Фирмы, которые придерживали в центре Омска земельные участки в надежде на них заработать, получили проблемы из-за охранных зон.
Арбитражный суд Омской области выдал исполнительный лист ООО «Стройплощадка». Двумя неделями ранее вступило в силу определение арбитражного судьи Вадима ЧЕРНЫШЕВА о взыскании с Министерства финансов РФ за счет казны России в пользу этой коммерческой фирмы судебные расходы в размере 75 тысяч рублей. Сумма, казалось бы, небольшая – говорить не о чем. Но арбитражное дело, на которое ушли эти судебные расходы, может коснуться многих сотен омских предпринимателей, собирающихся что-либо строить или реконструировать в Омске.
Земельный участок
ООО «Стройплощадка» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2096. Этот участок в 2005 году был «предоставлен ООО «Форма» для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой на основании распоряжения мэра г. Омска № 272-р от 04.02.2005 «О предоставлении ООО «Форма» земельного участка по ул. Съездовская — ул. Красных Орлов в Центральном административном округе». В октябре 2007 года ООО «Форма» передало свои права и обязанности по договору ООО «СтройДом», у которого в августе 2011 года ООО «Стройплощадка» приобрело этот земельный участок. Получив, соответственно, и разрешительную документацию (технические условия, проектная документация, положительное заключение экспертизы и др.) по объекту «Жилой дом по ул. Красных Орлов», запроектированному на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:090101:2096, 55:36:090101:101 (этот второй участок в 2012 году был взят в аренду у города).
А в октябре 2016 года вступила в силу новая редакция Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», запрещающая капитальное строительство в границах их защитных зон.
«Стройплощадка» посчитала, что понесла ущерб в части изменения рыночной стоимости земельного участка. И даже посчитала его, заказав у специалистов оценку разницы между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав и рыночной стоимостью участка с учетом таких ограничений. Разница составила 5,67 млн руб.
Не считая убытков на приобретение права аренды, оплату по договору на подключение к сетям водоснабжения, выполнение кадастровых и геодезических работ, проведение расчетов безопасной допустимой высоты объекта строительства, разработку проектной документации и арендную плату департаменту имущественных отношений.
Защитные зоны
Напомним, что 5 апреля 2016 года Федеральным законом № 95-ФЗ был дополнен ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» статьей 34.1. Через шесть месяцев она вступила в силу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
Частью 3 статьи 34.1 предусмотрено, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника.
Согласно части 4 статьи 34.1 в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.
Суды
До вступления в силу статьи 34.1 оба участка не входили в защитные зоны объектов культурного наследия. После они оказались в границах охранных зон сразу нескольких памятников: «Дом жилой», 1900-е гг., по ул. Ч. Валиханова, д. 6; Купеческий особняк начала 20 века по ул. Ленина, д. 34; «Здание – Дом пионеров» начала 20 века по ул. Ленина, д. 36.
Как следует из материалов дела, обладая упомянутыми выше земельными участками с 2011 года (а договор аренды земельного участка заключен еще в 2005 году), только 29 марта 2017 года ООО «Стройплощадка» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Съездовская – ул. Красных Орлов». И получило отказ. В том числе по причине наличия охранных зон.
ООО «Стройплощадка» обратилось в суд за возмещением убытков. Суды учли наличие Постановления Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" и приказа Минэкономразвития от 14.01.2016 № 10 "Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".
Все три инстанции встали на сторону предпринимателя. Но по-разному оценили убыток. В итоге в марте 2021 года Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил «взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов РФ за счет казны РФ в пользу ООО «Стройплощадка» убытки в размере 5 670 000 руб., судебные расходы в размере 41 229 руб. по уплате государственной пошлины, в размере 434,38 руб. почтовых расходов и в размере 25 000 руб. по оплате проведения оценки».
А вдогонку фирма взыскала еще и судебные расходы.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 августа 2021 года.
