия пересмотрела стоимость этого участка и повысила ее до 204. Получается, что арендная плата по 108-п была 5,700 в год, хотя это постановление признали неправомерным, а сейчас, при коэффициенте 5,9, она становится 12 миллионов, то есть в два раза больше. С этого года вступает в силу закон Омской области о налоге на имущество, и никто из экспертов эту нагрузку не посчитал. А под этот налог, исчисляемый по кадастровой стоимости, попадают около 500 предпринимателей. В итоге, возвращаясь к этому конкретному участку, если раньше арендная плата была 5,700, то теперь, вместе с налогом на имущество, составит 22 миллиона.
Он продолжал выступление, заглядывая в свои заметки:
– Возьмем участок с кадастровым номером, заканчивающимся на 35. Если плата была по 108-п 28 миллионов, то сейчас становится 30,5 миллиона. Участок с последними цифрами 3051 – плата была 10 миллионов по 108-п, теперь становится 16 миллионов. Участок с кадастровым номером, оканчивающимся на 39, – плата была 1 миллион 300 тысяч, сейчас стала 1 миллион 800 тысяч. Участок 2033 – было 603, стало 700. То есть если мы заявляем, что новый порядок перехода на кадастровую стоимость дает снижение арендной платы с предложенными коэффициентами, то это какая-то неверная оценка. У меня есть сведения, и я уже выступал по этому поводу, что по инициативе администрации города, по постановлению № 50 и в результате деятельности комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданной при Росреестре, стоимость около 40 участков в городе уже пересмотрели в индивидуальном порядке. Сейчас этот процесс замедлился, наверное, на что-то отвлеклись, но мы предполагаем, что он и дальше будет продолжаться. Я так предполагаю, что господину РЕПИНУ эти данные не дали или просто скрыли. Он говорил, что ориентировался на земельные участки, аренда которых стоит от 1500 за метр. А эти участки, которые я назвал, стоят от 10 тысяч за метр квадратный.
Депутат озвучил конкретную идею:
– Я предлагаю из-за большого числа замечаний к подготовленному проекту документа не спешить менять постановление №162, действующее в настоящий момент. И может, стоит оставить в качестве ориентира рыночную стоимость, так как значительная часть предпринимателей уже отсудилась по всем своим претензиям, и в судах эта рыночная стоимость была учтена. Господин ДЕНЕЖКИН знает, что рыночная стоимость, которую посчитали, правда, еще до него, специалисты администрации, была снижена судами от 10 до 20%, и уже не надо тратить деньги на новые расчеты рыночной стоимости, так как она уже отражена в решениях судов. То есть имеются документы, подтверждающие реальную рыночную стоимость. Ну и, кроме того, необходимо пересмотреть коэффициенты, по которым будет начисляться арендная плата под гаражами и какими-то социальными объектами, чтобы добиться снижения. Потому что не может быть ставка арендной платы в два раза выше, чем налог на землю. Это совершенно недопустимо. Коэффициенты надо выставлять таким образом, чтобы не было этого диссонанса. И если этот вопрос будет обсуждаться в правительстве, то я попросил бы меня туда пригласить. Кроме того, я считаю, что такой важный проект все-таки нуждается в государственной экспертизе, потому что это судьбоносное решение для всех землепользователей и арендаторов.
Об инвестициях
Из аудитории «на задворках» неожиданно выступил представитель регионального оператора по обращению с мусором – ООО «Магнит. Андрей МАРЦУН вышел с запросом установить льготы для тех, кто реализует инвестиционные проекты, особенно масштабные. Сослался он на опыт других регионов:
– Это предложение основано на нашем опыте в ряде субъектов, в частности, в Чеченской Республике, Белгородской и Ярославской областях. Мы бы хотели установить отдельный коэффициент в размере 1,3% от кадастровой стоимости земельных участков. В названных мной регионах плата составляет от 0,06% до 1,5% от кадастровой стоимости.
КОЗЛОВ, признавший, что вчера министерство получило аналогичный письменный запрос, пожелал уточнить, каких конкретно проектов касается такая щедрая льгота. МАРЦУН предложил поставить инвестиционные проекты в один ряд с социально-культурными и коммунально-бытовыми объектами. Однако министр экономики Расим ГАЛЯМОВ потребовал не углубляться в дискуссию:
– В принципе в одной ставке не могут рассматриваться все три вида объектов и проектов. Поэтому выслушаем, в протокол фиксируем и дальше пошли.
Индивидуальный предприниматель из зала выразил недоумение по поводу конкретной ситуации: соседние земельные участки одинакового размера и с одинаковой кадастровой стоимостью разнятся по состоянию. Если один из них полностью пригоден для использования под строительство, например, то на втором половину участка занимает непролазное болото.
Подобные случаи авторы проекта тоже пообещали исправить. Обсуждения продолжаются.
