Омские предприниматели просят воспрепятствовать принятию проекта федерального закона РФ, разработанного Законодательным собранием Омской области.
В газете «Коммерческие Вести» от 5 октября 2022 года уже сообщалось о разработке правительством Омской области проекта Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Наши законотворцы предлагают исключить второе предложение в части 15 статьи 22.1 ФЗ от июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» («Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости») и внести изменения в Кодекс административного судопроизводства РФ. 16 сентября этот законопроект через Законодательное собрание Омской области был направлен в Совет законодателей при Федеральном Собрании РФ.
Со слов Александра ДМИТРЕНКО, председателя комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты, члена Омского областного союза предпринимателей, нововведения оставляют бизнесу только один способ борьбы с несоответствием кадастровой стоимости объекта рыночной – обращение в официальное кадастровое учреждение региона, которое и проводило кадастровую оценку по заказу регионального правительства. Юрист обратился в Совет Федерации РФ, уточнив, что омское предпринимательское сообщество категорически не согласно с выводами, указанными в пояснительной записке к проекту федерального закона.
В частности, в законопроекте Омской области указывается на то, что правоприменительная практика якобы нарушает государственные интересы субъектов РФ и муниципальных образований: «Между тем часть судов в своих решениях устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, даже если решение учреждения признается законным. Это приводит к тому, что установленный законодателем принцип административного рассмотрения таких вопросов именно в государственных бюджетных учреждениях подменяется судебными процедурами. Кроме того, в рамках судебных разбирательств суды, устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, за основу берут отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный по результатам проведения судебной экспертизы, что приводит к существенному снижению кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, и длительным судебным разбирательствам.
В своем обращении к федеральным законодателям ДМИТРЕНКО подчеркивает, что задача государственного кадастрового оценщика заключается в том, чтобы кадастровая стоимость максимально была приближена к рыночной стоимости объекта:
– К сожалению, в силу различных причин кадастровому оценщику это не всегда удается. Тем более что в соответствии с современным российским законодательством заказчиком кадастровой оценки является государство, а исполнителем – государственное учреждение. Как правило, заказчик еще является и учредителем исполнителя. При таких обстоятельствах у заказчика есть волюнтаристский соблазн «заказывать» явно завышенную кадастровую стоимость. В свою очередь исполнитель лишен возможности воспротивиться воле своего учредителя. Подтверждением данного факта является статистика: в среднем по России кадастровая стоимость земельных участков для производства превышает рыночную более чем в два раза. Действующее законодательство не предусматривает механизмов контроля за деятельностью государственного кадастрового оценщика. На практике этот механизм реализуется посредством установления стоимости в судебном порядке. Абсолютно некорректно полагать, что суды, устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного судебным экспертом, существенно снижают кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Юрист напоминает, что судебный эксперт предупреждается об уголовной ответственности за изготовление отчета, в котором стоимость будет заведомо не соответствовать рыночному уровню, а бюджетное учреждение является таким же участником судебного процесса, как и административный истец, потому имеет все те же права, что и остальные участники, в том числе право на заявление ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Резюме ДМИТРЕНКО: внесение указанных изменений в нормативные акты лишит граждан и предпринимателей конституционного права на судебную защиту. Принятие данного проекта закона будет способствовать не только чрезмерному увеличению налогового бремени, но и увеличению арендных платежей за землю, что способно спровоцировать увеличение случаев банкротств субъектов малого и среднего предпринимательства.
В пояснительной записке к обращению в СовФед РФ приведена статистика, собранная Оценочным сообществом Омской области, проанализировавшим информацию Управления Росреестра по Омской области. Итак, по сделкам с недвижимостью в количестве 19 709 штук в отношении земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения и землям населенных пунктов различных видов разрешенного использования, превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над рыночной составило 13,99 раз: «В соответствии с размещенной информацией за 2021 год и 9 месяцев 2022 года в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» поступило 850 заявлений. Из них положительных решений бюджетным учреждением принято только по 129. Из числа удовлетворенных заявок 16 решений принято в пользу Администрации города Омска и 51 – группы компаний «Титан», что составляет более половины от общего количества удовлетворенных. Таким образом, процент положительных решений, вынесенных бюджетным учреждением, без учета заявлений городской администрации и группы компаний «Титан», составляет незначительные 7,92%. Все вышесказанное свидетельствует о том, что бюджетное учреждение в полном объеме исполняет наказ губернатора Омской области, который 20 сентября 2020 года открытым текстом заявил в СМИ: «Садитесь, разбирайтесь, почему в других субъектах РФ в два, три, четыре раза выше кадастровая стоимость, чем у нас. В отстающих по кадастровой стоимости мы не должны быть, мы не самый богатый регион СФО, напоминаю вам, есть беднее. Только у них кадастровая стоимость в разы выше нашей. А потом мы удивляемся, почему у нас нет денег в бюджете города Омска и в других муниципальных районах».
В той же пояснительной записке добавляется: «Сначала происходит завышение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, а потом при использовании административного ресурса чинятся всяческие препятствия для ее оспаривания. Кроме того, бюджетное учреждение объявило войну активным оценщикам и направляет поток жалоб в их саморегулируемые организации. Как правило, СРО не находят недостатков в отчетах своих членов, что свидетельствует о необоснованности замечаний, сделанных бюджетным учреждением. В данном контексте стоит отметить, что коммерческие банки, выдавая кредиты предпринимателям и коммерческим организациям в целях обеспечения возврата заемных средств, ориентируются на отчеты, подготовленные независимыми омскими оценщиками, чей уровень профессионализма не вызывает у них сомнений. Это при том что учет рисков является для банков одним из важных условий осуществления ими коммерческой деятельности».
Уже непосредственно «Коммерческим Вестям» Александр ДМИТРЕНКО сообщил, что предлагаемая система извращает саму суть кадастровой оценки – формирование обоснованной налогооблагаемой базы:
– Отсутствует методология как таковая. Без четко определенных правил игры океан возможной стоимости объектов и земельных участков может захлестнуть игроков рынка с головой – известны случаи в Омской области, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в сотни раз, вплоть до четырехсот! На мой взгляд, в эту цепочку из трех звеньев – государства, субъекта РФ и учрежденного им бюджетного учреждения – необходимо добавить еще одно, обеспечивающее возможность объективно взглянуть на ситуацию. В нашем случае это возрождение института комиссий при Росреестре – федеральной структуры, не зависящей от регионального бюджета. Пока же, позволю себе такое сравнение, губернатор поручил фермерам выдавать с трехкилограммовых кроликов по 30-40 кг с каждого. Есть законодательный барьер: кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Но его наша областная власть перепрыгивает с шестом! Полагаю, такое явно выказанное предпринимателям неуважение компрометирует государственную власть в лице главы региона. Интересно, а сама власть субъекта Федерации согласилась бы в случае необходимости выкупать землю и объекты по кадастровой стоимости, которую сама же и установила? Что-то я сомневаюсь.
Отдельным пунктом профессионального любопытства юриста является бездействие прокуратуры Омской области в обсуждаемом вопросе: даже не требуется серьезных экономических проверок, чтобы сравнить кадастровую стоимость объектов в Омске с их стоимостью, указанной в Росреестре, – отличие в разы. На взгляд ДМИТРЕНКО, подобные действия можно было бы легко квалифицировать по статье УК РФ «Воспрепятствование законной предпринимательской или иной деятельности»:
– Создает ли завышение кадастровой стоимости здоровый инвестиционный климат в регионе, о котором так любят рассуждать местные власти? Способствует ли развитию промышленности завышенная по отношению к рыночной в два раза кадастровая стоимость земельных участков под производство?
Пока проект не поступил в Государственную думу РФ, однако юрист убежден: лучше предавать огласке проблему на стадии ее созревания, а не махать кулаками после драки.
Тем более что 7 ноября Комиссия Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики рекомендовала Законодательному собранию Омской области не вносить проект законодательной инициативы № 8-211 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Государственную думу Федерального Собрания Российской Федерации.
