Помощник нотариуса Юлия ПЕТРОВА рассказывает, как избежать неблагоприятных последствий из-за признания сделки с недвижимостью недействительной.
Ежедневно между физическими и юридическими лицами совершается большое количество сделок, связанных с продажей, обменом либо покупкой недвижимости. Отметим, что в соответствии с действующим законодательством, продажа целого объекта недвижимости, например, квартиры, может быть совершена сторонами в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, на первый взгляд, гораздо проще и дешевле для сторон подписать договор между покупателем и продавцом без обращения к нотариусу. Однако все не так однозначно.
Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод о том, что в настоящее время в судах рассматривается большое количество дел о признании таких сделок недействительными, и, зачастую, они таковыми признаются, что влечет за собой неблагоприятные последствия либо для продавца, либо для покупателя.
Приведем пример. Покупатель в простой письменной форме заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры и передает последнему деньги в качестве оплаты за квартиру. Впоследствии стороны сдают договор в компетентные органы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Ввиду отсутствия у сторон объективной возможности полноценно проверить все аспекты, касающиеся совершенной сделки, может возникнуть ситуация, когда в государственной регистрации будет отказано. В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а на вторую сторону будет возложена обязанность возвратить уплаченные за квартиру денежные средства покупателю. Однако денежных средств у продавца может уже не быть. Избежать указанных проблем можно путем обращения к нотариусу с целью удостоверения сделки купли-продажи недвижимости.
Согласно статье первой Основ законодательства РФ о нотариате, основной функцией нотариата является обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Нотариально удостоверенные сделки, в отличие от заключенных в простой письменной форме, безусловно, имеют ряд преимуществ.
При удостоверении сделки по распоряжению недвижимостью нотариус не только разъясняет сторонам ее смысл и значение, но и удостоверяется в законности сделки, соответствии сделки воле сторон на ее заключение, проверяет принадлежность данного имущества лицу, анализирует возможность отчуждения указанной недвижимости, принимает на себя ответственность за соблюдение прав третьих лиц (супругов участников сделки, сособственников и т.д.) при отчуждении недвижимого имущества. Кроме того, по общему правилу, нотариус самостоятельно подает заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, что значительно сокращает срок государственной регистрации. Указанные действия нотариуса направлены на обеспечение законности сделки по распоряжению недвижимостью, на соблюдение прав и законных интересов участников сделки и исключат впоследствии возможность признания такой сделки недействительной.
Необходимо отметить, что нотариус несет полную личную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу лица в результате совершения любого нотариального действия. Вред может быть возмещен за счет обязательного страхового возмещения ответственности нотариуса.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что нотариальная форма сделки по распоряжению имуществом является наиболее эффективным и надежным способом обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц при приобретении либо отчуждении недвижимого имущества.
ПЕТРОВА Юлия Олеговна, помощник нотариуса
Фото © Нотариальная палата Омской области
