Омское бизнес-сообщество вновь требует убрать административные барьеры.
По инициативе НП «Лига профессионалов в недвижимости» в омском Бизнес-инкубаторе 14 декабря состоялся круглый стол на тему защиты прав представителей малого и среднего бизнеса в сфере регистрации прав на недвижимость при реконструкциях и переводах жилого фонда в нежилой. Участники встречи в очередной раз обсудили необходимость принятия постановления, которое сократит административные барьеры при переводе помещений, установив случаи, когда не нужно разрешение на реконструкцию (предыдущий раз на ту же тему практически с том же составе говорили в июле 2018 года).
Требования только ужесточаются
Модератором и докладчиком мероприятия выступила Светлана ГОНЕНКО председатель «Лиги профессионалов в недвижимости». Она рассказала о целях круглого стола:
– Круглый стол является диалоговой площадкой между предпринимателями, их представителями и властями для того, чтобы мы с вами обозначили существующие барьеры, которые мешают здоровому обороту недвижимости в регионе. К сожалению, они есть, и власти о них знают.
По словам докладчика, главная проблема сегодня заключается в том, как с этими барьерами справляться, ведь ситуация с ними в регионе порой доходит до абсурда. В регионе из года в год возникают все новые регламенты из структур, контролирующих оборот недвижимости, – порядок ужесточается и усложняется жизнь малого и среднего бизнеса.
С 2016 года для предпринимателей Омска стало большой проблемой узаконивание дополнительного технического выхода из принадлежащего ему помещения, перевод его из жилого в нежилое и регистрация прав на такой объект недвижимости. Такие изменения не регистрирует Росреестр, приравнивая их к реконструкции.
– Даже в изначально нежилых помещениях сейчас невозможно устроить выход из окна. Это тоже приравнивается к реконструкции. Хотя пожарные обязывают предпринимателя сделать этот дополнительный выход. Для того чтобы потом его зарегистрировать, приходится судиться или готовить огромный пакет документов как на реконструкцию здания, и понятно, что это несопоставимо бывает даже со стоимостью помещения. У нас позиция властей такова, что им проще запретить, чем разрешить и взять на себя ответственность, – обозначила проблему Светлана ГОНЕНКО.
Эта проблема не урегулирована на законодательном уровне. Дело в том, что п. 5 ч. 17 ст. 51 ГК РФ предусматривает, что субъект РФ может устанавливать случаи, когда не требуется получение разрешения на реконструкцию. В их числе как раз могут быть такие незначительные случаи, как монтаж выхода из окна, крыльца, пандуса и т. п. Около 70 регионов России этой предоставленной Федерацией возможностью уже воспользовались и урегулировали вопрос. Среди таких регионов Москва, Севастополь, Тюменская, Вологодская, Челябинская и Ленинградская области, Красноярский и Пермский края и другие.
– Мы выступаем с инициативой принять и на территории Омской области соответствующий нормативный акт, который устранял бы эти проблемы для развития как предпринимателей, так и региона в целом. Первичный вариант такого постановления подготовлен в июле 2018 года. Мы обращались к властям для того, чтобы в дальнейшем была назначена рабочая группа и проработано данное постановление. Но этого не случилось. В связи с этим мы собираемся повторно, – рассказала модератор мероприятия.
Органы власти не замотивированы на решение проблемы
По теме мероприятия высказался председатель правления НП СРО «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири» Юзеф МОСЕНКИС:
– У нас сегодня повтор разговора. Как сказала Светлана, в основном проблема происходит из разного понимания слова «реконструкция». Но при этом я уже не один год сталкиваюсь с органами власти и пришел к выводу, что убедить их нереально. Нужен официальный нормативный документ, на который они могли бы сослаться, в этом они правы. Но органы власти на территории нашей Омской области тоже не замотивированы, чтобы этот вопрос решить. Тут, наверное, комплекс причин: некомпетентность, страх, особенно перед органами прокуратуры, вдруг там что-то не то увидят и заподозрят их в какой-то корысти. И самый простой вариант – при малейшем сомнении отказать и забыть дело, тем более в нашем законодательстве все весьма запутанно.
Опытный проектировщик сделал акцент на том, что главный вопрос в таких случаях – это всегда взгляд на слово «реконструкция», которое многие понимают по-своему.
– Но мы должны отталкиваться от того определения, которое нам дает Градостроительный кодекс. Обычно реконструкция понимается как изменение параметров зданий и сооружений. В длину, высоту, в ширину. Но тут начинается широкий простор для импровизаций и фантазий. Особенно когда во главу угла ставятся страх и некомпетентность. И нежелание что-то решать, – заявил г-н МОСЕНКИС.
По его словам, в Омской области даже когда цифра в проекте меняется только на бумаге, но не с точки зрения здравого смысла, «мы все равно сразу автоматически входим в зону реконструкции». Но предпринимателей пугает не сам факт получения разрешения на строительство, а необходимость собирать в таких случаях огромные пакет документов – как для реконструкции всего здания.
– В Москве все давным-давно пройдено, на обустройство техвыходов не требуется разрешение, это не реконструкция. То, что техвыход из окна реконструкция – это полная чушь, потому что на несущую способность, особенно кирпичного дома, это вообще никак не влияет. Мы не затрагиваем сечения простенков, на которые идет вся нагрузка. Кто хоть что-то соображает в строительстве и проектировании, понимает, о чем речь. И в панельных зданиях, где отдельная панель, это тоже на несущую способность не влияет. И раз так, то зачем тогда все эти документы: накладные на все здание, новый градостроительный план, план внешних инженерных систем, проект организации строительства и т. д.? Но чтобы что-то изменить, нужна политическая воля руководства, – уверен глава СРО проектировщиков и архитекторов.
Позиция Росреестра
По плану мероприятия далее по теме должны были высказать свою позицию министерства экономики и строительства Омской области, которые, как и облпрокуратура, своих представителей на мероприятие не прислали.
Поэтому слово взяла представитель Управления Росреестра по Омской области Анжелика ИВАНОВА, замначальника отдела государственной регистрации недвижимости:
– Этот вопрос являлся предметом рассмотрения, в том числе с нашим участием, на протяжении последних нескольких лет неоднократно. Последнее такое крупное мероприятие было в мае этого года – межведомственное совещание в Росреестре, на которое также были приглашены представители органов госвласти и местного самоуправления, прокуратура. По итогам совещания был подписан протокол, одним из пунктов которого было предложить правительству Омской области рассмотреть вопрос о внесения в соответствии с п. 5 ч. 17 ст. 51 ГК РФ изменения в существующее постановление правительства Омской области 150-п, расширив перечень случаев, в том числе прописать все те моменты, которые в настоящий момент являются спорными. Это переводы с обустройством отдельных входов, закладывание проемов и так далее. В августе мы написали обращение в правительство губернатору Омской области и получили ответ, что оно направлено в администрацию Омска. После этого совещания в наш адрес администрацией города была направлена информация, что они проработали этот вопрос, изучили судебную практику, которая существует в регионе, и что квалифицировать, какие именно действия именно суды квалифицируют как перепланировку, невозможно. Потому что суды так глубоко в проблему не погружаются. Мэрия проинформировала и о том, что ими в адрес минстроя Омской области направлены предложения по внесению изменений в действующее законодательство – ту статью Жилищного кодекса, которая регламентирует порядок перевода из жилого помещения в нежилое. Насколько нам известно, вчера состоялось заседание Госдумы и этот законопроект принят в третьем чтении. И, к сожалению, там ни одного из перечисленных мэрией моментов не отражено. Но ужесточаются требования по перепланировкам нежилых помещений, которые расположены в многоквартирных домах. Мы со своей стороны целиком и полностью поддерживаем предпринимателей. Необходимо все-таки спорные случаи на уровне законодательного акта субъекта предусмотреть.
Позиция департамента архитектуры
Департамент архитектуры Омска к своей чести приглашение на круглый стол не проигнорировал и представителя прислал – позицию города на мероприятии озвучил заместитель главного архитектора города Николай КРАВЧЕНКО:
– Проблема нам известна. В майском заседании межведомственной комиссии я тоже принимал участие. Но вы все понимаете, что администрация – это орган исполнительной власти. Да, иногда нас критикуют за длительность процедур, за непринятие решений, но, коллеги, надо понимать, что решения, которые принимаются специалистами и трансформируются в конкретный конечный продукт в виде какого-то постановления или распоряжения, – это выверенная позиция ряда специалистов, у которых в должностных полномочиях анализировать и отвечать за конечный результат. Поэтому да, не всегда наши решения удовлетворяют заявителя. Есть статистика: 30 – 40% ответов по заявлениям – это отказы. Ну а то, что сегодня мы услышали… мы же прекрасно понимаем, что зачастую предприниматели занимают позицию – что не запрещено, то разрешено, и, к сожалению, иногда доходит до абсурдных ситуаций.
В качестве примера абсурдной ситуации чиновник привел пример с предоставлением предпринимателю нежилого цокольного или технического этажа.
– Когда проектировщик готовил проект, то закладывал в него конструктив, инженерное обеспечение, потребление с учетом назначения помещений. Соответственно, какая-то часть цокольная подвальных помещений или часть техэтажа не используется. Но когда начинают их эксплуатировать или готовить к эксплуатации, то меняют инженерную систему. С учетом комфортного и безопасного проживания граждан заложено одно, а ресурс отбирается в подвальную часть или в техэтаж – в результате гидравлическая модель в доме меняется, и пока во всем разберешься – страдают люди, которые, конечно, начинают жаловаться. Возникают конфликты интересов. А количество ресурса, который на данный момент поступает, регламентировано сечением наружных сетей, это как контраргумент на то, почему требуется все-таки иногда рассматривать подводящие сети. И та же история с канализацией и электроснабжением и т. д., – заверил г-н КРАВЧЕНКО.
Прокомментировал замглавархитектора и тему переустройства оконного проема в техвыход, согласившись с тем, что в основном такая метаморфоза действительно никак не влияет на несущую способность конструкций дома. При этом чиновник обратил внимание на то, что за такое переустройство могут взяться «специалисты» из организации формата «шараш-монтаж» и тогда последствия могут быть непредсказуемы: «Хорошо, если выход сделают специалисты, но мы зачастую видим, что в качестве экономии используются менее квалифицированные и грамотные работники. В конечном итоге такая практика заканчивается печально».
– С точки зрения нашей позиции документы, которые регламентируют выполнение работ в части перепланировки или реконструкции, они, наверное, как правила дорожного движения. Сотрудники ГАИ говорят, каждый знак, поставленный на дороге, поставлен в результате какого-то происшествия. Конечно, есть такие ситуации, когда в виде подстраховки принимают решение или те же юридические службы подключаются при формировании того или иного нормативно-правового документа. Возможно, это усложняет какие-то процессы. Здесь мы готовы вносить изменения, осознанно корректировать, принимая общее решение, – резюмировал представитель департамента.
Не успел Николай КРАВЧЕНКО завершить свою речь, как нашлось сразу несколько желающих ее прокомментировать. Первым был Павел БОРИСОВ, председатель комитета по устранению административных барьеров в предпринимательской деятельности Торгово-промышленной палаты Омской области:
– Вы знаете, я вас полностью поддерживаю про «шабашников», должны специалисты этим заниматься. Но есть опыт в других регионах. Определяются предприятия строительные, которые выполняют это профессионально. И только они могут сделать из окна дверной проем. И на этом тема сразу закрывается, потому что только они делают и несут ответственность. Потому что вы их делаете уполномоченными к этой работе. Так даже не только в Москве это организовано, есть восточные города, где это практикуется. Это же легко и здорово, это та самая система одного окна, которая от документов должна уйти уже в конкретные дела.
Следующим слово взял Юзеф МОСЕНКИС:
– Слово «иногда» прямо поправляет ваше выступление. Я имел в виду массовый характер. И обычно речь об 1 – 2-комнатных квартирах, где удельный расход тепловой энергии сильно не изменится, если там будет не квартира, а что-то другое. А тот пример, который вы привели, с подвальным помещением в 100 кв. м – конечно меняется дело, естественно. И конечно, само собой разумеется, нужна проектная документация. И я не затрагиваю другую глобальную тему, о которой все молчат. Все многоквартирное жилье, что сейчас сдается в Омске, сдается без так называемой чистовой отделки. И никому в голову не приходит, что потом те, кто купил эти квартиры, делают там все что угодно, и никто за этим не следит, потому что застройщик уже продал, а управляющей компании еще нет. И там такое творится… до первого случая. Я хочу покритиковать вас за формальный подход. Не надо формально относиться. Есть же здравый смысл, мнение специалиста – пользуйтесь.
Высказался также председатель Омского регионального отделения «Опоры России» Олег АНАНЬЕВ:
– По поводу правил дорожного движения и знаков. У нас это иногда доходит до маразма. Посчитали недавно – два миллиона нормативных требований в России. У «Опоры России» на федеральном уровне было предложение пойти по английскому пути, где было принято прецедентное решение «One in – two out». Это означало, что когда чиновник хочет придумать какой-нибудь новый норматив, он обязан найти два, которые будут удалены. Они за 10 лет свое законодательство так расчистили, там теперь можно работать. Вот таким путем надо идти. Нужно расчистить законодательство, чтобы можно было работать. Надо отходить от этого формального подхода. Правила правилами, дорожные знаки дорожными знаками, но гужевые повозки вообще-то уже отменили во многих случаях.
Николай КРАВЧЕНКО ответил комментирующим так:
– Не хотелось бы, чтобы наше общение превращались в такой формат. И хотелось бы, чтобы вы, когда критикуете, понимали, что есть исполнительная власть – это городская администрация, а есть власть законодательная… Поэтому, когда вы говорите, что куда-то надо что-то в законодательный акт вносить – это, наверное, все-таки не в адрес администрации города.
Мнение депутатов
Потом высказались депутаты Омского городского Совета – их на мероприятии было двое.
Аркадий ЛУНЕВ:
– Не смог удержаться, чтобы тоже не прокомментировать выступление представителя департамента архитектуры. Рисовать страшилки – это проще всего. Говорить, что от появления предпринимателя в доме что-то нарушится, нельзя. Есть УК – они не допустят, чтобы предприниматель посадил дом по отоплению, по холодной воде, забил канализацию, они это проконтролируют. И по жилищному законодательству они также должны контролировать любые работы, которые производят в доме. Выскажусь как депутат, позиция департамента очень непонятная, за год депутатства из департамента вышло лишь два документа по объектам – из тех 300, которые должны были прийти к нам в Горсовет. Я думаю, этому ведомству нужно все-таки повернуться больше лицом к предпринимателям и не придумывать страшилки для того, чтобы не искать законные пути что-то сделать, и не писать отказы. У меня есть ряд обращений от жильцов мкрн. «Амур-2», где много новых домов, но нет инфраструктуры. Почему? Потому что застройщик строит жилые дома, у него контракт построить дом, но нет контракта построить инфраструктуру. В этом микрорайоне нет аптеки, ветклиники, магазина и т. п. Как выходят из положения предприниматели: либо ставят нестационарный торговый объект, что тоже по-моему не совсем хорошо, т. к. ставят где попало, где разрешит администрация, либо они пытаются разместиться на первых этажах. Так предприниматель пытался сделать ветклинику, но он не смог пройти все барьеры именно для регистрации выхода из панели в стене, которая не является несущей в этом доме. В итоге ветклиники в микрорайоне нет, то же самое с аптекой. Мы получаем недовольство людей и никакой эффективности для бизнеса в Омске.
Алексей СОКИН:
– Несколько слов про эволюцию вопроса. Протяженность моего участка большая, и сталкиваюсь я с этими вопросами часто. С 2002 года для перевода помещения надо было 25 подписей, КТОСы ставили свое согласие при переводе из жилого в нежилое, такая форма была сложной, конечно, но довольно публичной. А потом все было сведено в единый фарватер, но этот фарватер, как показывает практика, только сильнее затягивает узел. История и эволюция ситуации показывают, что стало сложнее. Требуется 100% согласие собственников, а это просто нереально. И когда заявляются в отдел архитектуры округов, то получают отказы – уже на первой ступеньке предпринимательская инициатива отсекается. Дальше идет департамент архитектуры города, мы слышали его позицию. И в ГАСН позиция чиновников тоже не конструктивная, к сожалению. Бывает часто, что предприниматель самовольную перепланировку-реконструкцию уже произвел, потому что у него и здание, и участок в собственности. Он сделал проект, прошел экспертизу, заказал инструментальное обследование, т. е. все, что необходимо с точки зрения технической и проектной, – он все согласования получил. Его объект был исключен из реестра объектов самовольного строительства. Он приходит в суд, ГАСНу нужно было просто посмотреть документы и признать, что все соответствует. Но нет, ГАСН пишет очередную бумагу в суд, что снести! Незаконно! Примеры работы ГАСНа, к сожалению, таковы. У меня три предложения: чтобы количество собственников, с которыми необходимо согласовать перевод, было хотя бы 2/3, а не 100% – это более реально. Второй момент: поскольку ситуация не решается, вижу перспективу в ручном управлении. Надо наш ГАСН усилить специалистами, может, какой-то специальный орган на его базе создать совместно со СРО проектировщиков, риелторов и других специалистов рынка недвижимости. Чтобы вы могли согласовывать ГАСНу реконструкции. И тоже в качестве предложения: мне кажется, было бы здорово, если бы он ваш штаб наделил административной функцией по формулировке предложений, их администрированию, проведению через ГАСН. Это было бы конструктивно.
Проект без движения
Как уточнил Олег АНАНЬЕВ, разработанный в июле проект постановления по сокращения административных барьеров для бизнеса при переводе помещений из жилых в нежилые находится в минэкономики:
– У нас в Омской области проблема в том, что мы годами решаем вопросы, которые в других регионах решают гораздо быстрее. Здесь перечисляли, где уже есть эти положения, – это же лидеры всех рейтингов по уровню жизни. А потом удивляются, почему у нас 76-е место в рейтинге из 85 регионов, а у Тюмени первое. Есть же уже опыт. Так почему мы пытаемся изобрести велосипед? Все уже пройдено, все прошли. Поэтому другие регионы в рейтинге летят вверх, у них предпринимательский климат и все показатели растут, а у нас отстают. Есть предложение написать на уровне Федерации о нашей проблеме, может быть, оттуда ускорение прилетит. Задействуем сообщество профессионалов, общественные организации, союз предпринимателей, «Опору России», ТПП и напишем.
О движении разработанного документа в правительстве Омской области рассказал Юрий ГЕРАСИМЕНКО, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области:
– Я безусловно считаю, что комфортная и безопасная среда зависит от качества регуляторной основы и эффективности работы госаппарата. У нас нет прецедентов того, чтобы юридические лица стали организаторами форс-мажорных обстоятельств, взрывов и прочих, – это происходит все в общем в частных домостроениях. Так почему у нас в Омске такая ситуация? Ведь многие субъекты РФ находятся в одинаковом правовом режиме, но где-то же решение вопроса есть? А где-то этого нет. Предпринимателя не интересует, почему этого нет, он просто оценивает на своей шкуре, что он здесь может что-то быстро сделать, а там не может. Поэтому он пойдет в другое место, и отсюда наш рейтинг. Павел БОРИСОВ был на последнем собрании в Союзе предпринимателей, где был губернатор. Светлана ГОНЕНКО аккумулировала вопросы на Координационном совете, вопрос обсуждался, и она эти вопросы задала. Были там и предприниматели ЧАЩИН и БАБИКОВ, которые сказали, что это суперпроблема и ее надо решать. И очень болезненно отреагировал министр экономики, поскольку в деятельности этого министерства по этому вопросу, скажем мягко, есть недоработки. 25 июля 2018 года после нашего обсуждения было подготовлено в соответствии с законом мотивированное предложение тогда еще и. о. губернатора Омской области БУРКОВУ о необходимости урегулирования этого вопроса. Мы акцентировали внимание на том, что это возможно, актуально и в целом ряде субъектов уже сделано. Мы предложили проект нормативно-правового акта, где все сказано, какие виды, какие объекты и т. д. Частично он дублирует то, что уже есть в Москве, Тюмени и других регионах. Это очень продуманный документ. Что сделал и. о. губернатора: он отписал этот документ минэкономики как основному разработчику. Мне кажется, что к разработке этого нормативно-правового акта отнеслись бы серьезнее, если бы разработчиком было минпромышленности или минстроительства. Минэкономики приняли наш проект и направили его экспертам в ресурсоснабжающие организации. Но документ-то не только их касался, он в основном касался предпринимателей, которыми в том числе и обсуждался. 22 октября пришла вторая бумага из минэкономики, где было сказано, что проект требует дополнительной проработки обоснования. Минэкономики подготовило соответствующее обращение в адрес администрации города и минстроя. Вот так все по кругу и ходит. Поэтому я еще раз подготовлю документ и еще раз буду его транслировать губернатору. Потому что в общем-то и мы ходим, словно ослики, по кругу. Депутаты не могут все охватить – им нужен рабочий материал. Отраслевой орган если хочет исправить ситуацию, он должен подготовить проект определенных изменений. Насколько я знаю, в Горсовет от департамента архитектуры ничего не поступало.
Просьба предпринимателей
На круглый стол пришли два предпринимателя, чтобы высказать свою позицию по поводу административных барьеров при переводе помещений из жилого в нежилое.
Константин ЧИРКОВ:
– Я считаю, чем больше мы будем об этом говорить – тем лучше нас будет слышно. У меня есть желание одно жилое помещение перевести в нежилое, но на сегодня это практически нереально. Собрать подписи 100% жильцов невозможно, среди них всегда есть какая-то оппозиция. Если каким-то цивилизованным образом это не получится, будем пытаться согласовать стационарный объект, что тоже непросто, а если и это не получится, то нашей задумке не суждено реализоваться. Мы в эту точку хотели взять 3 – 5 человек работать, соответственно, никого не возьмем. И, возможно, они уедут в те регионы, которые возглавляют рейтинг с высоким уровнем жизни. К чему я это говорю – мы сами себя засаживаем. Что касается экспертизы – мы не против заплатить за работу профессиональной бригады, готовы понести расходы, только бы это была рабочая процедура, не мертвая.
Елена ЧИНИЛИНА:
– Тема перевода помещений – очень актуальная. Но у меня есть большая просьба. Насколько я поняла, проект постановления уже существует. Я бы очень хотела с ним ознакомиться и, если возможно, внести какие-то поправки. Потому что когда его примут ничего уже нельзя будет изменить. Вдруг это окажется новым, еще более высоким барьером для бизнеса? Хотелось бы, чтобы этот документ прошел обсуждение среди предпринимателей, потому что среди нас тоже много профессионалов. Возможно, документ хорош, но, возможно, что-то можно будет добавить, доработать. Пусть это будет даже маленькая рабочая группа, но посмотреть необходимо, и уже потом рекомендовать этот документ к принятию.
Организаторы мероприятия охотно откликнулись на просьбу предпринимателей. Светлана ГОНЕНКО обещала разослать текст проекта постановления всем бизнесменам, желающим принять участие в его обсуждении, а Юрий ГЕРАСИМЕНКО пообещал аккумулировать все поступившие предложения и транслировать их в дальнейшем губернатору.
Некое резюме мероприятия подвела Нина КАРПЕНКО, вице-президент Омской палаты специалистов по недвижимости:
– Если бы на круглом столе присутствовали все, кого приглашали организаторы, вести диалог было бы удобнее и продуктивнее. Потому что отсутствуют представители тех органов власти, которые должны быть в теме, должны слушать и видеть. Их позиций не хватает, их отсутствие показательно. И наверное поэтому приходится потом эти вопросы разжевывать им и доносить. Это дополнительно задерживает процесс. Наша благодарность тем, кто присутствует – и Росреестру, и городской архитектуре. Об этой проблеме обязательно нужно говорить.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 19 декабря 2018 года
