Это произошло в судебной практике впервые.
27 августа Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил без изменений решение Арбитражного суда Омской области от 15 февраля 2019 года и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019-го, фактически создав судебный прецедент. Речь идет об оспаривании отказа Управления Росреестра по Омской области в регистрации изменения назначения перевода отдельно стоящего индивидуального жилого дома в нежилое помещение под использование в предпринимательских целях. До этого момента в подобных же ситуациях управление Росреестра неизменно отказывало в переводе.
А теперь подробнее. Первоначально индивидуальный предприниматель Алла УСАЧЕВА обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 23 ноября 2018 года. Владелица жилого дома в 520 кв. м по ул. 4-я Челюскинцев, 35 (а также земельного участка под ним площадью 447 кв. м вида разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, бани), согласно распоряжению администрации Центрального административного округа города Омска от 1 августа 2018 перевела помещение в нежилое. После выполненных работ по перепланировке и переустройству, согласно акту приемки в эксплуатацию от 3 августа, объект был принят в эксплуатацию. 10 августа УСАЧЕВА обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о постановке обновленного помещения на кадастровый учет в связи с изменением его назначения. Последовали разборки по поводу того, что заявительнице якобы не хватало документов, чтобы осуществить кадастровый учет. 23 ноября Управление Росреестра отказало ей в «изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации».
УСАЧЕВА попыталась оспорить этот отказ в местном арбитраже, поскольку он «не соответствует Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ и нарушает права и законные интересы заявительницы в сфере предпринимательской деятельности». В своем иске она указала: «По мнению органа регистрации прав, действующее законодательство предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое только в отношении помещений, как одного из видов объектов недвижимости. Здание не относится к нежилым помещениям, поскольку нежилое помещение – это самостоятельный вид объекта недвижимости, который является частью здания. В связи с чем, с целью эксплуатации здания в качестве нежилого необходимо оформление разрешительных документов на реконструкцию и ввод в эксплуатацию данного здания в порядке, предусмотренном статьями 51, 55 ГрК РФ. Однако орган регистрации прав не учитывает, что в вышеуказанных распоряжении и акте приемки в эксплуатацию прямо указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, в отношении которого данные документы приняты, в них указан кадастровый номер объекта недвижимости и указан вид объекта недвижимости — жилой дом. В данном жилом доме были выполнены работы исключительно по изменению конфигурации помещений, установке отопительного оборудования, электрооборудования и осветительных приборов, монтаж пожарной и охранной сигнализации, что полностью соответствует понятиям перепланировки и переустройства жилого помещения, предусмотренным статьей 25 ЖК РФ, а также изменено функциональное назначение помещений в связи с переводом жилого дома в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое и выполненные в целях обеспечения использования жилого дома как нежилого здания работы по перепланировке и переустройству жилого дома реконструкцией объекта капитального строительства не являются".
Истица заметила: орган регистрации прав полагает, что изменение назначения жилого дома возможно только при его реконструкции. Тем не менее то определение реконструкции, на которое ссылался Росреестр, по мнению УСАЧЕВОЙ, противоречит ГрК РФ:
— Изменение основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав в данном случае должно осуществляться не на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а на основании технического плана, распоряжения администрации Центрального административного округа города Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: город Омск, улица 4-я Челюскинцев, дом 35, в нежилое», а также акта приемки в эксплуатацию нежилого помещения, которые и были представлены правообладателем в орган регистрации прав. Выдача разрешения на строительство в данном случае не требуется, не требуется и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области же утверждало, что по сведениям ЕГРН спорный объект является зданием и возможность его перевода в нежилое помещение законодательством не предусмотрена: «Для строительства, реконструкции объекта требуется разработка проектной документации, получение соответствующего разрешения на строительство, реконструкцию и последующий ввод в эксплуатацию, технические план объекта должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов. Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта после реконструкции не поступало, разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию не выдавались.
15 февраля судья Александр САВИНОВ счел все доводы УСАЧЕВОЙ резонными и решил удовлетворить заявленные требования, обязав Росреестр все-таки поставить нежилое помещение на кадастровый учет. 16 мая Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алексея ЛОТОВА, судей Анны ГРЯЗНИКОВОЙ и Натальи ШИНДЛЕР оставил в силе это решение, указав в том числе, что «учитывая буквальное и системное толкование приведенных норм закона, суд апелляционной инстанции заключает, что жилой дом наряду с иными предусмотренными жилищным законодательством объектами является зданием, относясь одновременно к одному из видов жилых помещений».
Последнюю точку в этом споре поставил Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 27 августа, оставив в силе вердикты предыдущих двух инстанций:
— Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предпринимателем в административный орган были представлены все необходимые для внесения изменений в ЕГРН документы. При этом они обоснованно отклонили доводы заинтересованного лица о наличии противоречий между сведениями о спорном объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах (помещение), и сведениями в ЕГРН о данном объекте (здание), а также необходимости в рассматриваемом случае необходимо получать разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод спорного здания в эксплуатацию. Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Значение этого прецедента «Коммерческим вестям» прокомментировал Олег ЛИЗГУНОВ, директор ООО «Лизгунов и Партнеры», представлявший интересы УСАЧЕВОЙ:
– Надеюсь, что судебная практика пойдет по описанному пути. Мы решили конкретную проблему конкретного предпринимателя, однако подобных ситуаций в Омске десятки, если не сотни.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 сентября 2019 года.
Фото https://kadastr-159.ru
